行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 交易量增幅有所下滑，部分城市政策微调 数据要点： 本周，44个主要 城市新房成交量环比上周上升5%，同比上升6%。北京和深圳环比上周分别上升31%和下降1%。44城2019年累计成交量同比上升12%（上周为13%），一、二、三线城市分别上升16%、28%及下降1%。宁波、芜湖、成都和福州2019年累计交易量分别上升约97%、89%、67%和60%。 截至11月21日，14个主要城市的可售面积（库存）环比上周平均上升1%，同比上升10%；平均去化周期12.4个月（上周为11.5个月），环比上周平均上升6%。南京和泉州的去化周期分别由上周的7.9个月和26.8个月变动至11.0个月和33.8个月，分别环比上周上升39%和26%。 本周，15个主要城市的二手房交易量环比上周下降6%，同比上升20%。金华和无锡环比上周分别下降66%和45%。15城2019年累计交易量同比上升11%（上周为11%）。厦门、成都和南京2019年分别累计同比上升136%、37%和33%。 本周观点： 2019年累计交易量增速近期小幅下滑，主要系 前期密集的推盘与促销使得短期内需求提前释放。另一方面，各城市的表现明显分化。成都、福州、宁波等核心城市较东营、江门、扬州等非核心城市表现更佳。尽管政府对楼市调控仍然较严，但基本面良好的核心城市交易量仍在上升。同时，同一都市圈中的不同城市也表现出了明显分化 。 另外，本周主要城市平均去化周期有所上升，当前12.4个月的去化周期已超过12个月的临界值，市场成交热度有所下降。（住建部：去化周期12个月以下地区要增加供地） 投资建议: 我们的行业首选为碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂。 本周全国主要城市成交量累计增幅有所下行，去化周期小幅上行。同时，近期核心城市出现了一些土地流拍现象，如深圳坪山、惠州惠城区住宅或商住地流拍；郑州市郑东新区原本计划拍卖的3宗地块2宗中止出让、1宗流拍 。上述现象隐含了市场对于未来房价的一定悲观预期。我们认为未来一段时间地方政策将以微调为主，如人才落户政策、公积金政策、偏远城区限购政策调整等，政策基调将由过去的负面逐步转向实质中性。市场成交将维持平稳。在平稳的市况下，优质房企能够依托其城市布局和商业模式优势把握区域人口重构需求，提升市占率。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；房价或出现一定波动。 23-Nov-19 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwsi.com.hk SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4600 caihongfei@cwsi.com.hk 诸葛莲昕 联系人 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwsi.com.hk 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 海昌海洋公园、时代中国控股和银城国际控股本周涨幅居前。新城悦服务、佳兆业美好和永升生活服务年初至今涨幅居前。 物业管理公司的股价在2019年表现良好。 图 3：永升生活服务、雅生活服务和富力地产本周换手率居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%3%6%9%12%YS ServicesA-LivingR&FAoyuan HealthyDafa LandKaisa ProsperTimesS-EnjoyCarnivalBJ Capital LandZhengRoCOPMVanke-HSunacAoyuanKWGPowerLongCOGOChina SCEColour LifeTurnover(Weekly)图1：海昌海洋公园、时代中国控股和银城国际控股本周涨幅居前 图2：新城悦服务、佳兆业美好和永升生活服务年初至今涨幅居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%2%4%6%8%10%LongforCM LandShimaoAgileMinMetals LandCIFIJinmaoKerry PPTCR LandCOLIKWGR&FChina SCEJingruiZhongliangS-EnjoyA-LivingYinchengTimesHaichangPrice Change(Weekly)0%50%100%150%200%250%GreenTownLongforSunacCIFIFantasiaGreenTown ServicesCentral ChinaFuture LandGreenland HKPowerLongJinmaoCOGOTimesCG ServicesCOPMAoyuanA-LivingYS ServicesKaisa ProsperS-EnjoyPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1: 主要城市交易量情况，本周一线城市同比明显上升 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/11/21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 表 2: 主要城市新房库存与去化周期情况，去化周期环比上升 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/11/21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 2.2二手房成交及价格数据 表 3:主要城市二手房成交量情况，厦门、成都、南京本年至今涨幅较大 