房地产行业周报：上海加快两旧一村改造，新房二手房成交环比上升

房地产2025年10月22日 房地产行业周报（2025年第42周） 推荐 （维持） 上海加快“两旧一村”改造，新房二手房成交环比上升 板块行情：第42周（10月13日-10月17日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.3%，在31个一级行业板块中排名第15。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 政策要闻：地方层面：1）上海：10月13日，上海市政府召开四季度工作会议，市委副书记、市长龚正部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快“两旧一村”改造。会议提出，要高效推进商务楼宇更新提升、老旧工业区更新改造，通过成片更新、功能置换、产业升级等方式，提升城市空间品质和产业能级，为全年经济社会发展目标提供支撑。2）天津：10月14日，天津市人民政府关于既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金有关政策的通告，允许既有住宅加装电梯或老旧电梯更新改造时，房屋产权人及其配偶、子女等可提取住房公积金。需在电梯竣工两年内一次性提取，总额不超过个人实际出资额。申请人无公积金贷款逾期即可办理。新规有效期5年。3）厦门：10月15日，据福建省厦门市人民政府网站消息，《厦门市人民政府关于完善优化落户条件的通知》当日发布，该通知自2025年11月1日起实施，有效期5年。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)12,968.401.11流通市值(亿元)12,415.931.32 公司动态：1）金地集团：10月13日发布公告，公司9月份新增了武汉市P(2025)078号桥梁学校A3-2地块项目。该项目位于汉阳区桥机横路以东、锦绣路以北，占地面积为2773平方米，容积率为2.25，建筑面积为6233平方米。公司在该项目中的权益比例为30.61%，该地块用途为住宅用地，土地使用年限为70年，成交总价为4560万元。2）华润置地：10月14日发布公告，公司9月在武汉、成都收购了2幅地块，总楼面面积约187,089平方米。该等土地收购应付的权益对价约为人民币9.6亿元。其中，武汉武昌区积玉桥商住项目总楼面面积46,300平方米，权益占比51%，权益对价3亿元。成都市成华区成华理工住宅项目总楼面面积140,789平方米，权益占比33%，权益对价6.64亿元。3）招商蛇口：10月15日，招商蛇口与三亚科技城控股集团联合体以4.58亿元竞得三亚市崖州湾科技城一宗住宅用地，地块面积3.39万㎡，规划建面7.47万㎡，起始价4.58亿元，起始楼面价6130元/㎡，成交楼面价6132元/㎡，溢价率0.04%。 %1M6M12M绝对表现1.8%15.0%7.6%相对表现-0.5%-6.8%-9.5% 销售端：第42周新房成交环比增加115%，二手房成交环比增加98%。1）本周20城商品房成交面积225万方，商品房日平均成交面积32.2万方，环比增加115%，同比减少20%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积7974万方，累计同比减少9%。3）第42周11城二手房成交面积199万方，日平均成交面积28.4万方，环比增加98%，同比减少18%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7894万方，同比增加10%。 相关研究报告 《房地产行业跟踪报告：地产股alpha取决于拿地精准度》2025-10-10《房地产行业周报（2025年第40周）：招商蛇口 计划募资特定股，受假期影响新房二手房成交环比下降》2025-10-08《房地产行业周报（2025年第39周）：上海发布提升住宅品质新规，新房、二手房成交环比上升》2025-09-29 投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产下跌2.3%，板块排名第15位.....................................................................4二、政策要闻.....................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比减少20%，二手房成交同比减少18%...........................7（一）新房市场：第42周20城成交面积同比减少20%.............................................7（二）二手房市场：第42周11城成交面积同比减少18%.........................................8四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企.............................................................9五、投资建议...................................................................................................................10六、风险提示...................................................................................................................10 图表目录 图表1第42周申万地产板块下跌2.3%，板块排名第15位............................................4图表2合肥城建周涨幅达41.0%..........................................................................................4图表3首开股份周跌幅达19.5%..........................................................................................4图表4龙光集团涨幅达7.6%................................................................................................5图表5万科企业跌幅达13.2%..............................................................................................5图表6各地房地产政策回顾.................................................................................................6图表7公司动态.....................................................................................................................7图表8第42周20城商品房单日平均成交面积32.2万方................................................7图表9第42周20城新建商品房成交面积225万方.........................................................8图表10第42周11城合计二手房日平均成交面积28.4万方............................................8图表11第42周11城二手房成交面积199万方.................................................................9图表12本周发债企业大部分为地方国企............................................................................9 一、房地产下跌2.3%，板块排名第15位 第42周申万地产板块下跌2.3%。第42周（10月13日-10月17日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.3%，在31个一级行业板块中排名第15。 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为合肥城建，涨幅达41.0%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为合肥城建、上实发展、沙河股份、冠城新材、大名城。跌幅前五的个股分别为首开股份、张江高科、华联控股、华侨城A、同济科技。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为龙光集团，上涨7.6%。港股表现来看，第42周涨幅排名前五的个股分别为龙光集团、华润万象生活、建发国际集团、新城悦服务、华润置地，跌幅前五的个股分别为万科企业、世茂集团、富力地产、融信中国、远洋集团。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻 地方层面：1）上海：10月13日，上海市政府召开四季度工作会议，市委副书记、市长龚正部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快“两旧一村”改造。会议提出，要高效推进商务楼宇更新提升、老旧工业区更新改造，通过成片更新、功能置换、产业升级等方式，提升城市空间品质和产业能级，为全年经济社会发展目标提供支撑。2）天津：10月14日，天津市人民政府关于既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金有关政策的通告，允许既有住宅加装电梯或老旧电梯更新改造时，房屋产权人及其配偶、子女等可提取住房公积金。需在电梯竣工两年内一次性提取，总额不超过个人实际出资额。申请人无公积金贷款逾期即可办理。新规有效期5年。3）厦门：10月15日，据福建省厦门市人民政府网站消息，《厦门市人民政府关于完善优化落户条件的通知》当日发布，该通知自2025年11月1日起实施，有效期5年。《通知》涉及的优化后落户条件主要有三种。一是在集美区、海沧区、同安区、翔安区住房租赁备案且居住登记满半年，并在厦门市连续缴纳社会保险满3个月且申请时在保的人员，可以申请在居住地所在区落户。二是在集美区、海沧区、同安区、翔安区连续缴纳社会保险满半年且申请时在保，并在厦门市居住登记满半年的人员，可以申请在就业地所在区落户。三是在思明区、湖里区连续缴纳社会保险满2年且申请时在保，并在思明区、湖里区住房租赁备案且居住登记满2年的人员，可以申请在就业地所在区落户。4）成都：10月15日，成都住房公积金管理委员会发布《成都商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》，自2025年10月15日起正式施行，有效期五年。修订涉及：取消“本