内地房地产行业周度观察：从行业政策周期看资产价格走势

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从行业政策周期看资产价格走势 事件评论： 历史“弱基本面+宽政策面”组合区间内，资产价格均现修复行情。以史为鉴，20 08年及2014年地产行业均出现两次商品房销售金额负增长（单月销售金额累计同比增速最低分别达-19.8%及-8.9%）。为稳定行业及经济发展，各部委及地方政府随即出台多项行业扶持政策，涉及金融支持和限购认定等多方面。地产属于强周期行业，其中政策对周期轮动起决定性作用。在“弱基本面+宽政策面”组合内，弱基本面影响往往已反应在资产价格内，而政策面改善能够有效提升未来行业景气预期。此阶段权益及固收类资产均出现估值修复行情，后续一年内HKT内地地产指数（2008年：274.8%；2014年：144.1%）及地产板块美元债回报指数（2008年：61.2%；2014年：12.7%）大幅反弹。 组合区间再现，修复行情延续。受新冠肺炎疫情影响，全国30大中城市商品房成交面积已达到近3年最低 水平。中央层面开始多措并举释放流动性、加强项目支持、推动加速复工。地方层面在供给端推出土地相关费用减免和预售条件优化等扶持政策，在需求端推出优惠购房补贴、公积金贷款调整及人才引入力度加大等支持措施。行业再次进入“弱基本面+宽政策面”组合区间，权益及固收类相关资产价格修复有望持续。 数据要点： 截至2月27日，本周44个主要城市新房成交量环比上升206%，2020年累计成交量同比下降37%，一二三线城市累计同比分别下降33%、31%及45%。 截至2月27日，本周13个主要城市的可售面积（库存）同比下降0.4%；一线城市平均去化周期57.4个月，环比下降46%，去化周期数值较大主要是由于近期受疫情影响各城市新房成交量较低。 截至2月27日，本周14个主要城市的二手房交易建面环比上升149%，2020年累计交易量同比下降27%。 投资建议: 受疫情影响，百强房企2月单月全口径销售金额环比降低43.8%，同比降低37.9%，包括房地产板块在内的各类资产价格也出现了大幅波动。国内积极的对冲政策正不断增多，除货币政策释放流动性、财政政策发力减税降费外，地方对于房企的政策态度也有了明显改善。例如，苏州于2月19日推出放宽预售条件、延长土地出让金缴纳时限等举措，而仅9个月前苏州还曾因市场火热加码预售条件。今年房企政策环境将得到明显改善，随着多地逐步复工复产，房企经营业绩也有望逐步走出低谷，相应股票和固收类资产提升空间逐步打开。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：疫情控制具有不确定性；地产行业政策具有不确定性。 2-Mar-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4600 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 22 1. 从行业政策周期看资产价格走势 1.1 当前行业基本面偏弱，政策面正逐步改善 受行业严监管及疫情因素影响，当前房地产行业基本面较弱。1）中期来看，近几年中央多次强调“房住不炒”定位，房地产行业调控及监管政策力度加大，全国100大中城市商品房销售额累计同比增速降至不足10%，处于历史低位；2）短期来看，新冠肺炎疫情大面积传播，受开复工延迟、售楼处关闭等多重因素扰动 ，房地产行业正常经营节奏受到明显影响，1~2月全国30大中城市商品房成交量达到 近3年最低水平，2月商品房成交量连续多日不足1万平方米 。中短期因素叠加，近期房地产行业基本面整体较弱。 图1：近期全国100大中城市商品房销售额累计同比增速处于低位 数据来源：Wind，中达证券研究 图2：本年1~2月全国30大中城市商品房成交面积近三年最低（单位：万平方米） 数据来源：Wind，中达证券研究 0%10%20%30%40%50%60%2016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12050010001500200025002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-02 nMnQmRuNoOqNmRnNmNtMrNbRbP6MtRqQmOnNfQmMnOlOqQnOaQpPzQwMnPrQuOmOuM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 22 2008年行业基本面偏弱背景下，金融支持鼓励政策频繁。基本面偏弱：2008年，受整体经济环境的影响，房地产行业销售面积同比增速为-14.7%、新开工增速同比下降12.9pct、开发投资增速同比下降6.8pct。政策面改善：2008年10月国家多部门发布文件从货币放松、行政放松等多方面提出支持地产行业恢复发展具体政策，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；下调个人住房公积金贷款利率；下调最低首付款比例；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供优惠利率贷款等。2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；对住房转让环节营业税实行减免政策等。 2014年行业基本面偏弱背景下，限购政策逐步调整。基本面偏弱：2014年多家开发商出现库存高企、回款压力增大情况，行业销售金额同比增速为-7.6%，新开工增速同比下降24.2pct，开发投资增速同比下降9.3pct。政策面改善：2014年3月政府报告中提出“针对不同城市情况分类调控”，释放边际放松调控信号；2014年5月央行召开住房金融服务专题座谈会，提出要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，支持居民购房消费态度明确显现；2014年6月呼和浩特市率先发布《关于切实做好住房保障工作，促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》正式取消限购，随后各地陆续跟进，核心城市限购基本取消。 