房地产行业周报：新房成交面积环比增长，加快推进配售型保障房轮候库建设工作

核心观点：新房成交面积环比增长，加快推进配售型保障房轮候库建设工作本周我们跟踪的68城新房成交同比不变，环比增加，20城二手房成交面积同比增加，环比增长。土地成交面积同比增加，溢价率环比下降。本周住建部表示加快推进配售型保障性住房轮候库建设工作，规划建设保障性住房是加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的重要举措，要加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给，充分发挥配售型保障性住房建设对惠民生、促转型、稳经济的重要作用。杭州贯彻落实党中央、国务院关于“好房子”的决策部署，以“便捷宜居、健康舒适、安全耐久、绿色低碳、数字智慧、精细运维”为标准，加快形成“好房子”建设的政策支持清单。本周上海4宗地块均溢价成交，共收金159.26亿元。金茂&庆隆以总价89.64亿元竞得虹口区地块，成交楼面价117474元/㎡，溢价率38.20%。华润置地&越秀以总价50.90亿元竞得浦东新区地块，成交楼面价74695元/㎡，溢价率33.38%。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 加快推进配售型保障房轮候库建设工作，杭州推进“好房子”建设工作 中央层面：住建部：加快推进配售型保障性住房轮候库建设工作，规划建设保障性住房以加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展。 地方层面：杭州：贯彻落实党中央、国务院关于“好房子”的决策部署，以“便捷宜居、健康舒适、安全耐久、绿色低碳、数字智慧、精细运维”为标准，加快形成“好房子”建设的政策支持清单。 市场端：土地成交面积同环比增加，上海土拍市场火热 销售端：2025年第8周，全国68城商品住宅成交面积193万平米，同比增长0%，环比增加12%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达1606万平米，累计同比增加1%。全国20城二手房成交面积为176万平米，同比增速30%，前值25887%；年初至今累计成交面积1248万平米，同比增速16%，前值14%。 投资端：2025年第8周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1527万平方米，成交土地规划建筑面积2305万平方米，同比增加355%，成交溢价率为4.9%。 上海：4宗地块均溢价成交，共收金159.26亿元。金茂&庆隆以总价89.64亿元竞得虹口区地块，成交楼面价117474元/㎡，溢价率38.20%。 融资端：国内信用债发行规模环比增加 2025年第8周，信用债发行65.9亿元，同比增加46%，环比增加200%，平均加权利率2.76%，环比增加28BP。信用债累计发行规模451.1亿元，同比减少32%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、加快推进配售型保障性住房轮候库建设工作，杭州加快形 成“好房子”建设的政策支持清单 中央层面：（1）积金局：为部署2025年3月至7月将展开的第二阶段“上线”工作，“积金易”团队引入一系列全方位改善措施，建立三层测试架构提供更多专业意见，加强宣传将“积金易”支援站扩展至十八区。（2）住建部：加快推进配售型保障性住房轮候库建设工作，规划建设保障性住房是加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的重要举措，要加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给，充分发挥配售型保障性住房建设对惠民生、促转型、稳经济的重要作用。（3）统计局：1月份一线城市住宅销售价格环比上涨0.1%；70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降；一二三线城市同比降幅均持续收窄。（4）住建部：2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，北京、兵团、广东、江苏、上海、河南、安徽、广西、山西、湖南、湖北等11个地区2024年实际开工改造城镇老旧小区超额完成计划。 地方层面：（1）广州：重点支持更新更换使用15年以上的住宅老旧电梯按15万元/台标准给予定额补助。（2）广州：广州住建局进一步规范商品房销售现场信息公示，自2025年2月28日起施行。（3）兰州：推进“三抓三促”支持灵活就业人员缴存住房公积金。（4）东莞：住房公积金政策重大调整异地缴存可转移及缴存基数下限上调。（5）杭州：加快形成“好房子”建设的政策支持清单。 表1：加快推进配售型保障性住房轮候库建设工作，杭州加快形成“好房子”建设的政策支持清单 2、销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积同环比 增长 2.1、68大中城市新房成交面积环比增加 根据房管局数据，2025年第8周，全国68城商品住宅成交面积193万平米，同比增长0%，环比增加12%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达1606万平米，累计同比增加1%。 