内地房地产行业周度观察：从《政府工作报告》看行业定调

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从《政府工作报告》看行业定调 专题研究： 就业优先于增长，或将对刚性购房需求提供一定支撑。本次《政府工作报告》中首次未提及GDP增长目标，主要系疫情导致的外部不确定性增加、内部高质量发展及稳固经济基本盘要求的共同作用。从三次产业的就业情况来看，第三产业就业人数占比最高，2019年达47.4%，其中传统服务业受疫情冲击较大，住宿和餐饮业、批发和零售业、交通运输、仓储和邮政业一季度GDP分别同比下滑35.3%、17.8%和14.0%，上述行业的从业者的收入预期受疫情影响较大，截至2018年末，上述三个行业的城镇就业人数已近2000万人。收入预期更易受到影响的人群中，大部分为潜在的刚需购房者而非投机性购房者。因此，《政府工作报告》中对保障就业的坚决态度和更为积极的财政和货币政策或将在一定程度上改善上述人群的收入预期及购房成本，进而在中长期对商品房刚性需求形成支撑。 行业基调维持平稳，多方面引导行业健康发展。今年《政府工作报告》对房地产行业的表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，行业整体基调维持稳定，意在引导行业健康发展。在具体方式层面，《政府工作报告》在强化对稳企业的金融支持中提出“加强监管，防止资金‘空转’套利”，或将在一定程度上抑制投机性购房的实现渠道；在推进要素市场化配置改革中提出“赋予省级政府建设用地更大自主权”，或有望使各地的土地供需更为平衡。 新型城镇化更强调产业发展和增加就业，京津冀、大湾区、长三角及成渝双城经济圈或有望成为重点发展城市群。今年《政府工作报告》在新型城镇化的表述中新增了“培育产业、增加就业”，或将进一步促进城市群内产业的发展和和向卫星城市的转移，从而带动劳动力等人口的流动，对地方房地产需求形成支撑。城市群方面，除延续2019年对京津冀、大湾区和长三角的支持外，此次新增成渝双城经济圈，或将以其为核心带动西部地区发展政策的落地。 数据要点： 截至5月22日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降8%，2020年累计成交面积同比下降23%。 截至5月22日， 本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升2%；平均去化周期15.6个月，环比上升5%。 截至5月22日，本 周15个主要城市二手房交易建面环比下降9%，2020年累计交易面积同比下降20%。 投资建议: 本周，市场对政策框架的部分预期逐步落地。行业方面，京东自营联合开发商开启网上购房方式，房企营销渠道在疫情后持续创新，推盘力度亦有所加大。在较为平稳的行业基调下，随着利率下行及居民收入预期逐步改善，行业基本面有望持续回暖。维持行业“强于大市”评级。 25-May-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 18 1. 从《政府工作报告》看行业定调 1.1 就业优先于增长，行业基调维持平稳 1.1.1 GDP首次未设定目标对购房需求意味着什么？ 外部不确定性较大，内部优先保障稳中求进。本次《政府工作报告》中首次未提及GDP增长目标，主要系疫情导致的来自外部和内部的经济增长压力。从外部看，全球疫情仍在蔓延，各国控制情况不一，全球经济贸易的恢复进度和恢复程度仍存在较大不确定性，如过分强调GDP增长目标，可能使得增长压力过大，从而导致更多无意义或较低质量的增长。从内部看，疫情导致国内经济增长承压，一季度GDP同比下降6.8%，为1992年来首次单季负增长。经济增速下滑导致居民就业情况在一定程度上有所承压，目前而言，保障就业、稳住经济基本盘进而维持健康的经济发展相对一年的经济增速目标更为重要 。 着力守住“六保”底线或将对刚性购房需求提供一定支撑。从三次产业的就业情况来看，第三产业 就业人数占比最高，2019年达47.4%。2020年第一季度，虽然第三产业GDP降幅较整体更窄，但主要是由于信息、金融、公共管理和卫生等服务业的增长对冲了传统服务业的大幅下滑。2020年一季度信息传输、软件和信息技术服务业同比增速达13.2%，金融业同比增长6.0%；住宿和餐饮业、批发和零售业、交通运输、仓储和邮政业则分别同比下滑35.3%、17.8%和14.0%，受冲击较大行业的从业者的收入预期受疫情影响较大，截至2018年末，上述三个行业的城镇就业人数已近2000万人。收入预期更易受到影响的人群中，大部分为潜在的刚需购房者而非投机性购房者。因此，《政府工作报告》中对保障就业的坚决态度或将在一定程度上稳定上述人群的收入预期，进而在中长期对商品房刚性需求形成支撑。另一方面，此次《政府工作报告》将财政赤字率上调0.8个百分点至3.6%，发行1万亿元抗疫特别国债，并明确提出“创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行”，从资金层面对实体经济和就业提供了有力支持，更为积极的财政及货币政策将有望使居民收入预期及购房成本有所改善。 nMsNqRsRoMpQnPoQmNqMsP9P9R9PoMrRnPmMiNmMpQkPtRoOaQqQyRxNoNrMxNnRsN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 18 图1：第三产业就业人数占比最高，2019年达47.4% 数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究 表 1：传统服务业受冲击较大，第三产业中一季度GDP降幅前三行业就业人数约2000万人 产业 1Q20 GDP当季同比 2018年末城镇就业人数（万人） 住宿和餐饮业 -35.3% 269.8 批发和零售业 -17.8% 823.3 交通运输、仓储和邮政业 -14.0% 819.0 租赁和商务服务业 -9.4% 529.5 房地产业 -6.1% 466.0 其他行业 -1.8% - 金融业 6.0% 699.3 信息传输、软件和信息技术服务业 13.2% 424.3 数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究 1.1.2 房地产行业基调有何变化？ 