研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 土地成交回落 ，商品房销售仍处于调整阶段 行情回顾：本期(2019/06/03-2019/06/16）恒生地产分类指数上涨2.02%，物业管理行业指数上涨2.85%，同期恒生指数上涨1.49%，恒生地产分类指数小幅跑赢恒生指数0.53%，而物业管理行业跑赢恒生指数1.36%。目前房地产板块PE（TTM）为7.0X，板块处于历史相对估值低位，房地产行业运营状态良好，具备估值修复空间。物业管理行业PE(TTM)为27.1X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居第三位。过去两周，中国奥园（+24.85%）、永升生活服务(+15%)在房地产及物业管理板块中股价涨幅最大。 商品房成交：从月度数据来看，全国商品房销售面积增速自2019年2月触底反弹，但仍未转为正增长，5月同增比速为-1.58%，环比降幅较4月有所扩大，显示目前全国商品房销售整体仍处于调整阶段。从周数据来看，6月上旬30城市商品房成交面积环比增速由负转正，其中一、二线城市回升明显。本期30大中城市第一周商品房成交面积为316.4万平米，环比下降12.99%，同比下降7.51%；第二周商品房成交面积为386.6万平方米，环比上升22.17%，同比上升27.72%。其中，一线城市环比增速为-19.09%、20.72%，二线城市环比增速为-13.28%、30.36%，三线城市环比增速为-9.01%、8.43%。三线城市6月上旬成交量环比、同比增速均低于一、二线城市，高基数效应、棚改的负面效应逐步显现。 土地市场：土地供应减少，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为1167.92万平方米，环比、同比增速分别为8.28%、-6.65%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积33.67万平方米、69.5万平方米，环比、同比增速分别为-48.92%，-26.39%；二线城市本期供应规划建筑面积697.86万平方米，环比、同比增速为13.68%、21.68%；三线城市本期供应规划建筑面积为436.39万平方米，环比、同比增速为9.42%、-30.7%。百城土地供应面积较5月下旬环比基本持平，但同比增速回落，其中一、三线城市土地供应面积同比增速下滑明显。土地成交方面，本期百城土地成交面积大幅 2019年06月17日 行业 房地产 投资评级 增持 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：商品房成交及土地供应放缓，物管板块逆市走强》 《2019年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时》 《彩生活（01778.HK）：万象美并表推动业绩增长，平台化转型在路上》 《碧桂园服务（06098.HK）：2018年收入及净利润增长迅速，未来业绩高增长可持续性强》 《雅生活服务（03319.HK）：外延增值服务推动2018年业绩快速增长》 《新城悦（01755.HK）：2018年业绩超预期，预计未来两年仍将快速增长》 《房地产行业：2018年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后劲或将不足》 《房地产行业：销售增速继续回落，房地产投资、新开工维持高位》 《雅生活服务（03319.HK）外延式并购持续推进，业务规模稳步拓展》 《绿城服务（02869.HK）：内生性稳健增长持续》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -30%-20%-10%0%10%20%2018-03-012018-05-012018-07-012018-09-012018-11-012019-01-012019-03-012019-05-01恒生地产分类指数恒生指数 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 下滑至552.78万平方米，供销比达到2.24，创新近三个月新高，土地市场整体降温。 投资建议： 目前全国商品房销售整体仍处于调整阶段，土地供应减少，土地成交降温。政策面上，我们认为，在当前宏观经济面临外部扰动的背景下，针对楼市的调控政策难以再次收紧，但宽松的概率也较小，仍将以稳为主，“房住不炒”、“因城施策”仍是主基调。建议关注信用评级改善、大湾区项目储备优质的佳兆业集团（01638.HK）及行业基本面良好，业绩增长确定的碧桂园服务（06098.HK）、新城悦（01755.HK）。 注1: 万科企业(2202.HK)、中国恒大（3333.HK）, 国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系。 