内地房地产行业周度观察：从住建会议看行业政策走向

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从住建会议看行业政策走向 长效机制“稳妥实施”，充分释放居民住房需求，行业政策或保持温和。2022年初住建工作会议首次提出增强调控政策的“精准性”，同时工作要求中新提及“充分释放居民住房需求”，稳增长诉求、房价下跌预期等或为新提法的重要原因：1）稳增长诉求：31省地方两会中15省将稳增长列为2022年首要工作任务、较2021年增加7个省，2022年住建工作会议及日前国新办发布会中住建部均肯定了房地产对稳增长的作用。2）房价下跌预期：由于产业转型升级需平稳内部环境，故近年房价下跌预期形成后，地方政策均现边际改善（如2018Q4及2019Q4）；2021Q4预期未来房价下降的居民占比再次提升。预计“三稳”“房住不炒”相关措施将继续延续，同时部分地方或机构在部分调控政策施行初期的偏误有望得到进一步调整。 坚决有力处置项目逾期交付风险，引导房价预期更趋平稳。行业信用风险及部分房企为应对流动性短缺而采取的降价促销无疑影响了居民的购房信心，为目前房价下跌预期形成、商品房销售偏弱存在关联。2021Q4以来，居民购房能力在经济复苏和信贷改善的作用下有所提升，城镇储户未来收入信心指数小幅回升（由21Q3的49.5%提升至21Q4的50.0%）、房贷利率及放款速度呈现改善趋势；然而，四季度末预计未来三月购房支出增加的居民占比进一步下降（由21Q3的19.2%下降至21Q4的17.9%），2021Q4以来多家房企的信用事件导致居民对期房交付的担忧或为重要原因。住建部工作会议中对项目预期交付风险表现出了坚决的态度和较高的重视程度，或有望进一步推进相关政策的出台和部分房企风险处置的进度，以引导房价预期更趋平稳。 保障性租赁住房推进新型城镇化，多方政策完善助力建设目标达成。顶层对租赁住房建设的重视程度逐年提升，2022年1月保障性租赁住房建设的相关表述提至第2位，位次变化主要源于：1）针对困难群体的公租房等建设已取得一定成果（2021年7月全国已有1600多万套公租房）、大规模建设优先级下降；2）稳增长诉求：保障性租赁住房为多地稳增长抓手之一；3）产业发展需要：上海等核心城市已于近年逐步针对高学历人才放宽落户条件、近十年全国流动人口占比大幅提升，对上述劳动力的住房保障能够为重点城市的产业发展提供更为平稳的环境。目前针对保障性租赁住房的土地、中央补助、税费优惠、水电气价格及金融等方面的支持政策正逐步完善，有望助力建设目标的达成。 城市建设继续由增量主导转向存量与增量并重，民生工程成年内城市更新重点。近年住建会议对城市更新的表述逐步由规划向统筹推进，其中重点强调：1）转变城市开发建设方式：以上海为代表的核心城市已逐步开启城镇化的再聚集进程，城市空间布局也将进一步与产业发展规律相契合、更注重城市内部空间效率的完善和提升，对上述城市发展早期建造的建筑及管道等基础设施的改造具备切实需求。2）稳增长诉求下2022年民生工程更受重视： 2022年工作更强调管道老化更新改造重大工程、新型城市基础设施建设等项目，与2021年明确推动物业服务在老旧小区改造中的作用相比，对年内经济增长将具备更直接的拉动作用。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 2-Mar-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 目录 1. 市场调控：充分释放需求，坚决处置风险................................................................................................................. 4 2. 保障体系：租赁建设提速，助力产业发展................................................................................................................. 9 3. 城市更新：推进民生工程，支持经济增长............................................................................................................... 11 图表目录 图1：2018Q4、2019Q4、2021Q4城镇居民房价下跌预期逐渐形成 .......................................................................... 6 图 2：21Q4居民未来收入信心恢复、购房意愿仍偏弱 ................................................................................................ 8 图3：1月5年期以上LPR 20个月不变后首次下降 ..................................................................................................... 8 图 4：百城房贷利率近月持续下行 ................................................................................................................................. 8 图5：百城平均放款周期近月持续缩短 ......................................................................................................................... 8 图6：2018年来期房销售占比进一步提升 ..................................................................................................................... 8 图7：北京、上海住房租赁价格指数2021年加速上升 .............................................................................................. 10 表 1：近五年住建部重点工作聚焦于市场调控、保障体系建设、城市更新与建筑产业转型四大方面 .................. 3 表 2：房地产长效机制逐步由“建立和完善”至“全面落实”，2022年将“继续稳妥实施” .......................................... 4 表 3：2022年近四成省级行政区将稳增长列为首要工作任务 ..................................................................................... 5 表 4：2020年一季度，多地设及限购、下调首付比例等政策在短期内撤回 ............................................................. 6 表 5：近期多地下调首付比例 ......................................................................................................................................... 7 表 6：2022年保障性租赁住房建设重要性提升 ............................................................................................................. 9 表 7：我国人口流动保持活跃，人户分离人口占比提升 ............................................................................................ 10 表 8：保障性租赁住房建设目前已获多方面政策支持 ................................................................................................ 11 表 9：2022年城市更新相关工作更侧重推进民生工程及新型城市基础设施建设 ................................................... 12 nXkZ9UiYbYXY2YaQ9R9PoMqQpNtRiNpPnOiNrRmP6MnNwPxNqQrOxNpOsM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 15 住建部在每年的全国住房和城乡建设工作会议中对上年工作进行总结、并提出下年工作的重点任务，奠定全年的行业政策的总基调。从近五年会议的通稿来看，主要工作聚焦于市场调控、保障体系建设、城市更新三大方面，各方面的具体政策方向的变化则与相应发展状况紧密相关。 表 1：近五年住建部重点工作聚焦于市场调控、保障体系建设、城市更新与建筑产业转型四大方面 住建部重点工作任务 2017-12 2018-12 2019-12 2020-12 2022-01 一 深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展 着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展 全力实施城市更新行动 加强房地产市场调控 二 抓好房地产市场分类调控 健全城镇住房保障体系 着力完善城镇住房保障体系 稳妥实施房地产长效机制方案 推进住房供给侧结构性改革 三 全面提高城市规划建设管理品质 补齐租赁住房短板 着力培育和发展租赁住房 大力发展租赁住房 实施城市更新行动 四 加大农村人居环境整治力度 着力提升城市承载力和系统化水平 着力提升城市品质和人居环境质量 加大城市治理力度 实施乡村建设行动 五 加快推动建筑产业转型升级 促进城市高质量建设发展 着力改善农村住房条件和居住环境 实施乡村建设行动 落实碳达峰碳中和目标任务 六 不断加强党的建设 解决民生实事，提升城市品质 着力推进建筑业供给侧结构性改革 加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级 推动建筑业转型升级 七 - 提升乡村宜居水平 着力深化工程建设项目审批制度改革 持续推进改革创新 推动改革创新和法治建设 八 - 深入推进建筑业供给侧结构性改革 推进“完整社区”建设 加强党的全面领导 加强党的建设 九 - 优化营商环境 着力加强党的建设 - - 十 - 加强党的政治建设 - - - 数据来源：住建部，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 15 1. 市场调控：充分释放需求，坚决处置风险 市场调控重回工作任务首位。2018年末、2019年末房地产市场调控均为住建部下年首要工作任务，2020年末推动城市结构优化、功