房地产行业双周报：商品房成交及土地供应放缓，物管板块逆市走强

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 商品房成交及土地供应放缓，物管板块逆市走强 行情回顾：本期恒生地产分类指数累计下跌5.52%，物业管理行业指数上涨4.11%，同期恒生指数下跌3.19%，恒生地产分类指数跑输恒生指数2.33%，而物业管理行业大幅跑赢恒生指数7.3%，物业管理行业在良好的基本面及龙头公司碧桂园服务（06098.HK）的推动下逆市走强。目前房地产板块PE（TTM）为6.9X，位居港股WIND行业板块倒数第二位，板块处于历史相对估值低位，如遇市场反弹具备估值修复空间。物业管理行业PE(TTM)为26.7X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居第三位。 商品房成交：从月度数据来看，全国商品房销售面积增速自2019年2月触底反弹，4月同增比速为-0.25%，增速仍未转正，显示目前全国商品房整体销售仍处于调整阶段。5月下旬商品房成交面积环比增速下滑，三线城市成交量下降尤为明显。本期30大中城市第一周商品房成交面积为385.89平米，环比下降11.53%，同比上涨21.77%；第二周商品房成交面积为325.53万平方米，环比下降9.3%，同比下降9.97%。5月下旬商品房成交面积环比增速下滑，其中，一线城市环 比增 速为-10.88%、-0.18%，二 线城市 环比 增速为5.28%、-9.76%，三线城市环比增速为-29.84%、-14.51%。三线城市5月下旬成交量下降尤为明显。 土地交易：本期百城土地供应规划建筑面积分别为719.49万平方米、410.57万平方米，环比下降55.29%、42.94%，5月下旬百城土地供应面积环比下降幅度较大。其中，一线城市本期供应规划建筑面积112.43万平方米、59.55万平方米，环比增速分别为73.66%，-47.03%；二线城市本期供应规划建筑面积342.93万平方米、241.17万平方米，环比增速为-48.51%、-29.67%；三线城市本期供应规划建筑面积为264.13万平方米、109.85万平方米，环比增速为-69.94%、-58.41%。二、三线城市5月下旬土地供应环比下降幅度较大。 投资建议：5月下旬以来商品房成交增速放缓，土地市场在成交回暖后供应下降，政策面上，监管部门对住宅价格指数累计涨幅较大 2019年06月03日 行业 房地产 投资评级 增持 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《2019年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时》 《彩生活（01778.HK）：万象美并表推动业绩增长，平台化转型在路上》 《碧桂园服务（06098.HK）：2018年收入及净利润增长迅速，未来业绩高增长可持续性强》 《雅生活服务（03319.HK）：外延增值服务推动2018年业绩快速增长》 《新城悦（01755.HK）：2018年业绩超预期，预计未来两年仍将快速增长》 《房地产行业：2018年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后劲或将不足》 《房地产行业：销售增速继续回落，房地产投资、新开工维持高位》 《雅生活服务（03319.HK）外延式并购持续推进，业务规模稳步拓展》 《绿城服务（02869.HK）：内生性稳健增长持续》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -30%-20%-10%0%10%20%2018-03-012018-05-012018-07-012018-09-012018-11-012019-01-012019-03-012019-05-01恒生地产分类指数恒生指数 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。我们认为，在当前宏观经济面临外部扰动的背景下，针对楼市的调控政策难以再次收紧，但宽松的概率也较小，仍将以稳为主，“房住不炒”、“因城施策”仍是主基调。建议关注行业基本面良好，业绩增长确定的公司，如碧桂园服务（06098.HK）、新城悦（01755.HK）。 注1: 万科企业(2202.HK)、中国恒大（3333.HK）, 国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系。 风险提示 商品房销售不及预期；经济下滑超预期；调控政策、融资环境超预期收紧。 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元) 市盈率 市净率 EV/EBITDA TTM 19E 20E 2202.HK 万科企业 2981.31 7.91 6.84 5.99 1.71 20.92 0688.HK 中国海外发展 2619.88 6.64 6.09 5.36 1.05 10.28 3333.HK 中国恒大 2405.86 6.41 4.55 3.63 1.80 12.45 2007.HK 碧桂园 2018.47 5.81 4.82 4.10 1.66 19.01 0960.HK 龙湖集团 1504.79 9.24 7.97 6.49 1.84 14.88 1918.HK 融创中国 1318.57 7.93 5.42 4.25 2.31 32.51 0017.HK 新世界发展 1038.96 5.06 12.76 11.57 0.54 21.19 3380.HK 龙光地产 558.08 6.85 5.35 4.29 1.90 12.69 0817.HK 中国金茂 461.42 8.83 6.70 5.20 1.28 18.62 