房地产月报：12月土地月报：供应高位略降，成交再创新高，溢价率下行，重申推荐评级

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业快评 房地产 12月土地月报：供应高位略降，成交再创新高，溢价率下行，重申推荐评级 行业评级 推荐 评级变动 维持 土地供应方面，受去年同期以及上月高基数影响，12月住宅类供地同比、环比分别由正转负至-32%、-17%，但供给量并不差，超全年月均供应26%，其中，纯住宅供地同比-22%、环比-5%，同样受去年高基数影响，17年纯住宅供地累计+27%，我们下半年住宅供地放量判断得到持续验证。土地成交方面，12月住宅类土地成交环比+41%、同比-15%，其中，纯住宅土地成交环比+17%、同比-17%，成交环比表现亮眼，但同比表现仍受高基数压制。土地供需方面，由于12月土地成交放量并创年内新高，而同期供地同比、环比大幅缩量，土地成交/供应比上涨至1.12倍，较11月上升70%，12月住宅类土地成交单价环比-8%，溢价率继续进一步下降3pct至19%，表明土地市场供应关系将持续改善，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性。我们维持独创的房地产小周期延长框架，并始终认为本轮供给端调控（预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，并维持未来三年龙头销售翻倍、估值修复至15倍的观点，重申看多地产龙头，并重申板块推荐评级，推荐组合： 1）龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团，二线：蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城；2）一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS标的：光大嘉宝、金融街。 支撑评级的要点 1.供应：12月住宅类供地环比-17%、同比-32%，其中纯住宅同比-22% 12月，百城各类型土地合计供应13,396万平米，环比-16%，同比-17%，累计同比+11%。环比来看，住宅用地-5%、商住用地-33%、商服用地-36%、工业用地+0%；同比来看，住宅用地-22%、商住用地-45%、商服用地-10%、工业用地+12%；累计同比来看，住宅用地+27%、商住用地-14%、商服用地+8%、工业用地+14%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应6,342万平米，环比-17%，同比-32%，累计同比+9%。环比来看，一线+16%、二线-21%、三四线-18%；同比来看，一线+202%、二线-55%、三四线-3%；累计同比来看，一线+78%、二线-11%、三四线+27%。土地新规推出以来，住宅用地供给受高基数影响同比有所回落，但供应总量并不低，较全年月均上涨26%，我们之前有关下半年住宅供地放量的判断得到持续验证。 2.成交：12月住宅类土地成交环比+41%、同比-15%，其中纯住宅同比-17% 12月，百城各类型土地合计成交13,980万平米，环比+30%，同比-15%，累计同比+17%。环比来看，住宅用地+17%、商住用地+89%、商服用地+73%、工业用地+1%。同比来看，住宅用地-17%、商住用地-11%、商服用地+3%、工业用地-24%；累计同比来看，住宅用地+42%、商住用地-5%、商服用地+9%、工业用地+15%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交7,099万平米，环比+41%，同比-15%，累计同比+20%。环比来看，一线+23%、二线+123%、三四线+3%；同比来看，一线+141%、二线-30%、三四线-2%；累计同比来看，一线+98%、二线+0%、三四线+38%。12月住宅类用地成交环比持续强势，并创年内新高，同比下滑主要系去年同期高基数所致。 3.供需：12月地价环比下降、同比上升、溢价率持续回落，市场回归理性 12月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）1.12倍，环比上升70%。其中，一线0.91倍，环比上升6%，二线1.27倍，环比上升182%，三四线1.03倍，环比上升25%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价4,836元/平米，环比-8%，同比+16%，其中，一线、二线和三四线分别环比-45%、-14%、+5%，分别同比-36%、+23%、+17%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率19%，较11月下降3pct，其中，一线9%、二线20%和三四线22%，分别较-1月+4pct、-6pct和-13pct。12月地价环比下降、同比上升、溢价率持续回落，土地市场逐步回归理性。 4.风险提示：房地产市场下行风险 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 万科A 000002.SZ 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 保利地产 600048.SH 强烈推荐 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 金地集团 600383.SH 强烈推荐 蓝光发展 600466.SH 强烈推荐 北辰实业 601588.SH 强烈推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 光大嘉宝600622.SH 推荐 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 阳光城 000671.SZ 未有评级 《12月销售点评：17年完美收官、龙头再次暴增，重申看多龙头、重申行业推荐》 2018-01-02 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年01月08日 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、 土地供应：12月住宅类用地供应环比-17%、同比-32%，全年累计同比+9% .................................................. 4 1、土地供应面积：12月供地环比-16%、同比-17%，其中住宅供地环比-5%、同比-22%，高基数显现 ...... 4 2、住宅类土地供应面积：12月住宅类供地环比-17%、同比-32%，其中一线同比上涨较多 ........................ 6 二、 土地成交：12月住宅类土地成交环比+41%、同比-15%，17年累计同比+20% .............................................. 9 1、土地成交面积：12月土地成交环比+30%、同比-15%，其中住宅环比+18%、同比-17%，宅地仍强 ...... 9 2、住宅类土地成交面积：12月住宅类土地成交环比+41%、同比-15%，其中一线同比上涨较多 .............. 11 3、住宅类土地成交金额：12月住宅类土地成交额环比+30%、同比-1%，其中一线同比上涨较多 ............. 14 三、 土地供需：12月地价环比下降、同比上升，溢价率持续回落，土地市场逐步回归理性 ................................ 17 四、 投资建议：供给高位略降，成交再创新高，溢价率持续下行，重申板块推荐评级 ......................................... 19 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、百城土地供应建面（按土地性质分类） ....................................................................................................... 4 图表 2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类） ................................................................................................ 5 图表 3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类） ................................................................................................ 5 图表 4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） ........................................................................................ 6 图表 5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ............................................................................................ 7 图表 6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ..................................................................................... 7 图表 7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ..................................................................................... 8 图表 8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................. 8 图表 9、百城土地成交建面（按土地性质分类） ....................................................................................................... 9 图表 10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） ............................................................................................ 10 图表 11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） ............................................................................................ 10 图表 12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） .................................................................................... 11 图表 13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ........................................................................................ 12 图表 14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ................................................................................. 12 图表 15、百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） ..............................................