房地产行业双周报：商品房销售稳步提升，土地成交放量

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 商品房销售稳步提升，土地成交放量 行情回顾 本期(2020/06/22-2020/07/05) 恒生指数上涨4.23%，同期恒生地产类指数上涨2.71%，物业管理行业指数下跌3.24%，恒生地产指数跑输恒生指数1.52个百分点，物业管理行业跑输恒生指数7.27个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为9.2，物业管理行业PE(TTM)44.2X, 估值位居所有板块的第二位。 商品房销售面积同比增速稳步提升 从月度数据来看，1—5月商品房销售面积同比增速下滑，而6月商品房销售价格同比涨幅较上月有所扩大。1—5月全国商品房销售面积为4.87万亿平方米，同比回落12.28%，下滑幅度较上月收窄7个百分点；商品房成交金额为4.63万亿元，同比下滑10.63%，下滑幅度较上月收窄7.96个百分点。6月百城住宅月平均价格为15461元/平方米，同比上升3.16%，涨幅较上月提升0.17个百分点，涨幅较上月有所扩大。 从周销售数据来看，销售面积同比增速继续稳步提升。本期30大中城市第一周商品房成交面积为467.47万平米，环比上升9.44%，同比上升0.61%；第二周商品房成交面积为477.94万平方米，环比上升2.24%，同比上升25.19%，同比销售数据继续稳步增长。其中，一线城市同比增速分别为-26.27%、25.00%，二线城市同比增速分别为-1.47%、27.91%，三线城市同比增速为19.56%、20.28%。 土地成交放量 本期百城土地供应规划建筑面积为878.24万平方米，环比下滑20.73%，同比下滑5.14%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积96.2万平方米，同比上升3987.56%；二线城市本期供应规划建筑面积447.53万平方米，同比上升7.65%；三线城市本期供应规划建筑面积为334.51万平方米，同比下滑34.12%。土地成交方面，本期百城土地成交面积为1247.91万平方米，环比上升16.18%，土地成交放量。供销比为0.70，土地成交溢价率为11.64%，较上期回落13.83个百分点。 2020年07月07日 行业 房地产 投资评级 买入 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：商品房销售进入平稳期》 《房地产行业双周报：销售同比增速回暖转正，行业向上拐点显现》 《房地产行业双周报：政府工作报告重申“房住不炒”，商品房销售维持环比回升，同比下滑态势》 《房地产行业双周报：商品房销售环比增速开始回落，土地市场回暖明显，物业管理行业大幅上涨》 《房地产行业双周报：商品房销售面积环比回升放缓，一线城市土地市场回暖》 《房地产行业双周报：央行定向降准，商品房销售同比回暖，物业管理行业延续强势》 《房地产行业双周报：海外疫情加速扩散，行业基本面大幅下行》 《房地产行业双周报：地方性政策分化，商品房销售跌幅收窄》 《房地产行业双周报：销售仍无明显好转，部分地方性政策改善力度增强，物业管理子行业加速上涨》 《房地产行业双周报：春节因素叠加疫情影响，商品房销售及土地市场成交停滞》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 投资建议 目前房地产调控政策保持平稳，融资成本不断下行，商品房销售数据显示行业基本面持续好转。尽管近期房地产行业个股出现大幅上涨，但目前估值仍处于低位区域，市场预期差仍然存在，维持房地产行业“买入”的投资评级。建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等香港本地地产股及内房股。对于物业管理子行业，仍然长期看好行业的投资机会，但由于今年以来行业的持续大幅上涨使得目前行业龙头公司估值水平偏高，短期或需要时间震荡消化，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）等物业管理子行业个股。 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 股息率（%） TTM 2020E 2021E 2202.HK 万科企业 3,567.06 7.34 6.31 5.50 1.52 4.18 3333.HK 中国恒大 3,368.22 17.46 10.86 9.42 2.07 2.75 0016.HK 新鸿基地产 2,929.66 7.35 8.73 8.43 0.51 4.90 0688.HK 中国海外发展 2,799.20 6.02 5.73 4.99 0.89 3.99 0960.HK 龙湖集团 2,316.90 11.32 10.19 8.43 2.21 3.42 1109.HK 华润置地 2,313.99 7.23 7.24 6.32 1.19 3.61 2007.HK 碧桂园 2,270.43 5.14 3.97 3.48 1.34 6.03 1918.HK 融创中国 1,786.78 6.15 5.20 4.24 1.93 3.49 0012.HK 恒基地产 1,486.31 