1030.HK 新城发展控股 443.40 6.54 5.90 4.39 2.31 20.26 3383.HK 雅居乐集团 341.95 4.78 4.41 3.91 0.83 8.63 0884.HK 旭辉控股集团 321.34 5.92 4.55 3.71 1.25 24.28 3883.HK 中国奥园 199.40 8.25 5.02 3.61 1.67 21.89 1638.HK 佳兆业集团 174.17 6.31 5.62 5.18 0.80 25.24 3900.HK 绿城中国 99.43 25.30 3.72 3.43 0.36 21.34 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元) 市盈率 市净率 TTM 19E 20E 6098.HK 碧桂园服务 377.27 40.73 31.68 24.31 16.63 2869.HK 绿城服务 150.67 31.07 24.71 19.13 6.45 3319.HK 雅生活服务 135.74 16.89 13.79 10.58 2.49 2669.HK 中海物业 107.49 30.41 23.63 18.72 10.92 1778.HK 彩生活 53.73 11.04 8.83 7.29 1.71 1755.HK 新城悦 51.18 33.92 23.29 16.24 6.04 1995.HK 永升生活服务 40.93 40.58 20.51 12.48 4.54 3662.HK 奥园健康 25.41 32.41 19.72 12.14 20.15 2168.HK 佳兆业物业 13.10 24.15 11.00 7.44 2.58 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 本期(2019/05/20-2019/06/02）恒生地产分类指数累计下跌5.52%，物业管理行业指数上涨4.11%，同期恒生指数下跌3.19%，恒生地产分类指数跑输恒生指数2.33%，而物业管理行业大幅跑赢恒生指数7.3%，物业管理行业在良好的基本面及龙头公司碧桂园服务（06098.HK）的推动下逆市走强。 本期房地产板块估值相对处于行业低位，目前房地产板块PE（TTM）为6.9X，位居港股WIND行业板块倒数第二位，板块处于历史相对估值低位，目前行业业绩运营状态良好，如遇市场反弹或具备估值修复空间。物业管理行业PE(TTM)为26.7X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居第三位。 图1 指数走势图—恒生地产分类指数和恒生指数(2018/08/22-2019/06/02) 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2018/03/01-2019/06/02) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -30%-20%-10%0%10%20%2018-03-012018-05-012018-07-012018-09-012018-11-012019-01-012019-03-012019-05-01恒生地产分类指数恒生指数-30%-20%-10%0%10%20%30%40%20180301201803222018041220180503201805242018061420180705201807262018081620180906201809272018101820181108201811292018122020190110201901312019022120190314201904042019042520190516物业管理行业恒生指数 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 注2: 建业地产（0832.HK）, 国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系。 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2019/06/02) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表1 物业管理个股涨跌幅排名 (2019/05/20—2019/06/02) 个股涨跌幅前十名 个股涨跌幅后十名 排名 代码 证券简称 涨跌幅（%） 排名 代码 证券简称 涨跌幅(%) 1 6111.HK 大发地产 12.11 1 2098.HK 卓尔智联 -23.24 2 2329.HK 国瑞置业 5.30 2 1383.HK 太阳城集团 -15.38 3 2048.HK 易居企业控股 4.37 3 0081.HK 中国海外宏洋集团 -14.14 4 1996.HK 弘阳地产 3.89 4 0004.HK 九龙仓集团 -12.64 5 0059.HK 天誉置业 3.31 5 0207.HK 大悦城地产 -12.26 6 2019.HK 德信中国 3.26 6 0017.HK 新世界发展 -8.40 7 0960.HK 龙湖集团 3.23 7 3900.HK 绿城中国 -7.95 8 2768.HK 佳源国际控股 2.82 8 0016.HK 新鸿基地产 -7.94 9 1777.HK 花样年控股 2.81 9 0832.HK 建业地产 -7.89 10 1387.HK 人和商业 2.43 10 0101.HK 恒隆地产 -7.61 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表2 物业管理个股涨跌幅排名 (2019/05/20—2019/06/02) 个股涨跌幅前十名 个股涨跌幅后十名 排名 代码