行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 去化周期环比持续下降，中央推动行业信贷投放 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比上升8%，2022年累计成交面积同比下降45%。北京和上海环比分别下降28%和上升259%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降41%、39%、52%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降62%、43%、53%。 截至5月27日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期23.5个月，平均环比下降2%。上海和苏州去化周期分别由上期的90.9个月和17.6个月变动至72.4月和14.8个月，分别环比下降20%和16%。 本周，15个主要城市二手房交易建面上升1%。金华和杭州环比分别上升76%和62%。2022年累计成交面积同比下降35%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降67%、22%和21%。 本周观点： 本周，随着上海逐步复商复市，上海新房成交环比由负转正（环比上升259%）、重点城市新房成交面积环比上升8%。二手房成交方面，杭州、金华等地成交环比有所回升，带动重点城市二手房成交面积环比略有上升（环比上升1%）。 库存方面，重点城市平均去化周期环比进一步下降、累计同比增速持续放缓。其中，由于上海新房成交情况有所回升、去化周期环比降幅较大，带动周内一线城市去化周期环比有所下降。 投资建议: 央行推动信贷平稳增长，地方支持非本市户籍购房。本周，监管层再次对经济增长及行业信贷投放进行了积极表态，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，提出“扎实推动稳经济各项政策落地见效”；央行要求“保持房地产信贷平稳增长...加快已授信贷款的放款速度”，未来或继续加大在房地产信贷的支持力度，有利于推进个人住房消费及项目施工。除此之外，近期降低购房条件及取消限购限售的城市有所增加：1）进一步改善非本市居民购房条件，如厦门提出符合条件的非户籍购房者可在岛外购房、大连全面放开居住落户条件，优化购房门槛进一步提升了本地住房市场的竞争力，或可吸引周边城市的购房需求迁入、有利于促进住房消费的复苏。2）地方相继取消限售限购政策，如义乌取消二手房限售政策、济南有投靠情况并符合条件的本市户籍家庭可在限购区域内增购商品住房1套，体现出地方优先支持刚性及改善性住房需求，或将提升更多居民购房意愿。土地供应方面，地方供地政策略有差异，如湖南严格控制去化周期较长市县的商品住宅用地供应量、广东中山则放宽竞买人资格要求并接受联合竞投，通过保证商品住房市场的供需平衡避免加剧行业风险。短期内，或有更多城市加大对房贷利率的支持力度，并通过取消限售限购等政策持续激发市场主体的购房意愿、促使行业逐步企稳。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 29-May-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，朗诗地产、恒盛地产、富力地产本周涨幅居前。海昌海洋公园、中国海外发展、越秀地产年初至今涨幅居前。 图 3：大发地产、正荣地产、时代中国控股本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%Dafa LandZhenRoTimesKWGPowerLongYuzhouVanke-HE-HouseCentralChinaR&FAgileGreenTownCIFITurnover(Weekly)图 1：朗诗地产、恒盛地产、富力地产本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、中国海外发展、越秀地产年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%Modern LandShui OnFantasiaLoganCM LandSunacEverGrandeCarnivalSunshine 100YueXiuJoy CityKerry PPTSIUDFu Shou YuanREDCOCNTDHaichangR&FGloriousLandSeaPrice Change(Weekly)0%20%40%60%80%100%R&FCOGOCM LandEverGrandeShui OnKerry PPTGreenland HKGreenTownLongforCR LandKaisaC&D INTLCNTDRedSunCC LandMideadcYueXiuCOLIHaichangPrice Change(YTD) sMpPmMmO7NdNbRsQoOnPtRiNmMtOeRtRwP7NmOqRvPnNrPwMnQpO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周，烨星集团、融信服务、弘阳服务本周涨幅居前。滨江服务、越秀服务、融信服务年初至今涨幅居前。 图 6：领悦服务集团、融创服务、金科服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%Ling Yue SerSunac SerJinke SerYe Xing GroupCG SerPoly PPT DevFin Street PPTCIFI ES SerKangqiao SerExcellence CMA-LivingCC New LifePowerlong CMKWG LivingKaisa ProsperTurnover(Weekly)图 4：烨星集团、融信服务、弘阳服务本周涨幅居前 图 5：滨江服务、越秀服务、融信服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%Shimao SerAoyuan HealthyKangqiao SerXinyuan PMRiverine ChinaEVERG SerCliffordmlExcellence CMPoly PPT DevFirst SerZhong Ao HomeXingye WulianRsun SerRonshine SerYe Xing GroupPrice Change(Weekly)-20%-10%0%10%Poly PPT DevEVERG SerA-LivingZhong Ao HomeKangqiao SerYincheng LSHevol SerXingye WulianXinyuan PMChina Ovs PPTChina Res MIXCGreentown SerRonshine SerYuexiu SerBinjiang SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/05/27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约23.5个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/05/27；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/05/27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/22 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/22 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/22 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/22 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/05/22 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：北京、上海等地下调首套及二套房贷利率 日期 地区/部门 简述 2022-05-23 安徽 围绕保障性租赁住房建设资金需求，提出银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产集中度管理，促进房地产市场平稳健康发展。 2022-05-23 北京 随着最新的LPR下调，北京已有多家银行正式将首套房贷利率从此前的5.15%调整至5%，二套利率由此前的5.65%降至5.5%。 2022-05-23 上海 有消息指出，上海地区部分银行的房贷利率已按照最新5年期以上LPR下调15个基点，首套、二套利率分别为4.8%、5.5%，此前为4.95%、5.65%。 2022-05-23 杭州 今年已筹集民生实事保障性租赁住房6.7万套(间)，完成年度民生实事目标任务的95.7%，实施进度在全省10个保障性租赁住房筹集城市中位列第一。 2022-05-23 德州 自2022年5月21日至2022年12月31日期间，在德城区、经济技术开发区、运河经济开发区办理新建商品住房网签、备案的，由市、区财政按比例给予房屋成交价1%的补贴。 2022-05-23 湖南 湖南省各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；对商品住房去化周期超过24个月市县，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%。 2022-05-23 太原 《通知》显示，新市民、青年人来太原工作生活并购买首套新建商品住房的，无需再提供落户、社保、纳税等相关证明；对购买首套新建商品住房的，鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行； 2022-05-23 贵州 省直住房公积金贷款最高60万元，二次贷款首付30%。另外，缴存职工家庭（包括借款人、配偶及共有人）有过两次以上（含）住房贷款的，不能再申请住房公积金贷款。 2022-05-23 哈尔滨 哈尔滨废止区域性限售政策，废止后，购房人完成不动