房地产行业月报：集中供地叠加疫情影响，高基数下供需走弱

敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告集中供地叠加疫情影响，高基数下供需走弱 房地产行业研究/行业月报行业评级：增持 报告日期： 2022-02-07 行业指数与沪深300走势比较 分析师：王洪岩执业证书号：S0010521010001 邮箱：wanghy@hazq.com 相关报告1.【华安地产】华润万象生活（1209.HK）：并购再落一子，赋予更多成长空间 2022-01-242.【华安地产】统计局1~12月地产数据点评：投融资走弱，全年累计销售正增长 2022-01-17 3.【华安地产】行业周报：新房成交环比增长，住宅销售价格环比下降2022-01-17 主要观点： 事件克而瑞发布《2022年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》。1月百强单月权益销售金额同比-42.2%，高基数下供需走弱根据克而瑞数据计算，百强2022年1月全口径销售金额同比-40.7%，权益销售金额同比-42.2%。1月单月权益口径与全口径同比降幅较大，其原因在于：i）高基数效应：21年1月百强全口径金额高达9863亿元，2022年全口径金额与2020年、2019年相比，分别变动+1.4%、-11.5%。ii） 需求端：22年初延续21年下半年大环境变化带来的行情转淡，购房者观望情绪加重带来需求转化放缓。iii） 供给端：因核心城市受集中供地影响，房企推货节奏打乱，叠加新冠疫情反复导致22年初供给减弱。行业下行周期规模型房企门槛下降明显1月单元全口径TOP3/10/20/50/100门槛较去年同期分别变动-273、-85、-52、-27和-11亿元，准入门槛均有所下降，TOP3门槛变动最大；TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的1月单月同比分别为-40.2%、-43.5%、-39.7%、-38.3%、-42.8%，较前值分别变动-32.3、-10.5、-1.2、-5.1和+6.0个百分点。从权益口径计算、TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的单月同比分别为-45.5%、-44.9%、-42.1%、-37.6%、-42.9%，较前值变动分别为-2.5、-23.4、-8.2、+2.1、+9.9个百分点。由此可见，受制于行业整体环境影响及核心城市集中供地带来的推货节奏打乱，年初头部房企销售减弱。投资建议继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。2021年下半年以来市场持续转冷，监管部门多次公开表态要维护房地产市场健康发展，并保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。2022年，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重，预测存在拿地端分化传导到销售端的可能，融资端若无实质性放松，将倒逼房企“以价换量”加强内生回款。当前板块估值及仓位已处历史低位。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。风险提示房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。-28%-18%-8%2%11%21%2/21 5/218/21 11/21房地产沪深300 行业研究敬请参阅末页重要声明及评级说明2 / 2证券研究报告 重要声明分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的执业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人对这些信息的准确性或完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。本人过去不曾与、现在不与、未来也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收任何形式的补偿，分析结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明华安证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。本报告由华安证券股份有限公司在中华人民共和国（不包括香港、澳门、台湾）提供。本报告中的信息均来源于合规渠道，华安证券研究所力求准确、可靠，但对这些信息的准确性及完整性均不做任何保证。在任何情况下，本报告中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。华安证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未经华安证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如欲引用或转载本文内容，务必联络华安证券研究所并获得许可，并需注明出处为华安证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。如未经本公司授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司并保留追究其法律责任的权利。投资评级说明以本报告发布之日起6个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A股以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普500指数为基准。定义如下： 行业评级体系增持—未来 6 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%以上; 中性—未来 6 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%; 减持—未来 6 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上; 公司评级体系买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。