房地产行业周报：北京放松五环外限购，新房二手房成交环比

行业研究 证券研究报告 房地产2025年08月13日 房地产行业周报（2025年第32周） 北京放松�环外限购，新房二手房成交环比下降 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 联系人：杨航 2024-08-12~2025-08-11 51% 31% 12% -8% 24/0824/1025/0125/03 25/05 沪深300 25/08 房地产 相关研究报告 《房地产行业周报（第31周）：二手房成交环比 下滑，新城控股发行10亿中期票据》 2025-08-05 《房地产行业周报（2025年第30周）：新房二手房成交环比小幅上升，上海发布住宅设计标准》 2025-07-30 《房地产行业周度报告（第29周）：新房二手房销售持续下滑，北京扩大公积金直付房租试点范围》 2025-07-22 板块行情：第32周（8月4日-8月8日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.2%，在31个一级行业板块中排名第16。 政策要闻：地方层面：1）江苏：江苏省政府8月5日召开的促消费工作专题会议提出，要持续推动房地产市场止跌回稳，高质量开展城市更新，加大“好房子”建设供给，巩固扩大房票安置成效，更好释放住房消费需求。2）温州： 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 股票家数(只) 107 占比%0.01 总市值(亿元) 11,982.71 1.09 流通市值(亿元) 11,486.79 1.31 相对指数表现 %1M 6M 12M 绝对表现1.7% 4.7% 18.1% 相对表现-1.0% -1.5% -5.6% 8月6日，据温州发布官微，温州市对住房公积金多项业务政策进行了优化调整。此次政策调整覆盖了灵活就业人员、租房群体、购房家庭、退役军人等多个群体，从缴存认定、提取额度、贷款额度、首付比例到操作流程等多维度发力，切实减轻职工住房负担，激发住房消费潜力。3）苏州：8月7日，苏州市自然资源和规划局宣布，为鼓励姑苏区居民自主更新私有住房，将从2025年 10月1日起执行新的14条住房更新规定，有效期为5年。4）北京：8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，明确符合条件家庭在本市�环外不再限制购房套数，并从四方面加大住房公积金支持力度。 公司动态：1）金地集团：8月5日发布公告，公司近期新增武汉市P（2025058号桥梁学校A3-1地块，项目占地面积12,798平方米，容积率2.25，计算容积率建筑面积28,767平方米，权益比例30.61%，地块用途为住宅用地。土 地使用年限为70年。项目成交总价1.905亿元。2）招商蛇口：8月8日发布 公告，公司近期新增项目5个，土地面积共计10.84万平方米，计容建筑面积 共29.89万平方米，公司需支付价款共计56.7亿元。3）中国海外发展：8月8日消息，中海地产以80.78亿元竞得的杭州海潮TOD项目近日发布规划公示。该项目位于上城区，规划打造6幢19层高层住宅、7幢叠墅及7幢商业办公楼，系“玖序”高端产品线新作，定位核心区稀缺资产。项目地块总用地面积 6.59万平方米，总开发体量达31.29万平方米，楼面价43353元/平方米，溢价率35.58%。 销售端：第32周新房成交环比下降22%，二手房成交环比下降2%。1）本周20城商品房成交面积143万方，商品房日平均成交面积20.5万方，环比下降22%，同比下降21%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积 6240万方，累计同比下降8%。3）第32周11城二手房成交面积171万方，日平均成交面积24.4万方，环比下降2%，同比持平。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6239万方，同比上升13%。 投资策略：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为 地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产上涨2.2%，板块排名第16位4 二、政策要闻5 三、销售端：新房成交同比下降21%，二手房成交同比持平7 （一）新房市场：第32周20城成交面积同比下降21%7 （二）二手房市场：第32周11城成交面积同比持平8 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企9 �、投资建议10 六、风险提示10 图表目录 图表1第32周申万地产板块上涨2.2%，板块排名第16位4 图表2黑牡丹周涨幅达18.1%4 图表3天府文旅周跌幅达18.9%4 图表4新城发展涨幅达9.1%5 图表5世茂集团跌幅达24.4%5 图表6各地房地产政策回顾5 图表7公司动态6 图表8第32周20城商品房单日平均成交面积20.5万方7 图表9第32周20城新建商品房成交面积143万方8 图表10第32周11城合计二手房日平均成交面积24.4万方8 图表11第32周11城二手房成交面积171万方9 图表12本周发债企业大部分为地方国企9 一、房地产上涨2.2%，板块排名第16位 第32周申万地产板块上涨2.2%。第32周（8月4日-8月8日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.2%，在31个一级行业板块中排名第16。 