房地产行业周报：新房成交面积环比增长，上海“好房子”新规落地

房地产 2025年09月28日 ——行业周报 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 核心观点：新房成交面积环比增长，上海“好房子”新规落地本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，20城二手房成交面积同环比增长。土 地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好满足市民对美好生活的期待。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 《房价止跌回稳系列三：鉴往知来，人口不是影响房价唯一因素—行业深度报告》-2025.9.24 城镇老旧小区改造进展顺利，上海“好房子”新规落地 中央层面：住建部：2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成年度2.5万个目标的86.8%。分地区看，河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工。 《新房成交面积同环比增长，1-8月房地产开发投资同比下降—行业周报》-2025.9.21 地方层面：上海：上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好满足市民对美好生活的期待。 《新房上海持续领涨，二手房价格同比 降 幅 缩 小—行 业 点 评 报 告 》-2025.9.16 市场端：土地成交面积同比增长，溢价率环比下降 销售端：根据房管局数据，2025年第39周，全国68城商品住宅成交面积245万平米，同比下降22%，环比增加27%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8846万平米，累计同比下降10%。全国20城二手房成交面积为188万平米，同比增速9%，前值+68%；年初至今累计成交面积7467万平米，同比增速8%，前值+8%。 投资端：2025年第39周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2271万平方米，成交土地规划建筑面积2431万平方米，同比增加32%，成交溢价率为1%。一线城市成交土地规划建筑面积119万平方米，同比增加53%；二线城市成交土地规划建筑面积778万平方米，同比增加36%；三线城市成交土地规划建筑面积1534万平方米，同比增加28%。 融资端：国内信用债发行规模环比增长2025年第39周，信用债发行144.8亿元，同比增加203%，环比增加140%，平 均加权利率2.35%，环比减少16BP。信用债累计发行规模3115.5亿元，同比基本持平。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 目录 1、城镇老旧小区改造进展顺利，上海“好房子”新规落地.......................................................................................................32、销售端：成交面积新房环比增长，二手房同比增加...............................................................................................................42.1、68大中城市新房成交面积环比增长...............................................................................................................................42.2、20城二手房成交面积同环比增长..................................................................................................................................63、投资端：土地成交面积同比增长，成交溢价率环比下降.......................................................................................................74、融资端：国内信用债发行规模环比增长...................................................................................................................................95、一周行情回顾............................................................................................................................................................................106、投资建议：维持行业“看好”评级........................................................................................................................................117、风险提示....................................................................................................................................................................................12 图表目录 图1：68大中城市新房成交面积同比下降...................................................................................................................................4图2：68大中城市新房成交面积环比增长...................................................................................................................................4图3：2025年第39周68大中城市成交面积同比下降，环比增长...........................................................................................5图4：2025年第39周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长.......................................................................5图5：2025年第39周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长.......................................................................5图6：2025年第39周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长...................................................................5图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好...................................................................................................6图8：20城二手房成交同比增加..................................................................................................................................................6图9：一线城市二手房市场2025年以来成交情况相对更好......................................................................................................7图10：100大中城市土地成交面积同比增长...............................................................................................................................8图11：100大中城市土地成交总价同比增长...............................................................................................................................8图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降...........................................................................................................................9图13：信用债单周发行规模环比增长.........................................................................................................................................9图14：信用债累计发行规模同比基本持平................................................................................................................................10图15：房地产指数下跌0.16%，板块表现弱于大市................................................................................................................10 表1：城镇老旧小区改造进展顺利，上海“好房子”新规落地.........................................................