房地产行业周报：新房二手房成交面积环比增长，北京进一步优化调整住房限购政策

房地产 2025年12月28日 投资评级：看好（维持） ——行业周报 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 核心观点：新房二手房成交面积环比增长，北京进一步优化调整住房限购政策 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比下降，20城二手房成交面积环比增长，同比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比下降。本周住建部提出打赢保交房攻坚战，38城启动老旧住房自主更新原拆原建，推动融资白名单扩围，以需定建增加保障房供给；推进现房销售制实现“所见即所得”，并深化住房公积金制度改革，实施物业服务质量提升行动。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 《北京再次放宽限购，激活年末市场热度—行业点评报告》-2025.12.24 《新房二手房成交面积环比增长，住建部强调促进地产市场供需平衡—行业周报》-2025.12.21 打赢保交房攻坚战，北京进一步优化调整住房限购政策 住建部：打赢保交房攻坚战，38城启动老旧住房自主更新原拆原建，推动融资白名单扩围，以需定建增加保障房供给；推进现房销售制实现“所见即所得”，并深化住房公积金制度改革，实施物业服务质量提升行动。 《高基数下销售疲软，年末市场延续以 价 换 量 趋 势—行 业 点 评 报 告 》-2025.12.15 央行：密切关注房地产市场及金融形势边际变化，抓好保障性住房再贷款等已出台金融政策落实，加强房地产金融宏观审慎管理，稳妥有序完善房地产信贷基础性制度。 北京：非京籍五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年；京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25%。 市场端：土地成交面积同比下降，溢价率环比下降 销售端：2025年第52周，全国68城商品住宅成交面积310万平米，同比下降39%，环比增加8%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达11870万平米，累计同比下降19%。全国20城二手房成交面积为198万平米，同比增速-23%，前值-25%；年初至今累计成交面积9769万平米，同比增速-1%，前值-1%。 投资端：2025年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1907万平方米，成交土地规划建筑面积8172万平方米，同比下降12%，成交溢价率为1.2%。一线城市成交土地规划建筑面积280万平方米，同比下降33%；二线城市成交土地规划建筑面积2129万平方米，同比下降36%；三线城市成交土地规划建筑面积5764万平方米，同比增加5%。 融资端：国内信用债发行规模环比减少2025年第52周，信用债发行42.9亿元，同比增加8%，环比减少1%，平均加权 利率2.23%，环比减少16BP。信用债累计发行规模4062.2亿元，同比减少1%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 目录 1、打赢保交房攻坚战，北京进一步优化调整住房限购政策.......................................................................................................32、销售端：成交面积新房二手房环比增长...................................................................................................................................52.1、68大中城市新房成交面积环比增长，同比下降...........................................................................................................52.2、20城二手房成交面积同比下降，环比增长...................................................................................................................73、投资端:土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降..........................................................................................................84、融资端：国内信用债发行规模环比减少.................................................................................................................................105、一周行情回顾............................................................................................................................................................................116、投资建议：维持行业“看好”评级........................................................................................................................................127、风险提示....................................................................................................................................................................................13 图表目录 图1：68大中城市新房成交面积同比下降...................................................................................................................................5图2：68大中城市新房成交面积环比增长...................................................................................................................................5图3：2025年第52周68大中城市成交面积同比下降，环比增长...........................................................................................6图4：2025年第52周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比增长.......................................................................6图5：2025年第52周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长.......................................................................6图6：2025年第52周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长...................................................................6图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好...................................................................................................7图8：20城二手房成交同比下降..................................................................................................................................................7图9：各能级城市住宅成交表现走势趋于相似............................................................................................................................8图10：100大中城市土地成交面积同比下降...............................................................................................................................9图11：100大中城市土地成交总价同比增长...............................................................................................................................9图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降.........................................................................................................................10图13：信用债单周发行规模环比减少.......................................................................................................................................10图14：信用债累计发行规模同比减少.......................................................................................................................................11图15：房地产指数上涨1.91%，板块表现弱于大市................................................................................................................11 表1：打赢保交房攻坚战，北京进一步优化调整住房限购政策.........................................................