房地产行业3月土地月报：土地供需两旺，宅地尤其亮眼，溢价率继续下行

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业深度研究报告 房地产 3月土地月报：土地供需两旺，宅地尤其亮眼，溢价率继续下行 行业评级推荐 评级变动维持 土地供应方面，3月住宅类供地继续向好，环比、同比分别+11%、+34 %，18年以来连续3个月两位数增长，其中，纯住宅供地环比持平、同比+34 %，表现仍较优异，并且鉴于目前库存持续低位，主流房企销售依然不错，预计后续土地市场供应改善趋势不改。土地成交方面，3月住宅类土地成交环比-1%、同比+29 %，其中，纯住宅土地成交环比+17%、同比+45%，3月土地成交高增主要上月供给放量以及高基数效应逐渐减弱影响，基于3月供给表现仍较不错，或将推动4月成交继续走好。土地供需方面，由于3月成交同比涨幅落后于供给同比涨幅，土地成交/供应比较2月下降11 %至0.81倍，供需关系进一步合理化，推动了溢价率较2月再下降1pct至19 %，对应3月住宅类土地成交均价环比-14 %、同比-13%，土地市场供需关系改善趋势不改，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，并且短期来看，Q2中推盘放量、销售基数低、M SCI、刚改政策修复、地产年报及1季报等亮点较多，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级的要点 1.供应：3月住宅类供地环比+11%、同比+34%，其中纯住宅同比+34% 3月，百城各类型土地合计供应10,630万平米，环比+15%，同比+16%，累计同比+ 34%。环比来看，住宅用地+0%、商住用地+33%、商服用地+2%、工业用地+31%；同比来看，住宅用地+ 34%、商住用地+ 34%、商服用地+12%、工业用地+ 17%；累计同比来看，住宅用地+35%、商住用地+39%、商服用地+15%、工业用地+46%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应4,791万平米，环比+ 11%，同比+34%，累计同比+36%。环比来看，一线+273%、二线+32%、三四线-12%；同比来看，一线+14%、二线+32%、三四线+38%；累计同比来看，一线-7%、二线+47%、三四线+30%。3月住宅类土地供应持续向好，已连续3月 2位数增长，考虑到土地新规约束效应持续及城市土地财政依赖程度仍较高，维持18年全年供给走好判断。 2.成交：2月住宅类土地成交环比-1%、同比+29%，其中纯住宅同比+45% 3月，百城各类型土地合计成交9,447万平米，环比+17%，同比+ 50%，累计同比+ 17%。环比来看，住宅用地+17%、商住用地-29%、商服用地+12%、工业用地+38%同比来看，住宅用地+45%、商住用地+0%、商服用地+0%、工业用地+103%；累计同比来看，住宅用地+5%、商住用地-4%、商服用地-3%、工业用地+ 49%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,880万平米，环比-1%，同比+ 29%，累计同比+ 1%。环比来看，一线-36%、二线-23%、三四线+39%；同比来看，一线-45%、二线+ 38%、三四线+31%；累计同比来看，一线+25%、二线+3%、三四线-3%。受上月供给放量以及高基数效应逐渐减弱影响，3月住宅类用地成交同比高增，基于3月供给表现仍较不错，或将推动4月成交继续走好。 3.供需：3月地价环比、同比下降、溢价率同步走低，市场逐步回归理性 3月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.81倍，环比下降11%。其中，一线0.48倍，环比下降83%，二线0.72倍，环比下降42%，三四线0.96倍，环比上升58%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价4,119元/平米，环比-14%，同比-13%，其中，一线、二线和三四线分别环比-69%、-6%、+20%，分别同比-74%、-5%、+13%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率19%，较2月下降1pct，其中，一线0%、二线16%和三四线24%，分别较2月-14pct、-3pct和+ 1pct。3月地价环比、同比下降、溢价率同步走低，土地市场回归理性趋势不变。 4.风险提示：房地产市场下行风险 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 万科A 000002.SZ 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 保利地产 600048.SH 强烈推荐 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 金地集团 600383.SH 强烈推荐 蓝光发展 600466.SH 强烈推荐 荣盛发展 002146.SZ 强烈推荐 北辰实业 601588.SH 强烈推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 光大嘉宝600622.SH 推荐 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 《两会地产政策点评：房产税利空淡化、回归基本面逻辑，重申看多龙头&蓝筹》 2018-03-04 -6%6%19%31%17/0217/0417/0617/0817/1017/122017-04-09～2018-04-09 沪深300 房地产 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年04月10日 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、 土地供应：3月住宅类用地供应环比+11 %、同比+34%，预计全年供给向好趋势不改 .................................. 4 1、土地供应面积：3月供地环比+15%、同比+16%，其中住宅供地环比持平、同比+34%，趋势性走好 .... 4 2、住宅类土地供应面积：3月住宅类供地环比+11%、同比+34%，其中一线由负转正、二三四线涨幅收窄 6 二、 土地成交：3月住宅类土地成交环比-1%、同比+29 %，其中住宅同比+45%................................................. 9 1、土地成交面积：3月土地成交环比+17%、同比+50%，其中住宅环比+17%、同比+45%，涨幅扩大 ..... 9 2、住宅类土地成交面积：3月住宅类土地成交环比-1%、同比+29%，其中一线下降、二三四线上涨 ........11 3、住宅类土地成交金额：3月住宅类土地成交额环比-15%、同比+13%，其中二三四线同比上涨较多 ..... 14 三、 土地供需：3月地价环比、同比下降，溢价率同步走低，土地市场回归理性趋势不变 ................................ 17 四、 投资建议：土地供需两旺，宅地尤其亮眼，溢价率继续下行 ...................................................................... 19 五、 风险提示：房地产市场下行风险 ................................................................................................................ 19 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、百城土地供应建面（按土地性质分类）................................................................................................... 4 图表 2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类）............................................................................................ 5 图表 3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类）............................................................................................ 5 图表 4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）..................................................................................... 6 图表 5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ........................................................................................ 7 图表 6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ................................................................................. 7 图表 7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ................................................................................. 8 图表 8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） .......................................................................... 8 图表 9、百城土地成交建面（按土地性质分类）................................................................................................... 9 图表 10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类）........................................................................................ 10 图表 11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） ........................................................................................ 10 图表 12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类）..................................................................................11 图表 13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） .................................................................................... 12 图表 14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ..........