房地产行业报告11月土地月报：宅地成交依然较强，溢价率继续回落

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业快评 房地产 房地产11月土地月报：宅地成交依然较强，溢价率继续回落 行业评级 推荐 评级变动 维持 土地供应方面，受去年同期高基数影响，11月住宅类供地同比由正转负至-8%，但环比大幅增长+45%，并供给量为全年次高点，其中，纯住宅供地同比-10%、但环比+28%，同样受去年高基数影响，并纯住宅供地量为全年次高点，我们下半年住宅供地放量判断仍被持续验证。土地成交方面，11月住宅类土地成交环比-27%、同比+6%，同比涨幅有所收窄，其中，纯住宅土地成交同比+36%，成交同比表现依旧强势，并已实现连续6个月两位数增长。土地供需方面，由于11月供地环比放量及供给量为全年次高，而同期成交有所放缓，土地成交/供应比回落至0.62倍，较10月下降50%，11月住宅类土地成交单价环比+17%，但溢价率继续进一步下降1pct至21%，表明土地市场供应关系将持续改善，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（预售证监管和土地调控）导致了资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，同时短期鉴于4季度龙头销售低基数以及高推盘将推动龙头销售或超预期，维持看多地产龙头，维持板块推荐评级，维持推荐：1）龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展；2）一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS标的：嘉宝集团、金融街。 支撑评级的要点 1.供应：11月住宅类供地环比+45%、同比-8%，其中纯住宅同比-10% 11月，百城各类型土地合计供应14,105万平米，环比+42%，同比-12%，累计同比+14%。环比来看，住宅用地+28%、商住用地+82%、商服用地+74%、工业用地+22%；同比来看，住宅用地-10%、商住用地-4%、商服用地-1%、工业用地-22%；累计同比来看，住宅用地+37%、商住用地-10%、商服用地+9%、工业用地+13%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应6,779万平米，环比+45%，同比-8%，累计同比+15%。环比来看，一线+59%、二线+78%、三四线+20%；同比来看，一线+63%、二线-16%、三四线-5%；累计同比来看，一线+64%、二线-0%、三四线+28%。土地新规4月推出以后，住宅用地供给在高基数影响下同比数据有所回落，但环比表现并不差，并供给量为全年次高点，我们下半年住宅供地放量判断被持续验证。 2.成交：11月住宅类土地成交环比-27%、同比+6%，其中住宅同比+36% 11月，百城各类型土地合计成交9,114万平米，环比-20%，同比+6%，累计同比+21%。环比来看，住宅用地-30%、商住用地-21%、商服用地+19%、工业用地-25%；同比来看，住宅用地+36%、商住用地-28%、商服用地+23%、工业用地-3%；累计同比来看，住宅用地+54%、商住用地-7%、商服用地+9%、工业用地+19%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交4,180万平米，环比-27%，同比+6%，累计同比+25%。环比来看，一线+3%、二线-28%、三四线-30%；同比来看，一线+1%、二线-33%、三四线+65%；累计同比来看，一线+88%、二线+7%、三四线+41%。11月住宅用地成交同比表现依旧强势，已连续6个月实现两位数增长。 3.供需：11月地价同比微降、环比上涨、溢价率持续回落，市场回归理性 11月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.62倍，环 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 万科A 000002.SZ 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 保利地产 600048.SH 强烈推荐 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 蓝光发展 600466.SH 强烈推荐 北辰实业 601588.SH 强烈推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 金地集团 600383.SH 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 《房地产行业报告：成交小幅回升，多部门重申坚持调控、但政策或适当修正》 2017-11-27 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 华创证券研究所 行业研究 房地产 2017年12月6日 13953024/30242/20171206 13:55 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 比下降50%。其中，一线0.81倍，环比下降35%，二线0.42倍，环比下降59%，三四线0.8倍，环比下降42%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,528元/平米，环比+17%，同比-3%，其中，一线、二线和三四线分别环比+28%、+20%、-8%，分别同比+32%、+3%、+13%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率21%，较10月下降1pct，其中，一线5%、二线27%和三四线32%，分别较10月-12pct、+4pct和+9pct。11月地价环比上涨、同比下降、溢价率持续回落，土地市场逐步回归理性。 4.风险提示：房地产市场下行风险。 13953024/30242/20171206 13:55 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目录 一、 土地供应：11月住宅类用地供应环比+45%、同比-8%，其中住宅用地同比-10% ........................................... 5 1、土地供应面积： 11月土地供应环比+42%、同比-12%，其中住宅用地同比-10%、商住用地同比-5% ... 5 2、住宅类土地供应面积： 11月住宅类土地供应环比+45%、同比-8%，其中一线同比放量 ........................ 7 二、 土地成交：11月住宅类土地成交环比-27%、同比+6%，其中住宅用地同比+36% ........................................ 10 1、土地成交面积： 11月土地成交环比-20%、同比+6%，其中住宅用地同比+36%、持续表现优异 ......... 10 2、住宅类土地成交面积： 11月住宅类土地成交环比-27%、同比+6%，其中三四线上涨较多 .................. 12 3、住宅类土地成交金额：11月住宅类土地成交额环比-15%、同比+3%，其中一线、三四线上涨较多 ...... 15 三、 土地供需：11月地价环比上升、同比微降，溢价率持续回落，土地市场逐步回归理性 ................................ 18 四、 投资建议：宅地成交依然较强，溢价率继续回落，维持板块推荐评级 ........................................................... 20 13953024/30242/20171206 13:55 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录 图表 1、百城土地供应建面（按土地性质分类） ....................................................................................................... 5 图表 2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类） ................................................................................................ 6 图表 3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类） ................................................................................................ 6 图表 4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） ........................................................................................ 7 图表 5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ............................................................................................ 8 图表 6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ..................................................................................... 8 图表 7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ..................................................................................... 9 图表 8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................. 9 图表 9、百城土地成交建面（按土地性质分类） ..................................................................................................... 10 图表 10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） ............................................................................................ 11 图表 11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） ............................................................................................ 11 图表 12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） .................................................................................... 12 图表 13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ........................................................................................ 13 图表 14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ..........................................................