房地产行业内地房地产周度观察：交易量环比小幅上升，去化周期有所拉长

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 交易量环比小幅上升，去化周期有所拉长 数据要点： 本周，44个主要城市新房成交量环比上周上升8%，同比上升5%。广州和上海环比上周分别上升56%和32%。44城2019年累计成交量同比上升13%（上周为13%），一、二、三线城市分别上升16%、29%及下降1%。宁波、芜湖、成都和福州2019年累计交易量分别上升约96%、86%、70%和63%。 截至11月14日，14个主要城市的可售面积（库存）环比上周平均上升1%，同比上升12%；平均去化周期11.5个月（上周为10.2个月），环比上周平均上升11%。南京 和莆田的去化周期分别由上周的6.3个月和15.6个月变动至7.9个月和20.8个月，分别环比上周上升27%和33%。 本周，15个主要城市的二手房交易量环比上周上升23%，同比上升23%。金华和无锡环比上周分别上升181%和97%。15城2019年累计交易量同比上升11%（上周为11%）。厦门、成都和南京2019年分别累计同比上升138%、37%和32%。 本周观点： 2019年累计交易量增速近期小幅上升，主要系开发商普遍加大促销力度。然而，各 城市的表现明显分化。成都、福州、宁波等核心城市较东营、江门、扬州等非核心城市表现更佳。尽管政府对楼市调控仍然较严，但基本面良好的 核心城市交易量仍在上升。同时，同一都市圈中的不同城市也表现出了明显分化。 另外，本周主要城市平均去化周期有所上升，当前11.5个月的去化周期已接近12个月的临界值，市场成交热度有所下降。（住建部：去化周期12个月以下地区要增加供地） 投资建议: 我们的行业首选为碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂。 本周二线城市销量累计增速有所下降，三线城市累计销量降幅有所扩大，同时主要城市去化周期有所上升。另一方面，统计局发布的70个大中城市房价指数显示，10月各线城市新房、二手房价格环比涨幅均有所回落。上述现象表明近期市场热度出现了小幅下降。而由于库存仍处相对低位，调控政策短期内全面放松的概率不大，人才落户政策成为地方政策的主流。我们预计未来一段时间市场行情将较为平稳，全年销量将保持稳健增长。在平稳的市况下，优质房企能够依托其城市布局和商业模式优势把握区域人口重构需求，提升市占率。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；房价或出现一定波动。 16-Nov-19 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwsi.com.hk SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4600 caihongfei@cwsi.com.hk 诸葛莲昕 联系人 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwsi.com.hk 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 中海物业、大发地产 和银城国际控股本周涨幅居前。佳兆业美好、新城悦服务和永升生活服务年初至今涨幅居前。 物业管理公司的股价在2019年表现良好。 图 3：永升生活服务、雅生活服务和奥园健康本周换手率居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 0%3%6%9%YS ServicesA-LivingAoyuan HealthyKaisa ProsperPowerLongR&FS-EnjoyColour LifeChina SCEAoyuanBJ Capital LandGreenTown ServicesVanke-HSunacKWGHaichangCOPMGreenTownKaisaFuture LandTurnover(Weekly)图1：中海物业、大发地产和银城国际控股本周涨幅居前 图2：佳兆业美好、新城悦服务和永升生活服务年初至今涨幅居前 资料来源：Wind, 中达证券研究 资料来源：Wind, 中达证券研究 -2%-1%0%1%2%3%4%5%Zhongao HomeGreenTown ServicesVanke-HCC LandAoyuan HealthyShimaoKaisa ProsperCNTDZhongliangLandSeaZhonganJoy CityYS ServicesSunshine 100HaichangA-LivingS-EnjoyYinchengDafa LandCOPMPrice Change(Weekly)0%50%100%150%200%250%LongforAoyuan HealthyGreenTownSunacGreenTown ServicesFantasiaCentral ChinaGreenland HKFuture LandJinmaoPowerLongCOGOTimesCOPMCG ServicesAoyuanA-LivingYS ServicesS-EnjoyKaisa ProsperPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1: 主要城市交易量情况，本周一线、二线城市同比明显上升 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/11/14 城市 / 