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元) 市盈率 市净率 EV/EBITDA TTM 19E 20E 2202.HK 万科企业 2939.51 8.43 7.29 6.39 1.82 7.93 0688.HK 中国海外发展 2675.96 6.77 6.22 5.47 1.07 7.88 3333.HK 中国恒大 2414.81 6.43 4.56 3.64 1.81 6.81 2007.HK 碧桂园 2184.76 6.28 5.22 4.44 1.79 7.28 0960.HK 龙湖集团 1575.87 9.66 8.35 6.79 1.92 8.76 1918.HK 融创中国 1437.27 8.64 5.90 4.63 2.52 17.35 0017.HK 新世界发展 1035.00 5.04 12.69 11.51 0.54 20.38 3380.HK 龙光地产 604.08 7.40 5.79 4.64 2.06 9.42 1030.HK 新城发展控股 504.66 7.43 6.72 5.00 2.62 9.12 0817.HK 中国金茂 472.16 9.02 6.86 5.32 1.31 12.54 3383.HK 雅居乐集团 344.76 4.82 4.45 3.94 0.83 6.11 0884.HK 旭辉控股集团 334.78 6.16 4.78 3.89 1.30 14.98 3883.HK 中国奥园 243.10 10.05 6.12 4.40 2.04 12.68 1638.HK 佳兆业集团 196.32 7.11 6.33 5.84 0.90 16.65 3900.HK 绿城中国 103.18 26.22 3.86 3.56 0.37 10.52 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元) 市盈率 市净率 TTM 19E 20E 6098.HK 碧桂园服务 383.34 41.34 31.92 24.39 16.88 2869.HK 绿城服务 143.27 29.51 23.50 18.19 6.12 3319.HK 雅生活服务 136.36 16.95 13.85 10.63 2.50 2669.HK 中海物业 108.48 30.66 23.90 19.05 11.01 1755.HK 新城悦 54.85 36.31 23.20 15.97 6.46 1778.HK 彩生活 54.73 11.23 8.99 7.42 1.74 1995.HK 永升生活服务 46.65 46.20 23.38 14.22 5.17 3662.HK 奥园健康 26.53 33.79 20.59 12.67 21.01 2168.HK 佳兆业物业 13.78 25.37 11.58 7.83 2.71 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；人员成本大幅上升；增值服务收入增速低于预期。 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 本期(2019/06/03-2019/06/16）恒生地产分类指数上涨2.02%，物业管理行业指数上涨2.85%，同期恒生指数上涨1.49%，恒生地产分类指数小幅跑赢恒生指数0.53%，而物业管理行业跑赢恒生指数1.36%。 目前房地产板块PE（TTM）为7.0X，板块处于历史相对估值低位。目前房地产行业运营状态良好，具备估值修复空间。物业管理行业PE(TTM)为27.1X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居第三位。 图1 指数走势图—恒生地产分类指数和恒生指数(2018/08/22-2019/06/16) 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2018/03/01-2019/06/16) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2019/06/16) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -30%-20%-10%0%10%20%2018-03-012018-05-012018-07-012018-09-012018-11-012019-01-012019-03-012019-05-01恒生地产分类指数恒生指数-30%-20%-10%0%10%20%30%40%20180301201803232018041620180508201805302018062120180713201808062018082820180919201810112018110220181126201812182019010920190131201902222019031820190409201905012019052320190614物业管理行业恒生指数44.1 34.0 27.1 18.4 17.6 14.4 13.6 9.7 9.3 8.2 7.0 4.2 05101520253035404550 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 5 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业数据跟踪  商品房成交（2019/06/03—2019/06/16） 从月度数据来看，全国商品房销售面积增速自2019年2月触底反弹， 5月同增比速为—1.58%，环比降幅较4月有所扩大，显示目前全国商品房整体销售仍处于调整阶段。 从周数据来看，6月上旬30城市商品房成交面积环比增速由负转正，其中一、二线城市回升明显。本期30大中城市第一周商品房成交面积为316.4万平米，环比下降12.99%，同比下降7.51%；第二周商品房成交面积为386.6万平方米，环比上升22.17%，同比上升27.72%。其中，一线城市环比增速为-19.09%、20.72%，二线城市环比增速为-13.28%、30.36%，三线城市环比增速为-9.01%、8.43%。三线城市6月上旬成交量环比、同比增速均低于一、二线城市，高基数效应、棚改的负面效应逐步显现。 表1 房地产相关个股涨跌幅排名 (2019/06/03—2019