行业基调延续平稳态势，多方面引导行业健康发展。今年《 政府工作报告》对房地产行业的表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，延续了前期的平稳的态度，行业整体基调维持稳定，意在引导行业健康发展。在具体方式层面，《政府工作报告》在强化对稳企业的金融支持中提出“加强监管，防止资金‘空转’套利”，或将在一定程度上抑制投机性购房的实现渠道；在推进要素市场化配置改革中提出“赋予省级政府建设用地更大自主权”，或有望使各地的土地供需更为平衡。整体而言，《政府工作报告》对房地产行业延续了2018年以来的平稳基调，并有望在多方面的共同作用下维持行业的平稳 健康发展 。 0%20%40%60%80%100%2013201420152016201720182019就业人数占比第一产业第二产业第三产业 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 18 表 2：2020年继续延续18年以来房住不炒的行业基调 时间 房地产行业相关表述 2016 ·推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。 ·因城施策化解房地产库存。 ·建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。 2017 ·因城施策去库存。 ·坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。 ·加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨。 2018 ·坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。 ·支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。 ·加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 2019 ·更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 ·坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 数据来源：政府网站，中达证券研究 1.2 今年的新型城镇化有何不同？ 1.2.1 强调产业发展和增加就业，进一步打消“大城市病”担忧 强化产业发展及就业保障，或将平衡城市群内住房需求。近年《政府工作报告》针对新型城镇化的相关表述主要集中在户籍制度改革和城市发展两个方面。本次《政府工作报告》在新型城镇化相关的表述中未提及以往的户籍制度，原因之一是在今年特殊的经济环境下，经济发展和稳定就业的优先级相对更高；同时，户籍制度改革和城镇化率提升在近年取得了一定成效，在2019年工作成果中所汇报的常住人口城镇化率已超过60%。城市发展方面，《政府工作报告》提出“发挥中心城市和城市群综合带动作用”，表明近年来持续推进的城市群发展的方向并未因疫情而改变，进一步打消了前期市场对“大城市病”的担忧。同时，今年《政府工作报告》在新型城镇化的表述中新增了“培育产业、增加就业”，或将进一步促进城市群内产业的发展和和向卫星城市的转移，从而带动劳动力等人口的流动。在多地落户政策已逐步放宽的环境下，将有望引导卫星城市户籍人口稳步增加，对地方房地产需求形成支撑，从而使区域内的住房需求更为平衡、房地产市场发展更趋健康。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 18 表 3：今年《政府工作报告》对新型城镇化的表述更着力于产业发展及就业保障 时间 新型城镇化相关表述 2016 ·加快农业转移人口市民化，深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件。 ·发展中西部地区中小城市和小城镇。 2017 ·深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。 ·支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。 2018 ·今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。 ·实施重点城市群规划，促进大中小城市和小城镇协调发展。 ·绝大多数城市放宽落户限制，居住证制度全面实施，城镇基本公共服务向常住人口覆盖。 ·城乡区域发展协调性显著增强。 2019 ·坚持以中心城市引领城市群发展。 ·抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。 2020 ·发挥中心城市和城市群综合带动作用。 ·培育产业、增加就业。 数据来源：政府网站，中达证券研究 1.2.2 哪些城市群有望成为重点发展对象？ 成渝双城经济圈有望成为西部地区发展核心，京津冀、大湾区、长三角为全国重点城市群。“四大板块”（东部率先、西部开发、中部崛起和东北振兴）方面，2019年《政府工作报告》中针对西部大开发的政策推进存在与其他区域明显不同的表述，在上周中共中央、国务院印发了《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》后，本次《政府工作报告》中并未特别提及西部地区，但在城市群中新增了西部地区发展较好的成渝双城经济圈，或将以其为核心带动西部地区发展政策的落地。城市群 方面，本次主要提出了对京津冀、粤港澳大湾区和长三角三大城市群 的发展建设，大湾区和长三角均为我国最具经济活力的区域，京津冀的协同性相对较弱，后续或将有更多相关支持政策落地。上述城市群在产业发展和人口导入方面或将受到更多支持，购房需求亦将得到一定支撑。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 18 表 4：此次《政府工作报告》在区域发展战略中新增成渝双城经