行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 政策基调转向积极，行业增长有望持续 数据要点： 截至12月12日，44个主要城市新房成交量环比上周下降10.8%，同比上升1.2%，北京环比上周上升38%。2019年累计成交量同比上升11.9%（上周为12.1%），一、二、三线城市累计同比分别上升14.3%、26.3%及下降0.8%。宁波、芜湖、成都2019年累计交易量分别上升约96%、93%和51%。 截至12月12日，14个主要城市的可售面积（库存）环比上周上升1.2%，同比上升9.5%；平均去化周期14.5个月（上周为14.0个月），环比上周平均上升3.0%。福州和 东营的去化周期分别由上周的26.5个月和7.9个月变动至33.4个月和9.6个月，分别环比上周上升26%和21%。 本周，15个主要城市的二手房交易量环比上周下降0.5%，同比上升24.9%。南宁和金华 同比分别上升198%和183%。2019年累计交易量同比上升12.0%（上周为11.7%）。厦门、南宁和南京2019年分别累计同比上升127%、38%和36%。 本周观点： 2019年累计交易量增速近期小幅上升，主要系开发商冲击年度销售目标。然而，各城市的表现明显分化。各城市的表现有明显分化，宁波、芜湖、成都等核心城市较扬州、淮安、舟山等非核心城市表现更佳。同时，同一都市圈中的不同城市也表现出了明显分化。 另外，本周主要城市平均去化周期有所下降，但当前14.5个月的去化周期超过12个月的临界值，市场成交热度有所下降。（住建部：去化周期12个月以下地区要增加供地） 投资建议: 我们的行业首选为碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂。 本周一线城市销售面积同比增速下降，但整体销量增速小幅回升。整体而言，基本面延续了前期缓慢降温的态势。本周召开的中央经济工作会议中提到“加强城市更新和存量住房改造提升”、“全面落实因城施策”，未提7月会议中的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。我们认为在内外部环境复杂多变的当下，稳定的经济形势对于应对外部压力、保障经济结构成功转型升级至关重要，而房地产行业仍然对于整体经济稳定有着重要作用，因此调控政策有望转向偏积极 。对应到行业基本面，2020年房地产市场有望继续维持稳健发展。维持行业“强于大市”评级，同时关注大湾区优质旧改房企，如佳兆业集团等。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；房价或出现一定波动。 15-Dec-19 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwsi.com.hk SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4600 caihongfei@cwsi.com.hk 诸葛莲昕 联系人 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwsi.com.hk 李思琪 联系人 +852 3958 4631 lisiqi@cwsi.com.hk 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 富力地产、中骏集团控股和美的置业本周涨幅居前。中国奥园、中国海外宏洋集团和时代中国控股年初至今涨幅居前。 图 3：富力地产、美的置业和首创置业本周换手率居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%3%6%9%12%R&FMideadcBJ Capital LandKWGChina SCEKaisaTimesSunacDexinVanke-HCIFIZhengRoCarnivalFuture LandTurnover(Weekly)图1：富力地产、中骏集团控股和美的置业本周涨幅居前 图2：中国奥园、中国海外宏洋集团和时代中国控股年初至今涨幅居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%14%HaichangYuzhouZhengRoCIFISunacCOGOJingruiCountry GardenLongforLoganCR LandKWGCentral ChinaGreenTownCOLIJinmaoEverGrandeMideadcChina SCER&FPrice Change(Weekly)0%50%100%150%LoganYuzhouMideadcShimaoC&D INTLGreenTownLongforFantasiaCentral ChinaKWGCIFIChina SCEPowerLongJinmaoGreenland HKSunacFuture LandTimesCOGOAoyuanPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 15 1.2物业管理行业表现 雅生活服务、中奥到家和中海物业本周涨幅居前。新城悦服务、永升生活服务和佳兆业美好年初至今涨幅居前。 图 6：雅生活服务、蓝光嘉宝和奥园健康本周换手率居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%3%6%A-LivingJustbonAoyuan HealthyYincheng LSXinyuan PMYS ServicesGreenTown ServicesS-EnjoyColour LifeCG ServicesTurnover(Weekly)图4：雅生活服务、中奥到家和中海物业本周涨幅居前 图5：新城悦服务、永升生活服务和佳兆业美好年初至今涨幅居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 资料来源：Wind, 中达证券研究 -3%-2%-1%0%1%2%3%Kaisa ProsperJustbonBinjiang SerS-EnjoyYS ServicesCLIFFORDMLCG ServicesCOPMZhongao HomeA-LivingPrice Change(Weekly)0%50%100%150%200%250%CLIFFORDMLJustbonAoyuan HealthyGreenTown ServicesCG ServicesCOPMA-LivingKaisa ProsperYS ServicesS-EnjoyPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 15 2.主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1: 主要城市交易量情况，本周1/2/3线城市环比有所下降 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/12/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 15 表 2: 主要城市新房库存与去化周期情况，去化周期环比上升 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/12/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 15 2.2二手房成交及价格数据 表 3:主要城市二手房成交量情况，厦门、南宁、南京本年至今涨幅较大 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/12/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 15 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/12/8 图 8：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 图9：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/12/8 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/12/8 图10：三线城市二手房挂牌出售量及价指数稳中有升 图11：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/12/8 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/12/8 05010015020001002003004005002015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS)0501001502002500501001502002015/012016/012017/012018/012019/012nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS)05010015020001002003004005002015/012016/012017/012018/012019/012nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS)05010015020002004006008002015/012016/012017/012018/012019/012nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS)0501001500200400600800100012002015/012016/012017/012018/012019/012nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 / 15 2. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：11月广义货币余额196.14万亿元，同比增长8.2%，增速比上月末低0.2pct，比上年同期高0.2pct。11月社会融资规模增量为1.75万亿元，同比增长9.4%；中央经济工作会议指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展 日期 对象 简述 2019-12-09 央行 目前银行体系流动性总量处于合理充裕水平，12月9日不开展逆回购操作。今日无逆回购到期。12月14日，将有2860亿元MLF到期，由于当日为周六，将顺延至12月16日到期。 2019-12-10 央行 11月广义货币余额196.14万亿元，同比增长8.2%，增速比上月末低0.2pct，比上年同期高0.2pct。11月社会融资规模增量为1.75万亿元，同比增长9.4%。 2019-12-10 社科院 《中国住房发展报告（2019-2020）》认为，未来两年是楼市调控的关键期。楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。 2019-12-11 央行 目前银行体系流动性总量处于合理充裕水平，12月11日不开展逆回购操作。今日无逆回购到期。截至目前，央行已连续16个工作日未开展逆回购操作。今日有50亿元央行票据互换到期。 2019-12-11 郑州 自即日起将在2017年户籍制度改革的基础上，放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件，租赁住房满1年的也可落户郑州。另外，县（市）、上街区降低至持有居住证即可落户。（大河网） 2019-12-11 长沙 市发改委发布通知，进一步加强长沙市商品住房价格管理，明确价格构成：即由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6-8%，《通知》自12月11日起执行。（香港万得通讯社） 2019-12-12 中央经济工作会议 中央经济工作会议指出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房