2016年9月房地产行业研究月报：去化周期显著下降、土地成交环比大增

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 长期竞争力评级： 市场数据(人民币） 行业优化平均市盈率 21.65 市场优化平均市盈率 16.08 国金房地产指数 6212.74 沪深300指数 3154.20 上证指数 2932.48 深证成指 10458.43 中小板综指 11550.31 相关报告 1.《天青色等烟雨、看经营性国企-行业研究中期／年度》，2016.6.28 2.《不确定性缓解，继续推荐经营性地产-房地产行业行业研究周报》，2016.6.27 3.《万科股权争夺背后,是资产还是未来？-房地产行业行业研究周报》，2016.6.20 4.《行业增速回调，但不必过于悲观-房地产行业行业点评》，2016.6.14 5.《销量明显下滑、万科或延迟复牌-房地产行业行业研究周报》，2016.6.13 胡华如 分析师 SAC执业编号：S1130516010001 (86755)83831622 huhuaru@gjzq.com.cn 贾翔夫 联系人 (8621)60230248 jiaxiangfu@gjzq.com.cn 去化周期显著下降、土地成交环比大增 市场回顾  8月上证综指收于3085点，上涨3.6%，成交额4.5万亿，环比减少5.3%；申万房地产指数上涨12.1%，成交额8095亿，环比增加56.6%。  横向比较来看，地产板块涨幅位列第一，整体强于大市。板块个股中廊坊发展涨幅超过100%，嘉凯城、天房发展涨幅超过50%，万科A、中国武夷、天宸股份、中珠医疗、金地集团、新城控股和金融街涨幅超过20%。地产蓝筹股8月表现分化，华发股份、陆家嘴和荣盛发展涨幅超过申万房地产指数，分别为18.9%、16.1%和13.2%，而绿地控股、保利地产、招商蛇口、华侨城A涨幅低于板块指数，其中华侨城涨幅6.1%。 行业跟踪  土地供应方面，全国重点城市住宅用地供应量有所增长。8月我们跟踪的30重点城市（4个一线城市，26个二线城市）供应住宅类用地合计181宗，供应面积972万方，对应规划建面为2444万方（环比增长60.5%、同比减少0.3%），平均起拍楼面价5149元每平米。  土地成交方面， 8月30重点城市住宅类用地成交合计134宗，成交面积761万方，对应规划建面为2215万方（环比增长38.0%、同比增长44.0%），成交总价1594亿（环比增长60.3%、同比增长126.9%），平均成交楼面价7195元每平米。2016年8月住宅类用地成交溢价率有所上升，从7月的73.3%增加到89.5%。8月高总价地块分布在上海、天津、武汉、广州等一线及重点二线城市，上海拍出总价为110亿元的地王，楼板地价超过10万元每平米；而南京、苏州调控政策落地后，两地的土地市场表现较为温和。  销量平稳上行：8月32样本城市新房销量环比增长1%、同比增长20%、累计同比增长30%。其中，一线城市环比增长5%，长三角增长8%，表现相对较强。同比来看，二线增长24%、环渤海增长31%，增速相对领先。8月26样本城市二手房成交量环比增长11%、同比增长30%，累计同比增长44%。  去化周期有较大下降：我们跟踪的15 样本城市平均去化周期从7月的 12.7个月减少到8月的10.6个月，其中上海、合肥在3个月以内，温州、福州、青岛等在15个月以上。  百城房价继续上涨：从百城价格指数来看，8月样本城市平均价为11303元每平米，环比增长1.9%（前值为0.6%），同比增长7.4%（前值为5.3%）。环比来看，廊坊、昆山、无锡和珠海涨幅超过5.0%，而上海、深圳、南京、武汉、廊坊、昆山、东莞、厦门、合肥、珠海、苏州、中山和惠州同比涨幅超过20%。 投资建议  我们继续建议地产板块个股，一线龙头推荐保利地产、陆家嘴、华侨城；二线蓝筹推荐华发股份、滨江集团、泰禾集团、荣盛发展、世联行；转型类推荐苏宁环球、银亿股份、中珠医疗；国改类推荐南国置业、上海临港、深振业。 风险提示  销售、新开工和投资表现低于预期。 5210572462386753726777818295150703151003160103160403国金行业 沪深300 2016年09月05日 2016年9月房地产行业 研究月报 评级：买入 维持评级 行业研究月报 证券研究报告 用使司公限有理管金基银瑞投国供仅告报此此报告仅供国投瑞银基金管理有限公司使用 行业研究月报 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 市场回顾 ............................................................................................................ 3 指数表现 ......................................................................................................... 3 板块表现 ......................................................................................................... 3 资金跟踪 ......................................................................................................... 3 行业跟踪 ............................................................................................................ 4 土地市场 ......................................................................................................... 4 房屋成交 ......................................................................................................... 5 去化周期 ......................................................................................................... 6 价格表现 ......................................................................................................... 7 重点公司估值 ..................................................................................................... 7 图表目录 图表1：地产板块相对沪深300表现 ................................................................ 3 图表2：地产板块绝对涨跌幅/% ........................................................................ 3 图表3：板块月涨幅较前个股 ............................................................................ 3 图表4：板块月跌幅较前个股 ............................................................................ 3 图表5：融资净买入靠前个股 ............................................................................ 4 图表6：资金净流入靠前个股 ............................................................................ 4 图表7：30城市住宅用地供应和成交/万方 ....................................................... 5 图表8：30城市住宅用地起拍价和成交价/元每平米 ......................................... 5 图表9：8月全国成交楼面地价前10名 ............................................................ 5 图表10：32样本城市新房月销量/套 ................................................................ 6 图表11：26样本城市存量房月成交/套 ............................................................. 6 图表12：新房销量对比/按城市级别 .................................................................. 6 图表13：新房销量对比/按城市区域 .................................................................. 6 图表14：15城市新房去化月期/月 .................................................................... 7 图表15：15城市新房成交批售比 ..................................................................... 7 图表16：新房价格整体依旧上涨 ...................................................................... 7 图表17：一线城市新房价格同比高位徘徊 ........................................................ 7 图表18：重点公司估值表 ................................................................................. 8 行业研究月报 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 市场回顾 指数表现 8月上证综指收于3085点，当月上涨3.6%，成交额4.5万亿，环比减少5.3%；申万房地产指数上涨12.1%，成交额8095亿，环比增加56.6%。 板块表现 8月申万一级行业中，房地产板块涨幅上涨12.1%，排行第一；建筑、钢铁、建材、非银和商贸等板块涨幅超过5%；交运、汽车、有色和纺织服装等板块涨幅较小；食品饮料板块表现最差，下跌1.2%。 图表1：地产板块相对沪深300表现 图表2：地产板块绝对涨跌幅/% 来源：Wind、国金证券研究所 来源：Wind、国金证券研究所 板块个股中廊坊发展、嘉凯城、天房发展、万科A和中国武夷涨幅分别为122.4%、65.3%、50.8%、45.5%和30.2%，位列前五名