房地产行业周报：上海加快两旧一村改造，新房二手房成交环比上升

核心观点与关键数据

• 板块表现：第42周申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.3%，在31个一级行业板块中排名第15位。A股板块内涨幅前五为合肥城建（41.0%）、上实发展、沙河股份、冠城新材、大名城；跌幅前五为首开股份（-19.5%）、张江高科、华联控股、华侨城A、同济科技。港股板块内涨幅前五为龙光集团（7.6%）、华润万象生活、建发国际集团、新城悦服务、华润置地；跌幅前五为万科企业（-13.2%）、世茂集团、富力地产、融信中国、远洋集团。

政策要闻

• 地方政策：
  • 上海：加快“两旧一村”改造，推进商务楼宇和老旧工业区更新。
  • 天津：允许既有住宅加装电梯或老旧电梯更新改造时提取住房公积金。
  • 厦门：优化落户条件，放宽居住地、就业地落户限制。
  • 成都：取消异地缴存人“商转公”贷款限制。
  • 合肥：延续购房补贴政策至2026年5月。
• 公司动态：
  • 金地集团：新增武汉市P(2025)078号桥梁学校A3-2地块项目。
  • 华润置地：收购武汉、成都两幅地块，总楼面面积约187,089平方米。
  • 招商蛇口：与三亚科技城控股集团联合体竞得三亚住宅用地。

销售端数据

• 新房市场：
  • 第42周20城商品房成交面积225万方，日平均成交面积32.2万方，环比增加115%，同比减少20%。
  • 累计年初至今20城商品房成交面积7974万方，同比减少9%。
  • 一线城市成交面积72.4万方，同比减少30%；二线城市成交面积90.7万方，同比减少1%；三四线城市成交面积61.9万方，同比减少27%。
• 二手房市场：
  • 第42周11城二手房成交面积199万方，日平均成交面积28.4万方，环比增加98%，同比减少18%。
  • 累计年初至今11城二手房成交面积7894万方，同比增加10%。
  • 一线城市成交面积90.3万方，同比减少20%；二线城市成交面积89.6万方，同比减少17%；三四线城市成交面积19.0万方，同比减少14%。

融资端

• 本周发债企业大部分为地方国企，华发股份发行规模最大（15.5亿元），首开股份私募债利率最高（3%），苏高新集团超短期融资债券利率最低（1.62%）。

投资建议

• 关注问题：新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政拖累经济。
• 政策期待：更大力度政策缓解地产基本面下行压力。
• 市场观察：二手房价或将是地产见底的观测指标。
• 投资方向：
  • 关注具备好产品护城河的房企（如贝壳-W、绿城中国）。
  • 优质商业地产公司的租金稳定性（如太古地产、希慎兴业）。
  • 存量房中介业务方向（如华润置地、华润万象生活）。

风险提示

• 产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。