内地房地产行业周报：去化周期环比持续上升，地方购房支持政策频出

行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 去化周期环比持续上升，地方购房支持政策频出 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比上升12%，2022年累计成交面积同比下降42%。北京和上海环比分别上升68%和下降30%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降35%、36%、50%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降54%、48%、38%、48%。 截至4月15日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.3%；平均去化周期20.4个月，平均环比上升8%。广州和上海去化周期分别由上期的26.2个月和9.2个月变动至41.3月和12.7个月，分别环比上升58%和38%。 本周，15个主要城市二手房交易建面上升21%。杭州和江门环比分别上升101%和55%。2022年累计成交面积同比下降39%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降76%、35%和43%。 本周观点： 本周，全国各区域新房成交环比同步回升，尤其是泉州在疫情好转后，新房成交环比大幅上升（环比上升9441%），珠三角及南部其他城市新房成交环比降幅亦有所收窄（由上周环比下降53%至本周环比下降2%）；另一方面，重点城市新房成交面积同比依然下滑。二手房成交方面，杭州等地成交环比呈现回升态势，带动重点城市二手房成交环比有所上升。 库存方面，广州、上海持续受疫情控制影响，去化周期环比涨幅较大，环比分别上升（58%、38%），共同带动本周平均去化周期环比持续上升。 投资建议: 央行降准或助力修复购房者信心，地方政策频出或推动住房消费增长。近期，部分城市持续受疫情控制及部分房企信用风险尚存等影响，商品房销售环比波动延续，在此环境下，需求端改善政策出台频率继续提升、力度有所加大：1）央行全面降准0.25个百分点，或有望在一定程度上稳定企业及居民的收入预期、进而提振商品房市场信心。2）更多城市自主下调贷款利率及取消限售，央行表示3月以来已有100多个城市银行自主下调个人贷款利率、荆门等地取消限售并调整公积金贷款政策（提高人才贷款额度、取消异地职工贷款办理限制等）、宜昌发布放松限贷及取消限售等9条措施，地方通过不同途径加大对商品房销售的金融支持力度，持续激发购房者的市场意愿。3）更多城市在降低首付比及上调公积金额度的基础上，直接给予居民购房补贴，如郑州扩大首次购房补贴发放范围至所有本科生和专科生、给予博士后最高30万元的安家补贴，进一步提高了新青年的购房可能性，提高城市的人才吸引力亦有助于提升本土住房市场的潜在消费力。全面降准、地方频繁出台政策调整或有望继续提振市场情绪，短期内，地方购房支持政策力度或持续加大；另一方面，3月房地产境内外融资规模环比明显回升、证监会亦对民营房企融资表示了积极态度，房企经营活动及融资活动现金流均有望得到一定改善。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 17-Apr-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 13 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，海昌海洋公园、莱蒙国际、景瑞控股本周涨幅居前。中国海外发展、海昌海洋公园、美的置业年初至今涨幅居前。 图 3：正荣地产、龙光集团、易居企业控股本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%ZhenRoLoganE-HouseTimesYuzhouCIFIKWGVanke-HHaichangPowerLongGreenTownCOLICountryGardenTurnover(Weekly)图 1：海昌海洋公园、莱蒙国际、景瑞控股本周涨幅居前 图 2：中国海外发展、海昌海洋公园、美的置业年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%CM LandSunacEverGrandeCarnivalSunshine 100RedSunYueXiuZhongliangLVGEMGD-HKGBA HLDGSCOLIDexinCC LandRadianceChina SCEMideadcYinchengJingruiTop SpringHaichangPrice Change(Weekly)0%10%20%30%40%50%Shui OnCC LandR&FVanke-HJinmaoCNTDLongforDexinC&D INTLRadianceCR LandGreenland HKCOGORedSunGreenTownYueXiuMideadcHaichangCOLIPrice Change(YTD) eW8YlULWrQmN8O8QbRmOrRoMmOlOpPqMeRnMwObRpOrQNZnMpRwMqRwO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 13 1.2物业管理行业表现 本周，滨江服务、弘阳服务、第一服务控股本周涨幅居前。中海物业、越秀服务、绿城服务年初至今涨幅居前。 图 6：融创服务、保利物业、碧桂园服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%4%5%Sunac SerPoly PPT DevCG SerJinke SerPowerlong CMShimao SerCIFI ES SerKWG LivingA-LivingTimes NeighborLing Yue SerZhenro SerChina Ovs PPTS-Enjoy SerExcellence CMTurnover(Weekly)图 4：滨江服务、弘阳服务、第一服务控股本周涨幅居前 图 5：中海物业、越秀服务、绿城服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -2%-1%0%1%2%3%4%5%Kangqiao SerSino-Ocean SerColour LifeAoyuan HealthyXinyuan PMEVERG SerChina Ovs PPTLandsea LifeJinke SerXingye WulianHevol SerZhong Ao HomeFirst SerRsun SerBinjiang SerPrice Change(Weekly)-10%-5%0%5%10%15%20%25%Kangqiao SerS-Enjoy SerCIFI ES SerXingye WulianRonshine SerHevol SerA-LivingXinyuan PMExcellence CMKWG LivingChina Res MIXCBinjiang SerGreentown SerYuexiu SerChina Ovs PPTPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 13 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/04/15 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 13 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约20.4个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/04/15；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/04/15 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 13 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/04/10 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/04/10 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/04/10 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/04/10 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/04/10 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 13 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：央行全面下调存款准备金率0.25个百分点 日期 地区/部门 简述 2022-04-11 深圳 深圳市政府工作报告指出，按照市场化、法制化原则，稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险。 2022-04-11 成都 成都市出台了30条政策措施，涵盖减免中小微企业及个体工商户房租、落实国家普惠性税收减免扩围等；并提出落实支持不同产业用地类型按程序合理转换，完善土地用途变更、整合、置换等政策；鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应产业用地。 2022-04-11 甘肃 自2022年4月6日起，甘肃省住房资金管理中心将住房公积金个人住房贷款最高额度由已婚缴存职工60万元调整为70万元；单身缴存职工50万元调整为60万元。 2022-04-11 资阳 缴存职工家庭夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额60万元；职工家庭单方缴存住房公积金的，最高贷款额40万元。 2022-04-11 北京 北京银保监局积极配合北京市政府出台和落实《关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，明确提出保障性租赁住房主要用于解决在本市无房或者在特定区域内无房的新市民等群体住房问题。 2022-04-11 证监会 证监会、国资委、全国工商联发布关于进一步支持上市公司健康发展的通知，提出若干支持规定：1）坚持“房住不炒” 支持上市房企积极向新模式转型。2）支持民企上市融资、并购重组，完善债券融资支持机制。3）支持符合条件上市公司回购，大股东审慎增加股票质押。4）对国有控股上市公司回购、分红积极指导支持。 2022-04-12 北京 《北京市“十四五”时期城市管理发展规划》提出，目标到2025年，城市管理领域各项事业取得长足发展，适应首都城市战略定位和国际大都市特点的城市治理体系初步形成。 2022-04-13 上海 临港新片