8.75 19.93 9.59 0.46 5.86 0823.HK 领展房产基金 1,333.52 -7.79 18.34 14.88 0.84 4.43 0020.HK 会德丰 1,258.40 13.72 10.27 10.06 0.47 2.57 0813.HK 世茂集团 1,225.81 10.08 8.30 6.85 1.66 4.18 1997.HK 九龙仓置业 1,138.59 28.99 13.30 12.35 0.53 5.41 1972.HK 太古地产 1,132.56 8.44 16.14 13.84 0.39 4.55 0017.HK 新世界发展 999.07 12.66 4.92 4.66 0.46 1.30 均值 1,995.10 9.52 9.96 8.20 1.10 4.05 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 注2：万科企业（2202.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 2020E 2021E 6098.HK 碧桂园服务 987.14 52.93 39.96 28.94 16.46 3319.HK 雅生活服务 502.67 36.59 26.64 20.54 7.27 6049.HK 保利物业 419.43 76.60 51.93 37.63 7.43 2869.HK 绿城服务 293.71 55.11 42.89 32.49 9.56 2669.HK 中海物业 268.87 49.99 38.42 29.67 17.76 1995.HK 永升生活服务 206.46 82.62 51.32 32.92 16.11 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 1755.HK 新城悦服务 171.39 54.44 38.22 26.08 16.61 9909.HK 宝龙商业 118.33 59.35 39.80 27.50 6.68 9983.HK 建业新生活 106.82 40.90 29.15 20.02 25.90 2606.HK 蓝光嘉宝服务 99.74 20.80 15.89 11.51 4.06 9928.HK 时代邻里 99.41 92.46 40.29 23.67 9.94 3662.HK 奥园健康 58.83 32.43 22.26 15.88 6.24 1778.HK 彩生活 53.07 9.53 8.68 7.85 1.23 2168.HK 佳兆业美好 50.51 27.61 19.20 12.82 6.81 3316.HK 滨江服务 36.32 28.37 20.62 15.84 4.51 均值 231.51 47.98 32.35 22.89 10.44 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；新冠疫情再度大面积爆发。 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 本期(2020/06/22-2020/07/05) 恒生指数上涨4.23%，同期恒生地产类指数上涨2.71%，物业管理行业指数下跌3.24%，恒生地产指数跑输恒生指数1.52个百分点，物业管理行业跑输恒生指数7.27个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为9.2，物业管理行业PE(TTM)44.2X, 估值位居所有板块的第二位。 图1 指数走势图—恒生地产类指数(HSPI)和恒生指数近一年走势 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2019/04/01-2020/07/05) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2020/07/05) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -40%-30%-20%-10%0%10%2019-07-05 2019-08-04 2019-09-03 2019-10-03 2019-11-02 2019-12-02 2020-01-01 2020-01-31 2020-03-01 2020-03-31 2020-04-30 2020-05-30 2020-06-29 恒生地产类指数 恒生指数 -50%0%50%100%20190701201907172019080220190820201909052019092320191009201910252019111220191128201912162020010120200117202002062020022420200311202003272020041420200430202005182020060320200619物业管理行业 恒生指数 64.7 44.2 43.0 35.8 29.4 14.9 11.9 11.1 10.6 9.2 9.0 7.7 010203040506070 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 5 研究报告仅代表分析员个人