行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 二手房成交环比有所上升，中央强调推动行业良性循环 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降15%，2021年累计成交面积同比上升5%。北京和上海环比分别下降33%和62%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升18%、10%及下降5%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约139%、75%、56%和54%。 截至12月10日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升0.3%；平均去化周期11.4个月，平均环比上升6%。宁波和深圳去化周期分别由上周的10.4个月和6个月变动至11.5个月和6.6个月，分别环比上周上升19%和17%。 本周，15个主要城市二手房交易建面环比上升6%。成都和杭州环比分别上升40%和36%。2021年累计成交面积同比下降7%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降57%、38%和30%。 本周观点： 本周，受近期部分地区疫情管控等因素影响，重点城市新房成交面积环比有所下滑，与上周相比下降15%，一、二线城市成交环比降幅较大带动周内整体成交环比明显下降。重点城市二手房成交市场略有回暖，环比上升6%，成都、杭州成交面积环比增速最快。 库存方面，本周深圳新房销售出现边际改善，环比降幅有所收窄（由上周下降31%变动至下降9%），带动一线城市可售面积环比略微上升，重点城市平均去化周期环比持续上升。 投资建议: 中央推动行业发展良性循环，部分城市销售有望进一步回暖。本周，融资环境边际改善延续：1）央行决定对金融机构下调存款准备金率0.5个百分点，降准将在一定程度上提升整体流动性，行业融资环境或将进一步优化，部分房企资金面压力有望得到一定缓解。2）部分房企周内新发债券，如宝龙地产额外增发1.5亿美元于2024年到期的6.25%优先票据、合生创展拟发行2.5亿美元8%有担保可换股债券。行业销售方面，受个人住房贷款投放有所改善、中央经济会谈提出推动保障性住房建设等表态影响，更多购房者的合理住房需求将得到满足，行业销售未来或有边际回暖趋势，房地产市场活跃度有望得到提升。另外，本周中央及地方政策更加关注养老福利及规范租赁市场秩序。如住建部等三部门强调促进老年消费市场，加快构建老年友好型社会；多地聚焦规范二手房租赁市场，如成都提供一站式住房租赁交易服务平台、南京出台住房租赁企业信用管理办法，进一步遏制租赁市场乱象，推动二手房市场的健康发展。近期，行业政策总体向好，监管层继续强调“房住不炒”，维持房地产市场的平稳健康发展已略有成效；随着城市人口老龄化进程的加快，完善养老服务体系将成为未来市场的新趋势，短期内，资产负债结构稳定、资金及资源充足的房企更具优势，维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。 12-Dec-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，易居企业控股、力高集团、绿景中国地产本周涨幅居前。海昌海洋公园、建发国际集团、远洋集团年初至今涨幅居前。 图 3：易居企业控股、中国奥园、世茂集团本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%10%20%30%40%50%E-HouseAoyuanShimaoEverGrandeSunacLoganShinsunCIFIGreenTownVanke-HKaisaKWGR&FTurnover(Weekly)图 1：易居企业控股、力高集团、绿景中国地产本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、建发国际集团、远洋集团年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%10%20%30%40%ZhonganC&D INTLRedSunVanke-HCR LandChina SCECOLIKWGTimesRonshineCountry GardenLongforCOGOZhongliangCIFISunshine 100SunacLVGEMREDCOE-HousePrice Change(Weekly)-100%0%100%200%300%400%500%SIUDGloriousJingruiVanke PPT OVSHopsenTop SpringYueXiuShui OnCOGOCC LandYinchengGD-HKGBA HLDGSCR LandGreenTownKerry PPTCOLISino-OceanC&D INTLHaichangPrice Change(YTD) qRtOoQwOrOvNoMnPmPyRmQ9PaOaQtRmMoMoPlOrQsQkPpOsR9PmNmMwMrMsNMYoNpN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周，第一服务控股、碧桂园服务、保利物业本周涨幅居前。中海物业、和泓服务、第一服务控股年初至今涨幅居前。 图 6：保利物业、第一服务控股、世茂服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%Poly PPT DevFirst SerShimao SerSunac SerCG SerA-LivingKWG LivingKaisa ProsperZhenro SerJinke SerEVERG SerCIFI ES SerSCE CMGreentown SerFin Street PPTTurnover(Weekly)图 4：第一服务控股、碧桂园服务、保利物业本周涨幅居前 图 5：中海物业、和泓服务、第一服务控股年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%10%20%30%40%50%60%Zhenro SerSunac SerA-LivingE-StarS-Enjoy SerBinjiang SerSCE CMChina Ovs PPTGreentown SerCC New LifeExcellence CMCIFI ES SerPoly PPT DevCG SerFirst SerPrice Change(Weekly)-20%0%20%40%60%80%100%120%E-StarRiverine ChinaSCE CMPoly PPT DevLing Yue SerRonshine SerKangqiao SerCG SerCliffordmlChina Res MIXCZhenro SerBinjiang SerFirst SerHevol SerChina Ovs PPTPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约11.4个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/10；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，北京、金华本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/05 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/05 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/05 图 10：三线城市二手房价格指数略有下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/05 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/05 0501001502002500501001502002503003502015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001502002500501001502002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025001002003004002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150020040060080010002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：央行下调存款准备金率0.5个百分点；中央及地方规范租赁市场、推进保障性住房建设 日期 地区/部门 简述 2021-12-06 央行 决定于12月15日降准。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分县域法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.5个百分点。 2021-12-06 中共中央政治局 召开会议称：1）明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2）要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2021-12-07 商务部 印发 《县域商业建设指南》的通知，重点围绕县乡村三级商业网络、农村物流“三点一线”等约束性指标，摸清现有网点数量、建设规模、主要功能、设施设备等基本情况，形成“十四五”时期县域商业体系建设的工作底数。 2021-12-09 住建部 将贯彻落实《关于加强新时代老龄工作的意见》，贯彻新发展理念，结合城市更新、城镇老旧小区改造等工作，大力推进老年宜居环境建设，加快构建老年友好型社会。 2021-12-09 成都 “成都住房租赁交易服务平台”已全新上线。平台将面向公众提供租房、出租、网签、备案等一站式租赁交易服务，方便群众的同时，进一步遏制租房市场乱象，构建完善的住房租赁市场。 2021-12-09 南京 出台住房租赁企业信用管理办法，将评定为4个信用等级。信用评价为A级的住房租赁企业可优先享有在代办房源核验、合同网签备案等房产业务时，可根据实际情况便利服务。 2021-12-09 央行 决定自2021年12月15日起，上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的7%提高到9%。 2021-12-09 杭州 发布《关于加快杭州市公共租赁住房筹建工作的通知》，明确要加大力度加快公共租赁住