内地房地产行业周报：二手房成交环比上升，衢州等地取消限购

行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 二手房成交环比上升，衢州等地取消限购 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比上升20%，2022年累计成交面积同比下降39%。北京和上海环比分别下降5%和72%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降32%、32%、48%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降50%、45%、34%、42%。 截至4月1日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.2%；平均去化周期16.5个月，平均环比上升5%。南京和广州去化周期分别由上期的9.6个月和14.3个月变动至15.8月和20.1个月，分别环比上升64%和40%。 本周，15个主要城市二手房交易建面上升2%。青岛和厦门环比分别上升197%和125%。2022年累计成交面积同比下降37%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降77%、34%和45%。 本周观点： 本周，重点城市新房成交面积环比有所上升。在近期户籍改革、公积金贷款额度上调等政策的影响下，二、三线城市新房成交环比上升幅度较大（环比分别上升38%、38%）；但由于上海持续受疫情控制影响，成交环比降幅扩大，带动一线城市成交环比下滑。二手房成交方面，青岛、厦门成交环比涨幅较大（环比分别上升197%、125%），共同带动重点城市二手房成交环比略有上升（环比上升2%）。 库存方面，受部分城市商品房入市影响，重点城市去化周期环比持续上升；其中南京去化周期环比上升最多（环比上升64%），带动本周平均去化周期环比持续上升。 投资建议: 多地加入取消限购政策及调整供地规则的行列，或有望缓解部分房企资金面压力。 本周，地方陆续调整商品房限购政策，如衢州提出非本市户籍家庭等可执行本市户籍相关购房政策、且尚未网签的144平方米以上新房取消限售，秦皇岛宣布废止前期对已拥有住房的当地/非当地户籍家庭的限购政策，或有效提振市场信心、推动商品住房销售稳步回升。另一方面，近期地方集中供地规则进一步改善：1）部分城市下调保证金比例，如济南将竞拍保证金由不低于30%下降至不低于20%，在一定程度上减轻了房企的短期资金压力。2）多地降低部分地块起始楼面价等，如重庆、武汉等地同时取消“竞自持”及降低部分地块的起始楼面价，对于进一步提升房企的拿地意愿具有一定的积极作用。随着土地出让规则和地块质量等方面的调整，与去年第三次集中供地相比，部分地区首次供地结果在市场热度和拿地主体结构上有所改善，如武汉首轮集中供地的7宗地中有1幅触顶摇号（21年第三次供地均以底价成交）、且拿地主体中民营房企有所增加，土拍市场热度已有所回升、未来或有望逐步回稳。目前，在行业政策面不断改善的推动下，部分房企资金面或有望得到一定改善。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 3-Apr-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，绿地香港、阳光100中国、中国新城镇本周涨幅居前。绿地香港、美的置业、中国海外发展年初至今涨幅居前。 图 3：融创中国、中国奥园、正荣地产本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%10%20%30%40%SunacAoyuanZhenRoShimaoTimesCIFIVanke-HR&FPowerLongKWGE-HouseGreenlandHKLoganTurnover(Weekly)图 1：绿地香港、阳光100中国、中国新城镇本周涨幅居前 图 2：绿地香港、美的置业、中国海外发展年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%10%20%30%40%50%60%RonshineHopsenCountry GardenDexinSIUDLoganFu Shou YuanMideadcRadianceRedSunZhenRoVanke-HTimesHaichangLVGEMSeazenKaisaCNTDSunshine 100Greenland HKPrice Change(Weekly)0%5%10%15%20%25%30%35%C&D INTLRadianceKaisaKerry PPTCC LandYinchengLongforCR LandDexinShui OnYueXiuGreenTownCOGOCNTDRedSunHaichangCOLIMideadcGreenland HKPrice Change(YTD) tNnNnNpNaQaO9PnPpPnPmOeRpPnRfQqQnQ6MmNyQNZnMuMNZrMnN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周，宝龙商业、融创服务、第一服务控股本周涨幅居前。越秀服务、中海物业、绿城服务年初至今涨幅居前。 图 6：融创服务、世茂服务、宝龙商业本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%Sunac SerShimao SerPowerlong CMA-LivingCG SerPoly PPT DevS-Enjoy SerJinke SerAoyuan HealthyCIFI ES SerKaisa ProsperKWG LivingGreentown SerChina Ovs PPTExcellence CMTurnover(Weekly)图 4：宝龙商业、融创服务、第一服务控股本周涨幅居前 图 5：越秀服务、中海物业、绿城服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%Kangqiao SerYuexiu SerSCE CMSino-Ocean SerCIFI ES SerExcellence CMKWG LivingShimao SerLandsea LifeChina Res MIXCJinke SerGreentown SerFirst SerSunac SerPowerlong CMPrice Change(Weekly)-15%-10%-5%0%5%10%15%20%CliffordmlLandsea LifePoly PPT DevLing Yue SerKangqiao SerBinjiang SerKWG LivingXingye WulianRonshine SerXinyuan PMHevol SerChina Res MIXCGreentown SerChina Ovs PPTYuexiu SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/04/01 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约16.5个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/04/01；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/04/01 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/03/27 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/03/27 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/03/27 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/03/27 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/03/27 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：衢州进一步调整本地限购、限售政策；黄冈与武汉将实现公积金互通 日期 地区/部门 简述 2022-03-28 上海 因疫情防控需要，上海中止首批36宗商品住宅地块出让。已交纳的交易保证金在中止期（自本通知发布当日起至中止结束当日止）内所产生的同期银行活期存款利息，将在交易结束后退还。 2022-03-28 发改委 发布关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知，要求推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs，打通投资退出渠道，提升企业参与基础设施建设的积极性。 2022-03-29 山西 山西省建立专项债券支出进度预警及闲置资金超期收回调整机制，旨在加快专项债券资金拨付使用，发挥专项债券资金效益。 2022-03-29 国务院 国务院办公厅印发《关于推进社会信用体系建设高质量发展促进形成新发展格局的意见》，指出严格执行强制退市制度，建立上市公司优胜劣汰的良性循环机制。加强投资者权益保护，打造诚实守信的金融生态环境。 2022-03-30 北京 《北京市住房租赁条例（草案）》在明确“群租房”“黑中介”、哄抬租金、长租公寓监管等管理规范的基础上，二审稿进一步对政府统筹房源供给、农村住房租赁管理和社会风险管控等方面进行了细化完善。另外，北京东城区有132套公租房已启动配租。此次公租房配租采取网上登记的形式快速配租，租金标准为每月72元/建筑平方米。 2022-03-30 黄冈 黄冈市与武汉市正式签订了《武汉黄冈住房公积金同城化发展合作协议》，将实现公积金互通，此举标志着两地住房公积金同城化合作进一步走深走实。 2022-03-30 央行 中国人民银行货币政策委员会2022年第一季度（总第96次）例会提出，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。 2022-04-01