行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 去化环比持续上升，纾困举措陆续落地 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降13%，2022年累计成交面积同比下降37%。北京和上海环比分别下降18%和上升14%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降30%、33%、47%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降62%、39%、57%。 截至8月5日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.4%；平均去化周期19.0个月，平均环比上升9%。温州和南京去化周期分别由上期的16.5个月和13.6个月变动至31.6月和16.5个月，分别环比上升91%和21%。 本周，15个主要城市二手房交易建面下降14%。宝鸡和厦门环比分别下降29%和27%。2022年累计成交面积同比下降23%。深圳、南宁和东莞2022年累计同比分别下降55%、11%和上升15%。 本周观点： 本周深圳新房成交环比大幅回升带动一线城市新房成交环比由负转正；但由于二、三线城市成交环比同时下滑，带动重点城市新房成交面积环比有所下降。二手房成交方面，除深圳二手房成交环比上升外，其他城市环比皆有所下滑，带动重点城市二手房成交面积环比下降。 库存方面，受本周销售有所下降及温州去化环比大幅上升的影响，重点城市去化周期环比持续上升。 投资建议: 央行推动行业融资保持稳定，中国华融与阳光城签订纾困协议。7月行业整体融资规模进一步下滑、百强房企单月销售环比有所回落，融资规模及销售回款的减少加剧了部分房企的流动性压力。基于近期行业风险事件频发，央行2022年下半年工作会议提出保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，或有助于推动行业融资渠道边际改善、保障部分房企流动性维持相对充裕，在一定程度上防范潜在风险加剧。另一方面，金融资产管理公司（AMC）纾困措施的力度有所加大且更具针对性。继地方AMC河南资产与郑州地产拟联合设立郑州市地产纾困基金后，本周全国AMC中国华融与阳光集团签订纾困协议，“一对一纾困”的实施或可加快房企金融风险化解的进程；未来若有更多全国及地方性AMC与出险及困难房企协同合作，或可更好地推动行业走向企稳。近期地方政策在上调公积金最高贷款限额等方面的调整力度有所减弱，部分城市创新通过发放消费券等方式带动家装、家具等下游产业复苏；大理亦提出以“共有产权”方式销售商品房，进一步缓解了城市青年人的购房资金压力，有助于提升其购房意愿，带动本地住宅销售回升。 近期由于市场情绪波动较大影响新房及二手房销售持续波动。从7月百强房企销售情况来看，虽然受6月成交基数较大影响环比有所下降，但销售同比继续收窄体现出需求侧政策已有所发力。随着纾困范围不断扩大及房企融资渠道持续改善，行业风险有望得到缓解。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 7-Aug-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 11 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，大发地产、粤港湾控股、合生创展集团本周涨幅居前。越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至今涨幅居前。 图 3：旭辉控股集团、碧桂园、易居企业控股本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%4%CIFICountryGardenE-HouseZhenRoVanke-HZhongliangKWGTimesPowerLongCentralChinaDafa LandMideadcLVGEMTurnover(Weekly)图 1：大发地产、粤港湾控股、合生创展集团本周涨幅居前 图 2：越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -5%0%5%10%15%MideadcLongforYuzhouGreenTownOCT(Asia)CC LandPowerLongFu Shou YuanCM LandCIFIKWGShui OnKerry PPTGloriousSOHOSIUDVanke PPT OVSHopsenGD-HKGBA HLDGSDafa LandPrice Change(Weekly)-20%-10%0%10%20%30%40%50%ShimaoSZISunshine 100SIUDCM LandKerry PPTCOGOCR LandRadianceVanke PPT OVSEverGrandeShui OnYinchengKaisaTop SpringCC LandC&D INTLCOLIGreenTownYueXiuPrice Change(YTD) qRpMmMtNsOpNpQvNqQnOsQ8OcM6MtRmMmOtRkPrRwOfQpPvN6MrQsNxNoPuMvPmNqR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 11 1.2物业管理行业表现 本周，中骏商管、弘阳服务、华润万象生活本周涨幅居前。越秀服务、祈福生活服务年初至今涨幅居前。 图 6：金科服务、世茂服务、碧桂园服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%Jinke SerShimao SerCG SerPoly PPT DevCIFI ES SerSunac SerA-LivingKWG LivingPowerlong CMGreentown SerS-Enjoy SerChina Ovs PPTTimes NeighborExcellence CMChina Res MIXCTurnover(Weekly)图 4：中骏商管、弘阳服务、华润万象生活本周涨幅居前 图 5：越秀服务、祈福生活服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -6%-4%-2%0%2%4%6%8%Yincheng LSGreentown SerBinjiang SerZhong Ao HomeFin Street PPTHevol SerYe Xing GroupTimes NeighborLandsea LifePowerlong CMRonshine SerRiverine ChinaChina Res MIXCRsun SerSCE CMPrice Change(Weekly)-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%Xingye WulianLandsea LifeFin Street PPTRonshine SerKangqiao SerZhong Ao HomeHevol SerEVERG SerYincheng LSChina Ovs PPTGreentown SerChina Res MIXCBinjiang SerCliffordmlYuexiu SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 11 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/08/05 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 11 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约19.0个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/08/05；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/08/05 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 11 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/31 图 8：一线城市二手房价格指数有所上升 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/31 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/31 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/31 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/31 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 11 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：央行2022年下半年工作会议提出保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定 日期 地区/部门 简述 2022-08-01 潜山 农民自愿退出宅基地进城购房，一次性给予5万元购房补贴。另外，双职工住房住房公积金最高贷款额度由45万元增加到50万元，单职工缴存的由35万元增加到40万元。 2022-08-01 杭州 三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。 2022-08-01 沧州 提高多孩家庭住房公积金贷款额度。其中，二孩家庭最高贷款额度上浮10万元，三孩家庭最高贷款额度上浮20万元。 2022-08-01 央行 央行2022年下半年工作会议提出，因城施策实施好差别化住房信贷政策。稳妥化解重点领域风险。防范化解中小银行风险。因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。 2022-08-02 吉林 在办理吉林市区内职工个人二手房贷款业务时，要针对职工在住建部门备案的网签合同价款和管理中心确认的房产评估价进行比较，使用二者的最低值核定贷款额度。 2022-08-02 福州 经核准缓缴住房公积金的企业其缓缴期间缴存时间可连续计算，不影响职工申请住房公积金贷款及个人账户异地转入。 2022-08-03 大理 支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。 2022-08-03 六安 住房公积金贷款额度，双职工缴存家庭最高为60万元，单职工缴存家庭最高为40万元；职工首次使用住房公积金贷款，双职工缴存家庭最低为40万元，单职工缴存家庭