房地产6月土地月报：高基数下供需走弱，溢价率震荡下行

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产6月土地月报 推荐（维持） 高基数下供需走弱，溢价率震荡下行 投资要点 土地供应方面，6月住宅类供地环比-20%、同比-15%，累计同比+29%，其中，6月纯住宅供地环比-16%、同比-7%，6月供地有所走弱，但鉴于去杠杆背景下政府财政压力较大，地方政府的下半年供地意愿仍然较强。土地成交方面，6月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%，其中，纯住宅土地成交环比-0%、同比-23%，受高基数影响6月成交也有所走弱，目前补库存正逐步受到资金趋紧的约束，兼且下半年高基数效应显现，土地成交同比或将逐步放缓。土地供需方面，由于6月供应环比降幅较大，同期成交环比略有增长，推动土地成交/供应比较5月提升28%至0.82倍；6月成交溢价率18%，较5月下降7pct，创16年9月高点以来新低，住宅类土地成交均价环比+14%、同比+4%，考虑全年供给逐步增多以及房企资金来源趋弱，土地市场供需关系改善趋势不改，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级要点  供应：6月住宅类土地供应环比-20%、同比-15%，土地供应有所走弱 6月，百城各类型土地合计供应9,331万平米，环比-29%，同比-25%，累计同比+23%。环比来看，住宅用地-16%、商住用地-27%、商服用地-16%、工业用地-42%；同比来看，住宅用地-7%、商住用地-26%、商服用地-34%、工业用地-33%；累计同比来看，住宅用地+28%、商住用地+30%、商服用地+4%、工业用地+27%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应5,153万平米，环比-20%，同比-15%，累计同比+29%。环比来看，一线-57%、二线+14%、三四线-35%；同比来看，一线-77%、二线-22%、三四线+4%；累计同比来看，一线-30%、二线+17%、三四线+46%。6月土地供应有所走弱，但鉴于去杠杆背景下政府财政压力较大，地方政府的下半年供地意愿仍然较强。  成交：6月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%，土地成交也有所走弱 6月，百城各类型土地合计成交8254万平米，环比-19%，同比-18%，累计同比+19%。环比来看，住宅用地-0%、商住用地+5%、商服用地-4%、工业用地-40%；同比来看，住宅用地-23%、商住用地-11%、商服用地-35%、工业用地-11%；累计同比来看，住宅用地+15%、商住用地+9%、商服用地+9%、工业用地+35%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交4233万平米，环比+2%，同比-19%，累计同比+13%。环比来看，一线+163%、二线+20%、三四线-9%；同比来看，一线-50%、二线-40%、三四线+12%；累计同比来看，一线+6%、二线+1%、三四线+27%。6月土地成交也有所走弱，目前补库存正逐步受到资金趋紧的约束，兼且下半年高基数效应显现，土地成交同比或将逐步放缓。  供需：6月地价环比、同比上升、溢价率下行，市场回归理性趋势不改 6月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.82倍，环比上升28%。其中，一线0.74倍，环比上升506%，二线0.72倍，环比上升5%，三四线0.92倍，环比上升40%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价4869元/平米，环比+14%，同比+4%，其中，一线、二线和三四线分别环比+61%、-3%、+16%，分别同比+33%、+0%、+31%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率18%，较5月下降7pct，其中，一线23%、二线12%和三四线23%，分别较5月+23pct、-9pct和-7pct。6月地价环比、同比上升、溢价率震荡下行，预计下半年土地市场供需关系持续改善将进一步推动市场回归理性。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.68 总市值(亿元) 19,587.83 3.65 流通市值(亿元) 15,676.02 4.1 % 1M 6M 12M 绝对表现 -16.0 -26.47 -19.41 相对表现 -3.79 -7.43 -11.74 《房地产行业周报：首提购房利息抵税，政策仍有保有压、后续或将结构性改善》 2018-06-24 《海外债新政点评：新政限制新增、借新还旧仍可、并非叫停，海外债占资金来源2%、占比不大》 2018-06-28 《房地产周报：调控依然偏严、但流动性趋松，6月销售创新高、基本面韧性仍强，继续看多龙头》 2018-07-01 -23%-9%6%20%17/0717/0917/1118/0118/0318/052017-07-06～2018-07-05 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年07月06日 房地产6月土地月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、土地供应：6月住宅类用地供应环比-20%、同比-15%，预计受下半年高基数影响表现有所承压 .....................4 1、土地供应面积：6月供地环比-29%、同比-25%，其中住宅供地环比-16%、同比-7%，供应有所走弱 .......4 2、住宅类土地供应面积：6月住宅类供地环比-20%、同比-15%，其中一二线下降、三四线增长 .................6 二、土地成交：5月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%，其中住宅同比-23% ....................................................8 1、土地成交面积：6月土地成交环比-19%、同比-18%，其中住宅环比-0%、同比-23%，成交有所走弱 .......8 2、住宅类土地成交面积：6月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%，其中一二线下降、三四线上涨 ......... 11 3、住宅类土地成交金额：6月住宅类土地成交额环比+16%、同比-15%，其中三四线同比上涨较多 ........... 14 三、土地供需：6月地价环比、同比上升，溢价率下行，土地市场回归理性趋势不改 .......................................... 17 四、投资建议：高基数下供需走弱，溢价率震荡下行，维持“推荐”评级 ........................................................... 19 五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 .................................................................. 19 房地产6月土地月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、百城土地供应建面（按土地性质分类）.....................................................................................................4 图表2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类）..............................................................................................5 图表3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类）..............................................................................................5 图表4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）.......................................................................................6 图表5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ..........................................................................................7 图表6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ...................................................................................7 图表7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ...................................................................................8 图表8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................8 图表9、百城土地成交建面（按土地性质分类）.....................................................................................................9 图表10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） .......................................................................................... 10 图表11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） .......................................................................................... 10 图表12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） ................................................................................... 11 图表13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ...................................................................................... 12 图表14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ............................................................................... 12 图表15、百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） ............................................................................... 13 图表16、百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级