房地产行业周报：新房二手房成交环比小幅上升，上海发布住宅设计标准

房地产2025年07月30日 房地产行业周报（2025年第30周） 推荐 （维持） 新房二手房成交环比小幅上升，上海发布住宅设计标准 ❑板块行情：第30周（7月21日-7月25日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.1%，在31个一级行业板块中排名第7。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 ❑政策要闻：地方层面：1）成都：7月21日，成都市住房和城乡建设局等六部门印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，宣布分批取消住房限售政策并调整住房公积金贷款规则，以支持居民换房需求并促进市场平稳发展。2）东莞：7月24日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市房地产开发项目车位、车库租售管理办法》，规范房地产开发项目车位车库的出租出售行为。3）上海：7月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《住宅设计标准》（征求意见稿），对住宅设计提出更高要求。新标准强调提升安全性、舒适性及绿色智能化水平，要求住宅层高不低于3米，卧室起居室净高不低于2.6米；规定阳台净深至少1.3米、栏杆净高不低于1.2米，并对外墙凹口尺寸提出限制等；7月25日，上海市规划和自然资源局印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，以推进城市更新行动，深化建立可持续城市更新模式和政策法规。意见明确表示，要贯通城市更新全流程，构建全周期城市更新模式，包括规划引领、资源统筹、项目计划、规划制定、实施建设、运营管理等阶段。4）泰州：7月25日，江苏省泰州市住房公积金管理委员会办公室发布通知调整住房公积金政策，扩大公积金账户余额支付购房首付款提取范围至购房人、配偶、父母及子女，并支持使用“房票”作为住房公积金贷款首付款。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 联系人：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)12,055.211.10流通市值(亿元)11,531.211.34 ❑公司动态：1）绿城中国：7月23日，绿城以总价46.67亿元竞得苏州园区双湖地块，成交楼面价65241.78元/平方米，溢价率8.74%%。该地块出让面积70138.3500平方米，建筑面积71541.12平方米，容积率>1.0且≤1.02，为住宅用地，起拍价429247万元，起拍楼面价60000.04元/平方米。2）中国海外发展：7月24日，上海第六批土拍中，中海以总价53.63亿元竞得静安区东斯文里地块，成交楼面价90390元/平方米，溢价率10.1%；以65.25亿拿下普陀真如多用途组团用地，成交楼面价58823元/平方米，溢价率14.17%。3）绿城中国：7月25日，上海第六次土拍中，绿城以64.719亿总价成功夺得上海市虹口区北外滩地区hk315-11地块国有建设用地使用权，该地溢价率超过46%，可售商品住宅楼板价超过13.6万/㎡。 %1M6M12M绝对表现8.3%7.9%22.5%相对表现2.8%-0.5%1.1% ❑销售端：第30周新房成交环比上升16%，二手房成交环比上升2%。1）本周20城商品房成交面积157万方，商品房日平均成交面积22.5万方，环比上升16%，同比下降13%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5912万方，累计同比下降7%。3）第30周11城二手房成交面积187万方，日平均成交面积26.7万方，环比上升2%，同比下降2%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5978万方，同比上升16%。 相关研究报告 《房地产行业周度报告（第29周）：新房二手房销售持续下滑，北京扩大公积金直付房租试点范围》2025-07-22《房地产行业深度研究报告：“好房子”有门槛吗？》2025-06-30《房地产行业深度研究报告：异变——房价如何影响消费》2025-06-03 ❑投资策略：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。 ❑风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产上涨4.1%，板块排名第7位.............................................................................4二、政策要闻...........................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比下降13%，二手房成交同比下降2%...................................7（一）新房市场：第30周20城成交面积同比下降13%...........................................7（二）二手房市场：第30周11城成交面积同比下降2%.........................................8四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企...................................................................9五、投资建议.........................................................................................................................10六、风险提示.........................................................................................................................10 图表目录 图表1第30周申万地产板块上涨4.1%，板块排名第7位..............................................4图表2张江高科周涨幅达12.4%..........................................................................................4图表3渝开发周跌幅达7.0%................................................................................................4图表4中国金茂涨幅达15.6%..............................................................................................5图表5富力地产跌幅达9.5%................................................................................................5图表6各地房地产政策回顾.................................................................................................5图表7公司动态.....................................................................................................................6图表8第30周20城商品房单日平均成交面积22.5万方................................................7图表9第30周20城新建商品房成交面积157万方.........................................................8图表10第30周11城合计二手房日平均成交面积26.7万方............................................8图表11第30周11城二手房成交面积187万方.................................................................9图表12本周发债企业大部分为地方国企............................................................................9 一、房地产上涨4.1%，板块排名第7位 第30周申万地产板块上涨4.1%。第30周（7月21日-7月25日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.1%，在31个一级行业板块中排名第7。 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，涨幅达12.4%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为张江高科、西藏城投、天府文旅、大悦城、万通发展。跌幅前五的个股分别为渝开发、市北高新、国创高新、中洲控股、中新集团。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为中国金茂，上涨15.6%。港股表现来看，第30周涨幅排名前五的个股分别为中国金茂、碧桂园、雅居乐集团、绿城中国、中国海外宏洋集团，跌幅前五的个股分别为富力地产、金地商置、龙光集团、中骏集团控股、恒大物业。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻 地方层面：1）成都：7月21日，成都市住房和城乡建设局等六部门印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，宣布分批取消住房限售政策并调整住房公积金贷款规则，以支持居民换房需求并促进市场平稳发展。新政核心包括自7月21日起，2024年10月14日前购买的商品住房取得不动产权证书后即可交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日前取得证书的二手住房取消转让限制。同时，住房公积金贷款最低首付款比例由30%降至20%，并实施贷款额度与缴存余额挂钩机制以提高可贷额度。2）东莞：7月24日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市房地产开发项目车位、车库租售管理办法》，规范房地产开发项目车位车库的出租出售行为。核心要求车位车库必须首先满足本小区业主需求，严禁“只售不租”。办法详细规定了车位销售的条件、资格审查、租售方案公示要求，并制定了基于车位房屋配比的分阶段销售规则及满三年后的特殊销售规定。同时明确了商住混合项目处理、新旧项目衔接办法、出租优先原则及监管处罚措施。该办法自2025年8月23日起施行。3）上海：7月25日，上海市规划和自然资源局印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，以推进城市更新行动，深化建立可持续城市更新模式和政策法规。意见明确表示，要贯通城市更新全流程，构建全周期城市更新模式，包括规划引领、资源统筹、项目计划、规划制定、实施建设、运营管理等阶段。4）泰州：7月25日，江苏省泰州市住房公积金管理委员会办公室发布通知调整住房公积金政策，扩大公积金账户余