内地房地产行业周报：二手房成交面积环比持平，财政部明确专项债券规定

行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 二手房成交面积环比持平，财政部明确专项债券规定 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降3%，2021年累计成交面积同比上升8%。北京和上海环比分别上升21%和下降35%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升23%、13%及下降0.7%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约169%、83%、73%和49%。 截至11月12日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期11.4个月，平均环比下降1%。南宁和莆田去化周期分别由上周的13.7个月和20.5个月变动至11个月和16.9个月，分别环比上周下降20%和18%。 本周，15个主要城市二手房交易建面环比持平。江门和金华环比分别下降28%和21%。2021年累计成交面积同比下降4%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降56%、37%和30%。 本周观点： 本周，重点城市成交面积较上周有所下降。受部分房企回购债券及部分城市信贷政策边际改善等影响，市场有所回暖，本周主要城市新房成交面积环比降幅收窄；但由于市场惯性等因素，销售情况短期改善仍相对有限。另一方面，二手房市场逐渐稳定，本周重点城市二手房成交面积环比持平。 库存方面，受部分城市供地和商品房入市节奏影响，多地可售面积环比上升，例如，杭州、北京可售面积环比分别上升12%和3%。受按揭投放有所改善影响，部分城市销售有所提升，平均去化周期环比较上周有所下降。 投资建议: 行业表现受信贷政策调整等因素影响波动较大，十九届六中全会强调保障及改善民生问题。受房企回购债券、行业信贷政策调整等因素影响，地产板块波动较大。本周，部分房企继续回购债券、旭辉大股东计划合计将最多投入16.73亿港元进行全额认购，大量债券回购及供股等体现了房企对自身经营及财务状况的信心，向市场释放出较为积极的信号；另一方面，交易商协会本周举行房地产企业代表座谈会，据参会人士透露，多家房企近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，有望促进企业资金链的稳定性。但从目前来看，部分房企资金面仍面临一定压力，房企内部分化延续。政策方面，行业发展依然以“三稳”为主要导向，国家及多地出台保障民生政策，继续加强房地产市场稳定。十九届六中全会指出要“坚持在发展中保障和改善民生”，广州等地持续推动保障性租赁住房发展，广东提出保障商业配套用地及推动商圈提升、积极维护和保障居民生活刚需，进一步维持房地产市场的平稳发展。目前，房地产行业仍然以保障民生及满足居民购房、生活刚需为主，建议持续关注各项业务发展成熟、财务纪律审慎、具有资源及资金优势的头部房企。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。 14-Nov-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 13 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，嘉年华国际、融创中国、中国奥园本周涨幅居前。海昌海洋公园、嘉里建设、建发国际集团年初至今涨幅居前。 图 3：花样年控股、中国奥园、融创中国本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%FantasiaAoyuanSunacShimaoVanke-HE-HouseEverGrandeR&FHaichangCIFISino-OceanTimesYuzhouTurnover(Weekly)图 1：嘉年华国际、融创中国、中国奥园本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、嘉里建设、建发国际集团年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%30%35%Country GardenZhenRoGreenTownAgileJinmaoCOLIShimaoLongforVanke-HLoganHaichangTimesCR LandCIFIKWGSeazenEverGrandeAoyuanSunacCarnivalPrice Change(Weekly)-100%0%100%200%300%400%500%600%YueXiuJingruiVanke PPT OVSShui OnTop SpringPowerLongCC LandGreenTownGD-HKGBA HLDGSSeazenCR LandYinchengHopsenCOLICarnivalSino-OceanC&D INTLKerry PPTHaichangPrice Change(YTD) nMyQpRzRrOyQpQtNsQqNqRaQbP7NtRqQoMnMfQnMqReRqRrPbRrQpPwMoOmQMYrNpN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 13 1.2物业管理行业表现 本周，融创服务、旭辉永升服务、中海物业本周涨幅居前。第一服务控股、和泓服务、中海物业年初至今涨幅居前。 图 6：保利物业、世茂服务、奥园健康发展本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%4%5%6%7%Poly PPT DevShimao SerAoyuan HealthyCG SerEVERG SerSunac SerLing Yue SerJinke SerA-LivingCIFI ES SerKWG LivingFin Street PPTTimes NeighborGreentown SerChina Ovs PPTTurnover(Weekly)图 4：融创服务、旭辉永升服务、中海物业本周涨幅居前 图 5：第一服务控股、和泓服务、中海物业年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%A-LivingExcellence CMEVERG SerS-Enjoy SerGreentown SerKWG LivingJinke SerFirst SerPoly PPT DevCG SerTimes NeighborBinjiang SerChina Ovs PPTCIFI ES SerSunac SerPrice Change(Weekly)-20%0%20%40%60%80%100%120%Ling Yue SerKangqiao SerSunac SerZhong Ao HomeSCE CMRonshine SerShimao SerZhenro SerCliffordmlChina Res MIXCCG SerBinjiang SerChina Ovs PPTHevol SerFirst SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 13 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 13 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约11.4个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/12；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，北京、金华本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 13 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 图 8：一线城市二手房价格指数维持平稳 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 图 10：三线城市二手房价格指数略有下降 图 11：四线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 05010015020025001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001502002500501001502002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020002004006008002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100012002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 13 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：财政部明确专项债券规定；浙江等地出台保障民生政策 日期 地区/部门 简述 2021-11-08 石家庄 住建部发布公告明确，传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。进一步规范石家庄市房地产开发秩序，维护和保障人民群众合法权益，避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题。 2021-11-09 广东 发布《通知》促进城市消费要保障商业配套用地推动商圈提升。对涉及民生的农产品批发市场、中央大厨房、分拨中心、配送中心、邮政快递以及消费集聚区停车场所、社区商业服务设施等商业配套基础设施，各地要优先安排用地指标。 2021-11-10 海南 发布《海南省“十四五”建设国际旅游消费中心规划》，主要涉及承接海外消费回流、促进消费提质扩容、提升消费供给质量和积极培育新型消费等几个方面。 2021-11-10 交易商协会 举行房地产企业代表座谈会。据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。 2021-11-10 浙江 浙江省“十四五”将建设筹集120万套保障性租赁住房。其中，杭州、宁波、义乌等12个人口净流入大城市，新增保租房将占到新增住房供应量的30%以上；丽水等25个重点发展城市，新增保租房将占新增住房供应量的15%以上。 2021-11-11 北京 发布《关于确认2021年第五批老旧小区综合整治项目的通知》。昌平、朝阳分别有19、18个项目纳入名单，涉及改造总建筑面积分别约为65.97万平方米和41.29万平方米。 2021-11-11 财政部 发布通知明确，专项地方债用途调整相关规定，强调坚持以不调整为常态、调整为例外。专项债券一经发行，应当严格按照约定用途使用资金。 2021-11-11 辽宁 发布通知重点整治套取“经营贷”“消