房地产行业周报：上海发布提升住宅品质新规，新房、二手房成交环比上升

房地产2025年09月29日 房地产行业周报（2025年第39周） 推荐 （维持） 上海发布提升住宅品质新规，新房、二手房成交环比上升 ❑板块行情：第39周（9月22日-9月26日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.2%，在31个一级行业板块中排名第11。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 ❑政策要闻：地方层面：1）广州：9月23日，广州市规划和自然资源局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，重点围绕土地制度、产业用地、存量盘活、地下空间、城乡市场、海洋开发6个方面出台31条支持措施。2）山东：9月24日，山东省政府正式印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，聚焦城市更新资金来源少、融资难问题，明确建立“投入产出能平衡、政府财力能承受、项目运营能持久”的可持续融资模式。实施意见从三方面部署：一是加强政策资金扶持，统筹省级专项资金与中央补助；二是积极引入社会资本，鼓励PPP、REITs等多元合作；三是加大金融支持力度，引导银行、保险等金融机构创新信贷产品。文件强调，在债务风险可控前提下，为城市更新项目持续赋能。3）上海：9月26日，上海市规划资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，围绕城市设计、环境品质、建筑功能、城市更新及治理服务提出17条具体措施，新规即日起施行。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)12,336.231.06流通市值(亿元)11,833.341.26 ❑公司动态：1）招商蛇口：9月25日，招商蛇口联合本地国企27.6亿包揽南通滨江两宗宅地，编号R25020、R25021，总占地15.76万㎡，成交总价27.6亿元，成交楼面价分别为12026元/㎡、12099元/㎡。2）越秀地产：9月26日，越秀地产宣布收购杭州滨德房地产开发有限公司50.5%股权。交易总额约8亿元人民币，包括股权转让代价4.04亿元、利息约170万元及股东贷款约3.94亿元。交易完成后，越秀地产与杭州滨江房产集团将分别持有项目公司50.5%及49.5%股权。该项目公司专为开发杭州余杭区住宅地块而成立，地块总面积36,496平方米，总土地出让金15.3亿元。第二期土地出让金7.65亿元将于2026年8月5日前支付。 %1M6M12M绝对表现5.5%14.3%10.8%相对表现2.8%-3.7%-13.9% ❑销售端：第39周新房成交环比增加25%，二手房成交环比增加6%。1）本周20城商品房成交面积220万方，商品房日平均成交面积31.5万方，环比增加25%，同比减少21%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积7455万方，累计同比减少8%。3）第39周11城二手房成交面积201万方，日平均成交面积28.8万方，环比增加6%，同比增加12%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7501万方，同比增加13%。 相关研究报告 《房地产行业周报（2025年第38周）：上海优化房产税政策，旭辉中标成都代建项目》2025-09-23《房地产行业周报（2025年第37周）：河南加大 收储力度，新房二手房成交环比上升》2025-09-16《房地产行业周报（2025年第36周）：京沪深陆续放松限购，新房二手房成交环比下降》2025-09-09 ❑投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。 ❑风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产下跌0.2%，板块排名第11位...........................................................................4二、政策要闻...........................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比减少21%，二手房成交同比增加12%.................................8（一）新房市场：第39周20城成交面积同比减少21%...........................................8（二）二手房市场：第39周11城成交面积同比增加12%.......................................9四、融资端：本周发债企业全部为地方国企.....................................................................10五、投资建议.........................................................................................................................10六、风险提示.........................................................................................................................11 图表目录 图表1第39周申万地产板块下跌0.2%，板块排名第11位............................................4图表2张江高科周涨幅达34.7%..........................................................................................4图表3香江控股周跌幅达30.8%..........................................................................................4图表4龙光集团涨幅达2.7%................................................................................................5图表5金地商置跌幅达9.6%................................................................................................5图表6各地房地产政策回顾.................................................................................................6图表7公司动态.....................................................................................................................8图表8第39周20城商品房单日平均成交面积31.5万方................................................8图表9第39周20城新建商品房成交面积220万方.........................................................9图表10第39周11城合计二手房日平均成交面积28.8万方............................................9图表11第39周11城二手房成交面积201万方...............................................................10图表12本周发债企业全部为地方国企..............................................................................10 一、房地产下跌0.2%，板块排名第11位 第39周申万地产板块下跌0.2%。第39周（9月22日-9月26日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.2%，在31个一级行业板块中排名第11。 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，涨幅达34.7%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为张江高科、深振业A、上海临港、合肥城建、上实发展。跌幅前五的个股分别为香江控股、津城投开、电子城、天府文旅、万通发展。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为龙光集团，上涨2.7%。港股表现来看，第39周涨幅排名前五的个股分别为龙光集团、花样年控股、新城悦服务、中国海外宏洋集团、绿城服务，跌幅前五的个股分别为金地商置、恒大物业、雅居乐集团、碧桂园、融创中国。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻 地方层面：1）广州：9月23日，广州市规划和自然资源局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，重点围绕土地制度、产业用地、存量盘活、地下空间、城乡市场、海洋开发6个方面出台31条支持措施。包括，在房地产热时期采取“竞自持”方式调控地价而产生的自持商品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市。支持存量商办改建为保障性租赁住房，允许自持商办物业招商入市等。2）上海：近日，上海青浦区在长三角绿洲智谷·赵巷召开房地产健康发展推进大会，正式发布《青浦区落实房地产新政促进房地产市场平稳健康发展工作措施》及配套人才购房政策。新政明确，外省市来沪人员社保或个税缴纳未满1年，只要本人及家庭在沪无房，即可通过人才绿色通道申报购房资格，涵盖新房与二手房；外籍人才等特殊情形可“一事一议”。3）山东：9月24日，山东省政府正式印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，聚焦城市更新资金来源少、融资难问题，明确建立“投入产出能平衡、政府财力能承受、项目运营能持久”的可持续融资模式。实施意见从三方面部署：一是加强政策资金扶持，统筹省级专项资金与中央补助；二是积极引入社会资本，鼓励PPP、REITs等多元合作；三是加大金融支持力度，引导银行、保险等金融机构创新信贷产品。文件强调，在债务风险可控前提下，为城市更新项目持续赋能。4）东莞：9月25日，东莞市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于进一步优化房地产政策措施的通知》，从六方面优化市场：一是实施购房补贴，符合相关条件者按合同价2%补贴，最高3万元；二是优化首套房认定标准，镇街无房即算首套；三是提高公积金贷款额度，首套、二套最高均提至150万元，并可提取支付首付；四是合理调控土地供应，结合库存周期暂停供地；五是支持商办用房功能转换，用于租赁、养老等用途；六是优化行政审批，房企可自主调价，