图表1第32周申万地产板块上涨2.2%，板块排名第16位 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 房地产 国有机综纺煤汽环轻农钢家基银传防色械合织炭车保工林铁用础行媒 交电建美电公通建石食非社商计医通力筑容子用信筑油品银会贸算药 军金设服 制牧电化 运设装护 事材石饮金服零机生 工属备饰 造渔器工 输备饰理 第32周涨跌幅 业料化料融务售物 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为黑牡丹，涨幅达18.1%。从A股表现来看，涨幅前�的个股分别为黑牡丹、亚通股份、华丽家族、上实发展、深深房A。跌幅前�的个股分别为天府文旅、珠江股份、海泰发展、津投城开、福瑞达。 图表2黑牡丹周涨幅达18.1%图表3天府文旅周跌幅达18.9% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 黑亚华上牡通丽实丹股家发份族展 深新张中津万深城江洲滨通房控高控发发股科股展展 天珠海 府江泰 文股发 旅份展 0% -5% -10% 津云 投福世南城瑞联城开达行投 华合 联大肥 控悦城 股城建 A A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为新城发展，上涨9.1%。港股表现来看，第32周涨幅排名前�的个股分别为新城发展、建发国际集团、龙湖集团、华润万象生活、越秀地产，跌幅前�的个股分别为世茂集团、远洋集团、佳兆业集团、融创中国、龙光集团。 图表4新城发展涨幅达9.1%图表5世茂集团跌幅达24.4% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 新城发展 建龙华越华中金宝美发湖润秀润国地龙的国集万地置海商地置际团象产地外置产业集生宏 团活洋集团 世远 茂洋 集集 团团 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% -22% -24% -26% 佳 兆融龙 业创光 集中集 团国团 中 雅骏 -W 中富居集国力乐贝团金地集壳控 茂产团股 港股涨幅前十 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻 地方层面：1）江苏：江苏省政府8月5日召开的促消费工作专题会议提出，要持续推动房地产市场止跌回稳，高质量开展城市更新，加大“好房子”建设供给，巩固扩大房票安置成效，更好释放住房消费需求。2）温州：8月6日，据温州发布官微，温州市对住房公积金多项业务政策进行了优化调整。此次调整以“以房留人、租购并举”为核心导向，旨在帮助职工解决刚性和改善性住房需求，推动房地产市场回稳，为温州“强城行动”和“双万城市”建设注入动力。此次政策调整覆盖了灵活就业人员、租房群体、购房家庭、退役军人等多个群体，从缴存认定、提取额度、贷款额度、首付比例到操作流程等多维度发力，切实减轻职工住房负担，激发住房消费潜力。3）苏州：8月7日，苏州市自 然资源和规划局宣布，为鼓励姑苏区居民自主更新私有住房，将从2025年10月1日起 执行新的14条住房更新规定，有效期为5年。此次新规明确了居民私有住房更新的定义，包括翻建、改建、扩建等活动，并提出了具体的技术规定。其中，住房建设需符合苏州历史文化名城保护规划，层数及高度一般不得超过二层，平均层高控制在3.0米以内。室外地坪基准标高、立面形式、日照间距等均需符合相关要求。此外，新规还涉及围墙、山墙、阳台和露台、阁楼、屋面、排水、设施和建筑范围等方面的具体规定。4）北京：8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，明确符合条件家庭在本市�环外不再限制购房套数，并从四方面加大住房公积金支持力度：扩大首套房公积金贷款支持范围；加大二套房公积金贷款支持力度；提高每缴存公积金一年可贷额度；）落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。 图表6各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2025/8/5 江苏 推动房市止跌回稳 江苏省政府8月5日召开的促消费工作专题会议提出，要持续推动房地产市场止跌回稳，高质量开展城市更新，加大“好房子”建设供给，巩固扩大房票安置成效，更好释放住房消费需求。 2025/8/6 温州 优化调整住房公积金政 策 8月6日，据温州发布官微，温州市对住房公积金多项业务政策进行了优化调整。此次调整以“以房留人、租购并举”为核心导向，旨在帮助职工解决 刚性和改善性住房需求，推动房地产市场回稳，为温州“强城行动”和“双万城市”建设注入动力。此次政策调整覆盖了灵活就业人员、租房群体、购房家庭、退役军人等多个群体，从缴存认定、提取额度、贷款额度、首付比例到操作流程等多维度发力，切实减轻职工住房负担，激发住房消费潜力。 2025/8/7 苏州 自主更新私有住房新规 8月7日，苏州市自然资源和规划局宣布，为鼓励姑苏区居民自主更新私有住房，将从2025年10月1日起执行新的14条住房更新规定，有效期为5年。此次新规明确了居民私有住房更新的定义，包括翻建、改建、扩建等活动，并提出了具体的技术规定。其中，住房建设需符合苏州历史文化名城保护规划，层数及高度一般不得超过二层，平均层高控制在3.0米以内。室外地坪基准标高、立面形式、日照间距等均需符合相关要求。此外，新规还涉及围墙、山墙、阳台和露台、阁楼、屋面、排水、设施和建筑范围等方面的具体规定。 2025/8/8 北京 优化调整房地产相关政策 8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，明确符合条件家庭在本市�环外不再限制购房套数，并从四方面加大住房公积金支持力度：扩大首套房公积金贷款支持范围；加大二套房公积金贷款支持力度；提高每缴存公积金一年可贷额度；）落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款