证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业快评 房地产 房地产10月土地月报：宅地供应、成交继续放量，地价环比下降、溢价率回落 行业评级 推荐 评级变动 维持 土地供应方面，继8、9月住宅类供地放量后，10月住宅类供地同比小幅增长，其中，纯住宅供地同比+34%，连续4月供应放量，验证了我们下半年住宅供地放量判断，但商住供地同比-31%，继续拖累整体供地。土地成交方面，10月住宅类土地成交环比+7%、同比+65%，同比涨幅进一步扩大，其中，纯住宅土地成交同比+115%，显示出上月供应高峰推动成交走强效果明显。土地供需方面，由于10月供地放缓、成交放量，土地成交/需求比短暂升至1.25倍，较9月0.58倍大增116%，但10月住宅类土地成交单价环比-22%，另外，溢价率继续进一步下降8pct至21%，表明土地市场供应关系将持续改善，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮反常周期中政府实施如预售证监管和土地招拍挂限制等供给端调控措施都利好于资源进一步向龙头集聚，推动销售集中度和拿地集中度的快速跳增，同时短期鉴于4季度龙头销售低基数以及高推盘，维持看多4季度地产龙头，并维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展；2）一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS标的：嘉宝集团、金融街。 支撑评级的要点 1. 供应：10月住宅类供地环比-50%、同比+4%，其中纯住宅同比+34% 10月，百城各类型土地合计供应8,882万平米，环比-41%，同比+8%，累计同比+17%。环比来看，住宅用地-50%、商住用地-50%、商服用地-23%、工业用地-35%；同比来看，住宅用地+34%、商住用地-30%、商服用地+12%、工业用地+8%；累计同比来看，住宅用地+45%、商住用地-13%、商服用地+9%、工业用地+17%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应4,017万平米，环比-50%，同比+4%，累计同比+18%。环比来看，一线-44%、二线-45%、三四线-55%；同比来看，一线-13%、二线-6%、三四线+18%；累计同比来看，一线+64%、二线+2%、三四线+32%.。土地新规4月推出以后，住宅用地供应同比数据优异表现持续到10月，验证了我们下半年住宅供地放量判断，预计11、12月供给放量仍将延续。 2. 成交：10月住宅类土地成交环比+7%、同比+65%，其中住宅同比+115% 10月，百城各类型土地合计成交9,845万平米，环比-8%，同比+36%，累计同比+20%。环比来看，住宅用地+24%、商住用地-18%、商服用地-3%、工业用地-25%。同比来看，住宅用地+115%、商住用地+7%、商服用地+4%、工业用地+19%；累计同比来看，住宅用地+53%、商住用地-5%、商服用地+6%、工业用地+19%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交5,026万平米，环比+7%，同比+65%，累计同比+25%。环比来看，一线+35%、二线-24%、三四线+43%；同比来看，一线+533%、二线+36%、三四线+73%；累计同比来看，一线+123%、二线+12%、三四线+35%。10月住宅用地供给持续放量，或将推动11月成交继续放量。 3.供需：10月地价虽同比上涨、但环比下降、溢价率回落，市场回归理性 10月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）1.25倍，环比上升116%。其中，一线1.14倍，环比上升139%，二线1.12倍，环比上升37%，三四线1.37倍，环比上升216%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,053元/平米，环比-22%，同比+62%，其中，一线、二线和三四线分别环比-19%、-30%、+14%，分别同比+112%、+44%、+58%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率21%，较9月下降8pct，其中，一线16%、二线23%和三四线22%，分别较9月+3pct、-13pct和+0.3pct。10月地价虽同比仍上涨、但环比下降、且溢价率回落，土地市场回归理性。 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 万科A 000002.SZ 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 保利地产 600048.SH 强烈推荐 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 蓝光发展 600466.SH 强烈推荐 北辰实业 601588.SH 强烈推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 金地集团 600383.SH 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 《房地产行业报告：成交环比小涨、迎来低基数，租赁新政深化、金融配套落实》 2017-11-06 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 华创证券研究所 行业研究 房地产 2017年11月10日 13548108/30242/20171110 16:24 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 4.风险提示：房地产市场下行风险。 13548108/30242/20171110 16:24 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目录 一、 土地供应：10月住宅类用地供应环比-50%、同比+4%，其中住宅用地同比+34% .......................................... 5 1、土地供应面积：10月土地供应环比-41%、同比+9%，其中住宅用地同比+31%、供地持续放量 ............ 5 2、住宅类土地供应面积：10月住宅类土地供应环比-50%、同比+4%，受商住拖累、一二线同比降幅较大 7 二、 土地成交：10月住宅类土地成交环比+7%、同比+65%，其中住宅用地同比+115% ..................................... 10 1、土地成交面积：10月土地成交环比-8%、同比+36%，其中住宅用地同比+115%、成交持续放量 ......... 10 2、住宅类土地成交面积：10月住宅类土地成交环比+7%、同比+65%，其中一线、三四线上涨较多 ........ 12 3、住宅类土地成交金额：10月住宅类土地成交额环比-17%、同比+167%，其中一线、三四线上涨较多 . 15 三、 土地供需：10月地价环比下降、同比上涨，溢价率继续回落，土地市场逐步回归理性 ................................ 18 四、 投资建议：宅地供应、成交继续放量，地价环比下降、溢价率回落，维持板块推荐评级 .............................. 20 13548108/30242/20171110 16:24 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录 图表 1、百城土地供应建面（按土地性质分类） ....................................................................................................... 5 图表 2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类） ................................................................................................ 6 图表 3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类） ................................................................................................ 6 图表 4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） ........................................................................................ 7 图表 5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ............................................................................................ 8 图表 6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ..................................................................................... 8 图表 7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ..................................................................................... 9 图表 8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................. 9 图表 9、百城土地成交建面（按土地性质分类） ..................................................................................................... 10 图表 10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） ............................................................................................ 11 图表 11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） ............................................................................................ 11 图表 12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） .................................................................................... 12 图表 13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ........................................................................................ 13 图表 14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ................................................................................. 13 图表 15、百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） ...............