1.2“弱基本面+宽政策面”阶段内，资产价格表现良好 在2008年和2014年两个阶段中，HKT内地地产指数及地产板块美元债回报指数在各项利好政策释放后，均有较为明显的反弹回升。 图3：2008年政策面改善带动基本面下行时期权益类及固收类资产价值提升 数据来源：Bloomberg，Wind，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 22 图4：2014年政策面改善带动基本面下行时期权益类及固收类资产价值提升 数据来源：Bloomberg，Wind，中达证券研究 行业政策对周期轮动起决定性作用，政策预期是资产价格变化的核心因素。在“弱基本面+宽政策面”组合内，弱基本面影响往往已反应在资产价格内，而政策面改善能够有效提升未来行业景气预期，加强市场对未来行业收入、盈利及现金流增加的积极预期。资产价格更多是未来现金流预期的折现，因此，当未来景气提升时，资产价格随之上升。由此总结出下图，并给出政策预期是资产价格变化的核心因素。 图5：政策面预期是资产价格变化的核心因素 数据来源：中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 22 1.3 组合区间再现，关注资产价格修复机会 目前阶段“弱基本面+宽政策面”组合再现，资产价值提升时机或再次来临。受制于疫情行业基本面再次受到冲击，近期国家及地方在房地产行业的调控政策方面 已出现边际改善现象。 表1：近期国家及地方层面多项政策支持房地产行业恢复发展 日期 主体 简述 中央层面 2020-02-03 五部委 五部委联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》共5方面30条措施，其中要求金融机构对受疫情影响人员在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭，合理延后还款期限等。 2020-02-05 发改委 国家发改委印发《关于加强投资项目远程审批服务 保障新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间项目办理工作的通知》部署各地依托全国投资项目在线审批监管平台加强投资项目远程审批服务，最大程度降低疫情对投资项目前期工作及后续投资运行影响。 2020-02-07 央行 外汇局 人民银行副行长、外汇局局长潘功胜表示，金融部门要采取一系列措施，实施好逆周期调节，通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具，提供充足流动性，保持金融市场流动性合理充裕，促进货币信贷合理增长。 2020-02-17 银保监 《关于进一步做好疫情防控金融服务的通知》其中要求各银行机构要优化信贷流程，合理延长贷款期限，有效减费降息，支持受影响企业有序高效恢复生产经营。 2020-02-24 财政部 财政部部长助理欧文汉表示，财政部要扩大地方政府专项债发行规模，按照资金跟着项目走的原则，指导地方做好项目储备和前期准备工作，尽快形成有效的投资。 2020-02-26 住建部 住建部发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，要求地方各级住房和城乡建设主管部门统筹开展房屋建筑领域企业和工程项目开复工工作鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、贷款利率等方面给予支持等。 地方层面 2020-02-05 东莞 《东莞市住房公积金提取管理办法》内容包括取消享受社会最低生活保障提取；取消建造、翻建、大修住房“单价2000元/平方米、建筑面积不超144平方米预（决）算金额”的提取额度限制等。 2020-02-12 杭州 杭州规划和自然资源局印发《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》，内容包括实施审批绿色通道、减免土地相关费用、优化规划许可流程等。 2020-02-13 上海 《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策的通知》受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付土地价款。 2020-02-18 沈阳 《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》内容涉及推进项目有序开复工、保障土地供应完善管理服务、积极促进商品房入市和销售、稳妥释放商品房预售监管资金等八项内容。 2020-02-20 贵阳 贵阳发布《贵阳市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》，提出银行机构对建筑施工和房地产开发企业不抽贷不断贷等。 2020-02-21 河南 《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》，为暂时经营困难的房地产企业加大信贷支持、新出让土地可按起始价20%确定竞买保证金等。 2020-02-24 南宁 南宁住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，允许在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。 2020-02-26 钦州 近日，广西钦州发布《关于有效应对新冠肺炎疫情促进房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确对购买新建商品房的购房者给予100%契税补贴等。 数据来源：Wind，各政府网站，观点地产网，中国房地产网，新浪财经，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 22 国家层面，央行多次释放流动性并保持其合理充裕，发改委加强支持项目审批、确保行业正常运转，住建部积极推动房地产相关行业加速复工，地方层面则从1）供给端：加大土地供应、减免土地相关费用、延期缴纳税款、延期缴纳土地出让金、降低预售条件、加大对房地产开发企业的资金支持力度等，2）需求端：在确保购房者公积金贷款及