房地产行业双周报：十月下旬商品房销售平稳，土地成交溢价率下行至年内低点附近

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 十月下旬商品房销售平稳，土地成交溢价率下行至年内低点附近 行情回顾 本期(2020/10/19-2020/11/01)恒生指数下跌1.15%，同期恒生地产类指数下跌3.74%，物业管理行业指数下跌8.24%，恒生地产指数跑输恒生指数2.59个百分点，物业管理行业跑输恒生指数7.09个百分点，近期物管公司密集上市，供给增加，市场资金分流明显，物管行业估值中枢持续下行。恒生地房建筑业PE（TTM）为8.4X，物业管理行业PE(TTM)38.5X,估值继续回落。 十月下旬商品房销售平稳运行 本期30大中城市第一周商品房成交面积为395.59万平米，环比上升1.89%，同比上升11.46%；第二周商品房成交面积为388.98万平方米，环比下降1.67%，同比上升14.93%。其中，一线城市同比增速分别为10.18%、19.47%，二线城市同比增速分别为3.79%、18.48%，三线城市同比增速为-25.18%、7.11%。十月下旬商品房销售基本保持平稳运行态势。 土地成交溢价率下行至年内低点附近 本期百城土地供应规划建筑面积第一周为676.95万平方米，环比下降13.38%，同比下降52.56%；第二周为1154.84万平方米，环比上升70.59%，同比下降44.16%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-68.41%、-12.25%；二线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-27.88%、-34.67%；三线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-61.97%、-54.58%。土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为994.28、718.66万平方米，环比增速为-1.80%、-27.72%。供销比分别为0.68、1.61，土地成交溢价率分别为6.48%、6.16%，土地成交溢价率下行至年内低点附近。 投资建议 十月下旬商品房销售保持平稳运行态势，土地市场持续降温，土地成交溢价率下行至年内低点附近。政策面上，中央发布十四五规划，文件指出要促进住房消费健康发展，继续突出住宅的居住属性， 2020年11月04日 行业 房地产 投资评级 增持 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：节后商品房销售同比降温，物管公司密集上市，行业估值走低》 《房地产行业双周报：9月下旬商品房销售保持平稳增长，土地市场降温》 《房地产行业双周报：累计销售金额同比增速转正，估值回升至高位，下调行业评级至“增持”》 《房地产行业双周报：8月商品房销售量价齐升，土地市场热度加速回落》 《房地产行业双周报：8月上旬商品房销售增长势头延续，土地市场热度回落》 《房地产行业双周报：7月下旬商品房销售量价齐升，行业基本面修复超预期》 《房地产行业双周报：销售同比数据继续修复，深圳调控政策升级》 《房地产行业双周报：商品房销售稳步提升，土地成交放量》 《房地产行业双周报：商品房销售进入平稳期》 《房地产行业双周报：销售同比增速回暖转正，行业向上拐点显现》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 金融属性将进一步减弱。我们认为，未来房地产市场将进入平稳发展期，维持“增持”的行业评级，建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等地产股。对于物业管理子行业，由于近期物业管理行业企业的密集上市，市场供给快速增加，导致资金分流明显，物业管理行业估值中枢下行，但对于储备管理面积充足，未来业绩增长确定性高，管理高效、品牌美誉度高的公司，回调仍是买入的机会。维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物业管理子行业个股。 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 股息率（%） TTM 2020E 2021E 2202.HK 万科企业 3543.65 6.05 5.50 4.78 1.21 4.65 0016.HK 新鸿基地产 2873.15 12.22 9.41 8.98 0.50 4.99 0960.HK 龙湖集团 2541.87 12.64 10.06 8.42 2.46 3.12 1109.HK 华润置地 2249.81 7.48 6.50 5.56 1.15 3.71 0688.HK 中国海外发展 2125.29 4.76 4.21 3.82 0.66 5.26 2007.HK 碧桂园 2102.18 5.05 3.77 3.19 1.21 6.56 3333.HK 中国恒大 2052.16 21.05 6.29 5.46 1.44 4.61 1918.HK 融创中国 1333.11 4.56 3.93 3.19 1.25 4.69 0012.HK 恒基地产 1328.96 10.79 14.96 9.85 0.42 6.56 1972.HK 太古地产 1213.88 22.16 17.44 15.15 0.43 4.24 0813.HK 世茂集团 967.56 7.99 6.16 5.08 1.17 5.30 1997.HK 九龙仓置业 903.28 (12.02) 11.44 10.27 0.43 6.82 0101.HK 恒隆地产 846.47 711.32 309.54 16.09 0.64 4.04 3380.HK 龙光集团 668.97 5.04 4.38 3.63 1.63 6.85 1638.HK 佳兆业集团 220.73 4.46 3.60 2.77 0.71 3.61 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 2020E 2021E 6098.HK 碧桂园服务 1342.44 56.54 47.46 33.67 19.03 3319.HK 雅生活服务 433.33 27.35 21.59 16.63 6.23 6049.HK 保利物业 308.48 48.88 36.82 26.56 4.78 2869.HK 绿城服务 273.18 40.47 35.26 27.19 3.78 1995.HK 永升生活服务 222.83 66.84 51.51 33.04 7.62 2669.HK 中海物业 184.39 32.47 26.88 20.78 11.02 1755.HK 新城悦服务 157.41 40.65 32.27 21.46 14.74 9909.HK 宝龙商业 131.45 50.79 38.44 26.78 6.69 9983.HK 建业新生活 86.03 25.36 19.64 13.18 2.98 9928.HK 时代邻里 77.38 51.11 30.19 16.93 7.38 2606.HK 蓝光嘉宝服务 64.38 12.14 9.62 7.13 2.60 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。 1778.HK 彩生活 54.41 9.57 8.94 8.18 1.25 均值 277.98 38.51 29.89 20.96 7.34 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 本期(2020/10/19-2020/11/01)恒生指数下跌1.15%，同期恒生地产类指数下跌3.74%，物业管理行业指数下跌8.24%，恒生地产指数跑输恒生指数2.59个百分点，物业管理行业跑输恒生指数7.09个百分点，近期物管公司密集上市，供给增加，市场资金分流明显，物管行业估值中枢持续下行。恒生地房建筑业PE（TTM）为8.4X，物业管理行业PE(TTM)38.5X,估值继续回落。 图1 指数走势图—恒生地产类指数(HSPI)和恒生指数近一年走势 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2019/10/05-2020/11/01) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2020/11/01) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -30%-20%-10%0%10%2019-11-042019-12-042020-01-032020-02-022020-03-032020-04-022020-05-022020-06-012020-07-012020-07-312020-08-302020-09-292020-10-29恒生地产类指数恒生指数-20%0%20%40%60%80%100%201910212019110720191126201912132020010120200120202002102020022720200317202004032020042220200511202005282020061620200703202007222020081020200827202009142020100120201020物业管理行业恒生指数120.4 86.9 40.0 38.5 30.4 17.0 12.7 12.2 10.9 10.3 8.4 6.9 6.59 020406080100120140 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 5 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 表3 房地产行业个股涨跌幅排名 (2020/10/19-2020/11/01) 个股涨跌幅前十名 个股涨跌幅后十名 排名 代码 证券简称 涨跌幅（%） 排名 代码 证券简称 跌跌幅(%) 1 1622.HK 力高集团 9.15 1 1109.HK 华润置地 -12.57 2 0028.HK 天安 8.64 2 0813.HK 世茂集团 -11.22 3 1589.HK 中国物流资产 5.59 3 3301.HK 融信中国 -10.91 4 6166.HK 中国宏泰发展 4.