区域平方米环比同比千平方米环比同比千平方米环比同比千平方米同比北京105,539-15%-7%54113%-12%230-7%-8%6,12156%上海270,50032%60%1,12612%8%47538%9%11,9238%广州221,36756%297%793-7%86%36352%148%7,9323%深圳72,712-11%92%30027%64%15477%87%3,01323%一线城市670,11921%78%2,7597%22%1,22233%34%28,99016%二线城市2,703,64519%8%11,4375%23%4,98521%8%104,28829%三线城市1,859,847-7%-13%9,405-9%-4%3,863-7%-9%100,114-1%北京105,539-15%-7%54113%-12%230-7%-8%6,12156%青岛260,86716%-54%1,301-8%-21%4866%-52%12,157-8%东营53,7058%-18088%44%10492%830%1,559-29%环渤海420,1125%-38%2,0221%-15%8198%-35%19,8372%上海270,50032%60%1,12612%8%47538%9%11,9238%南京121,131-2%-46%665-40%-7%244-42%-21%6,96224%杭州231,43549%6%7041%-10%38777%-2%6,723-17%苏州206,18313%159%8901%22%38824%25%8,85516%无锡102,30011%-551-19%-19455%-6,46551%扬州55,058-15%-41%20148%-56%12098%-41%1,969-43%江阴51,659-55%10%35023%40%1688%52%2,723-17%温州184,10923%23%884-22%28%334-19%-7%10,75828%金华38,12946%62%168-4%123%64-16%72%1,657-10%常州23,403-52%-47%24632%3%72-22%-30%4,22029%淮安75,074-52%-49%485-18%-25%231-35%-25%4,637-20%连云港116,846-6%49%585-24%37%242-5%35%5,888-8%绍兴36,721-12%338%190-5%221%7815%259%2,01846%泰州16,838-8%287%82-29%52%35-32%172%85516%镇江122,88118%-10%617-16%-2%227-15%-19%6,7773%淮南36,8204%20%148-3%0%72-2%30%1,715-3%芜湖20,894-24%251%1643%301%48-5%177%1,72686%盐城53,785-7%-31%307-1%-20%1122%-28%3,147-11%舟山16,92327%29%906%4%3030%-27%1,017-19%池州20,468-25%67%135143%51%4814%24%1,1502%宁波86,631-29%4%58126%78%2095%7%6,59696%长三角1,887,7870%15%9,169-8%17%3,7792%6%97,7849%广州221,36756%297%793-7%86%36352%148%7,9323%深圳72,712-11%92%30027%64%15477%87%3,01323%福州31,757-30%-46%208-20%-18%77-17%-33%2,36363%东莞102,1918%-33%5153%-1%19792%-11%4,60214%泉州33,213-38%-56%242-8%-17%87-24%-32%3,000-12%莆田17,097-31%-37%129-49%57%42-61%-26%1,82146%惠州63,981-8%15%27213%8%13443%27%2,4043%韶关28,464-21%-1%1483%-13%65-3%17%1,404-17%佛山147,4006%-68%732-25%-56%286-12%-61%11,451-3%江门23,229-5%134%1136%76%486%98%993-10%肇庆57,52913%120%256-21%67%108-30%66%2,094-3%湛江38,394-8%71%20612%40%800%-13%1,79616%珠三角及南部其它城市837,3354%-17%3,915-10%-7%1,6419%-10%42,8725%长春192,56519%-14%849-6%-18%35525%-19%9,057-2%吉林57,24823%-4%207-7%-24%10413%-16%2,141-2%泰安44,903-29%9%234-7%52%1080%43%2,284-5%北部294,7169%-9%1,290-6%-12%56617%-11%13,481-2%武汉445,964-3%8%2,3007%41%905-11%11%19,74635%岳阳33,46916%31%212-21%23%62-44%12%1,8215%赣州199,042-1%3%9731%9%400-2%6%8,030-4%中部678,475-1%8%3,4853%29%1,367-11%10%29,59620%成都499,92442%26%1,76810%23%85241%39%16,85370%南宁615,26243%98%1,95364%53%1,04582%67%12,96751%西部1,115,18643%58%3,72133%37%1,89761%53%29,82061%总计5,233,6108%5%23,602-1%11%10,06910%3%233,39113%上升城市数目20262227232424下降城市数目24162216211920过去7日本月截至 11-14本年截至 11-14过去30日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 表 2: 主要城市新房库存与去化周期情况，去化周期环比上升 资料来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/11/14 城市 可售面积(千平方米)环比同比 去化周期(月)环比同比北京10,0613%19%18.621%35%上海7,750-1%22%6.9