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/11/21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 4：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/11/17 图 5：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 图6：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/11/17 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/11/17 图7：三线城市二手房挂牌出售量及价指数保持稳定 图8：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/11/17 资料来源：Wind, 中达证券研究；注：截至2019/11/17 05010015020001002003004005002015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS)0501001502002500501001502002015/012016/012017/012018/012019/012nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS)05010015020001002003004005002015/012016/012017/012018/012019/012nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS)05010015020002004006008002015/012016/012017/012018/012019/012nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS)0501001500200400600800100012002015/012016/012017/012018/012019/012nd House Listed for-sale Amount IndexListed for-sale Price Index(RHS) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻： 11月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下降5个基点，其中，5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调；中国10月FDI为692亿元，同比增长7.4%；1-10月FDI为7524.1亿元，同比增长6.6% 日期 对象 简述 2019-11-18 商务部 数据显示，中国10月FDI为692亿元，同比增长7.4%；1-10月FDI为7524.1亿元，同比增长6.6%。 2019-11-18 央行 继11月5日调降MLF利率后，央行以利率招标方式开展了7天期逆回购1800亿元，中标利率2.5%，较此前下降5bp，这是7天期逆回购利率逾四年来首次下调。 2019-11-19 央行 易纲：要推动金融机构真正参考贷款市场报价利率定价，促进实际贷款利率下行，继续强化逆周期调节，增强信贷对实体经济的支持力度，保持广义货币M2和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速基本匹配。 2019-11-19 全国 截至11月18日，2019年以来受监测的50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元，同比上涨幅度为17.4%。其中，土地出让金千亿规模的城市达到12个，刷新历史同期纪录。年内累计土地出让金额最高的是杭州市的2474亿元。（澎湃新闻网） 2019-11-19 上海 上海普通住房标准继续实施，有效期延长5年。上海普通住房标准在实际成交价格方面，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。（澎湃新闻网） 2019-11-19 贵州 贵州省加大公租房保障力度服务新市民。将重点保障环卫、公交等公共服务行业以及青年教师、青年医生等新就业无房职工、城镇稳定就业的外来务工人员，并将符合条件的家政从业人员纳入公租房保障范围。复员退伍军人（特别是伤病残退役军人）、优抚对象、进城农村独生子女户和二女绝育户、老年人、鳏寡孤独户、建档立卡贫困户等符合条件的家庭优先纳入公租房保障范围。（中国网） 2019-11-20 央行 全国银行间同业拆借中心公布， 11月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下降5个基点，其中，5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调。 2019-11-20 住建部 2019年全国棚改计划新开工289万套。1-10月，已开工300万套，占年度目标任务的103.8%，完成投资1.03万亿元。 2019-11-21 全国 截至11月20日，11月以来各地已发行地方政府债券392.08亿元。其中，新疆、宁夏、天津、云南、大连、北京等地发行专项债共计201.24亿元，尚未有地方发行新增专项债券。今年以来，专项债发行进度大幅加快，发债高峰提前。进入四季度以来，专项债发行总额仅370亿元，提前下达部分尚未发行。明年专项债规模可能大增，加码基建投资。（中国证券报） 2019-11-21 湖南 省人民政府公布相关数据，1-10月，湖南房地产开发投资3,576.93亿元，同比增长13.8%。其中，住宅投资2,547.70亿元，增长16.7%，占房地产开发投资的比重为71.2%。湖南金融运行情况显示，10月末湖南个人住房消费贷款余额同比增长22.1%，比上年同期下降4.6pct，增速连续9个月下滑。1-