房地产行业4月土地月报：宅地供需双双稳增，溢价率低位略有上行

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业月报 推荐（维持） 4月土地月报：宅地供需双双稳增，溢价率低位略有上行 行业看点 土地供应方面，4月住宅类供地环比-32%、同比+24%，18年以来连续保持两位数增长，并且1-4月累计同比+36%，其中，4月纯住宅供地环比-27%、同比+23%，表现仍较优异，并且鉴于目前库存持续低位，土地补库存需求依然较大。土地成交方面，4月住宅类土地成交环比-23%、同比+15%，其中，纯住宅土地成交环比-28%、同比+32%，3月供给放量及4月基数走低共同推动纯住宅成交同比表现优异，基于4月供给表现仍不错及5月基数全年最低，预计5月成交将继续向好。土地供需方面，由于4月成交环比降幅小于供给环比降幅，土地成交/供应比较3月上升14%至0.95倍，供需关系仍较健康，但目前一二线土地供需依然紧张；4月成交溢价率21%，较3月提升2pct，仍处于较低水平，住宅类土地成交均价环比+25%、同比+6%，主要源于4月一二线土地供需紧张结构性因素所致，考虑全年供给逐步增多以及房企资金来源趋弱，土地市场供需关系改善趋势不改，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，并维持板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级要点  供应：4月住宅类供地环比-32%、同比+24%，其中纯住宅同比+23% 4月，百城各类型土地合计供应8,981万平米，环比-21%，同比+31%，累计同比+36%。环比来看，住宅用地-27%、商住用地-42%、商服用地-43%、工业用地-4%；同比来看，住宅用地+23%、商住用地+26%、商服用地+6%、工业用地+44%；累计同比来看，住宅用地+35%、商住用地+38%、商服用地+17%、工业用地+48%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应3,451万平米，环比-32%，同比+24%，累计同比+36%。环比来看，一线-95%、二线-51%、三四线-7%；同比来看，一线-62%、二线+32%、三四线+21%；累计同比来看，一线-11%、二线+45%、三四线+32%。4月住宅类供地稳增，18年以来连续两位数增长，考虑到土地新规约束效应及城市土地财政依赖，维持18年全年供给走好判断。  成交：4月住宅类土地成交环比-23%、同比+15%，其中纯住宅同比+32% 4月，百城各类型土地合计成交7,712万平米，环比-23%，同比+9%，累计同比+17%。环比来看，住宅用地-28%、商住用地-10%、商服用地-4%、工业用地-23%同比来看，住宅用地+32%、商住用地-7%、商服用地+66%、工业用地+12%；累计同比来看，住宅用地+12%、商住用地-2%、商服用地+9%、工业用地+40%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,277万平米，环比-23%，同比+15%，累计同比+7%。环比来看，一线+21%、二线-21%、三四线-26%；同比来看，一线-11%、二线+3%、三四线+34%；累计同比来看，一线+17%、二线+5%、三四线+7%。4月住宅用地成交依旧亮眼，考虑到4月住宅用地供给表现仍不错以及5月基数全年最低，或将推动5月成交同比数据继续向好。  供需：4月地价环比、同比上升、溢价率略有回升，市场回归理性趋势不改 4月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.95倍，环比上升14%。其中，一线10.72倍，环比上升2,148%，二线1.22倍，环比上升60%，三四线0.75倍，环比下降20%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,079元/平米，环比+25%，同比+6%，其中，一线、二线和三四线分别环比+251%、+8%、+26%，分别同比-48%、+25%、+51%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率21%，较3月上升2pct，其中，一线7%、二线19%和三四线27%，分别较3月+7pct、+2pct和+5pct。4月地价环比、同比上升、溢价率略有回升，考虑到4月供给不差叠加挂牌价下行，土地市场回归理性趋势不变。  风险提示：房地产市场下行风险。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.7 总市值(亿元) 24,668.67 3.98 流通市值(亿元) 19,172.43 4.35 % 1M 6M 12M 绝对表现 -2.44 -0.35 5.02 相对表现 -3.06 3.83 -10.45 《4月房企销售点评：4月蓝筹销售优异，二线表现更靓丽，料5月将继续走强》 2018-05-01 《房地产行业2017年和2018年1季报综述：结算加速、毛利率走高，预收锁定率创新高》 2018-05-01 《房地产周报：人才新政陆续出台、力度逐步扩大，保证下半年需求稳定》 2018-05-06 0%11%21%32%17/0517/0717/0917/1118/0118/032017-05-10～2018-05-08 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年05月10日 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、土地供应：4月住宅类用地供应环比-33%、同比+24%，预计全年供给向好趋势不改......................................4 1、土地供应面积：4月供地环比-21%、同比+31%，其中住宅供地环比-27%、同比+23%，表现依旧不错 ....4 2、住宅类土地供应面积：4月住宅类供地环比-33%、同比+24%，其中一线由正转负、二三四线涨幅收窄 ..6 二、土地成交：4月住宅类土地成交环比-23%、同比+15%，其中住宅同比+32%..................................................9 1、土地成交面积：4月土地成交环比-23%、同比+9%，其中住宅环比-28%、同比+32%，表现依旧靓丽......9 2、住宅类土地成交面积：4月住宅类土地成交环比-23%、同比+15%，其中一线下降、二三四线上涨 ....... 11 3、住宅类土地成交金额：4月住宅类土地成交额环比-3%、同比+22%，其中二三四线同比上涨较多 ......... 14 三、土地供需：4月地价环比、同比上升，溢价率略有回升，但土地市场回归理性趋势不改................................ 17 四、投资建议：宅地供需双双稳增，溢价率低位略有上行，维持“推荐”评级 ....................................................... 19 五、风险提示 ...................................................................................................................................................... 19 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、百城土地供应建面（按土地性质分类）.....................................................................................................4 图表2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类）..............................................................................................5 图表3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类）..............................................................................................5 图表4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）.......................................................................................6 图表5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ..........................................................................................7 图表6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ...................................................................................7 图表7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ...................................................................................8 图表8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................8 图表9、百城土地成交建面（按土地性质分类）.....................................................................................................9 图表10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） .......................................................................................... 10 图表11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） .......................................................................................... 10 图表12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） ................................................................................... 11 图表13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ...................................................................................... 12 图表14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ............................................................................... 12 图表15、百城