图1：64大中城市新房成交面积同比不变 图2：64大中城市新房成交面积环比增加 图3：2025年第8周68大中城市成交面积同比不变，环比增长 图4：2025年第8周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2025年第8周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比增长 图6：2025年第8周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2025年第8周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速1%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为58%、29%、-42%，年初至今累计增速20%、4%、-89%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比增长，环比增长 2025年第8周，全国20城二手房成交面积为176万平米，同比增速30%，前值25887%；年初至今累计成交面积1248万平米，同比增速16%，前值14%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增加，上海土拍市场火热 2025年第8周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1527万平方米，成交土地规划建筑面积2305万平方米，同比增加355%，成交溢价率为4.9%。一线城市成交土地规划建筑面积91万平方米，同比增加0%；二线城市成交土地规划建筑面积525万平方米，同比增加777%；三线城市成交土地规划建筑面积1688万平方米，同比增加279%。上海：最终4宗地块均溢价成交，共收金159.26亿元。金茂&庆隆以总价89.64亿元竞得虹口区C080302单元hk329-11地块，成交楼面价117474元/㎡，溢价率38.20%。(星狮&国贸&金地）以总价8.15亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，成交楼面价26216元/㎡，溢价率13.98%。华润置地&越秀以总价50.90亿元竞得浦东新区Z000602单元20Ea-01地块，成交楼面价74695元/㎡，溢价率33.38%。龙湖&建华以总价10.57亿元竞得奉贤区奉贤新城10单元06-07地块，成交楼面价20473元/㎡，溢价率16.54%。成都：华润置地以楼面价17700元/㎡竞得编号CH15(070102)地块，折合成交总价17.08亿元，溢价率28.26%北京：由中海&未来科技城底价竞得CP01-0801-0029地块、CP01-0801-0041地块，成交总价12.8亿元，成交楼面价24807元/㎡。苏州：绿城房地产集团有限公司竞得编号苏地2025-WG-Z02，成交总价14.29亿元，成交楼面价26754元/㎡，溢价率21.61%。成都：成都中铁天圆房地产有限公司以楼面价11000元/㎡竞得均位于天府新区地块，成交总价16.21亿元，溢价率0%。杭州：位于滨江区、临平区、上城区，总出让面积61908㎡，总规划建筑面积159311.3㎡，总起始价23.305亿元。最终3宗地块均溢价成交，共收金31.405亿元。杭州滨江房产集团股份有限公司以总价13.81亿元竞得西兴单元BJ030302-29地块，成交楼面价42989元/㎡，溢价率43.69%。（大家房产）以总价10.83亿元竞得城东新城单元SC080201-48地块，成交楼面价47486元/㎡，溢价率54.04%。乔智置业有限公司以总价6.76亿元竞得临平区地块，成交楼面价6478元/㎡，溢价率1.5%。 图10：100大中城市土地成交面积同比增加 图11：100大中城市土地成交总价同比增加 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模环比增加 2025年第8周，信用债发行65.9亿元，同比增加46%，环比增加200%，平均加权利率2.76%，环比增加28BP。信用债累计发行规模451.1亿元，同比减少32%。 图13：信用债单周发行规模环比减少 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年2月17日-2月21日，下同）房地产指数下跌1.58%，沪深300指数上涨1.00%，相对收益为-2.58%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：电子城、合肥城建、世荣兆业、中润资源、华丽家族首开股份、*ST中迪、中洲控股、广宇集团、中润资源，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为：世荣兆业、广汇物流、格力地产、莱茵体育、金科股份。 图15：房地产指数下跌1.58%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中首开股份、*ST中迪、中洲控股涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中世荣兆业、广汇物流、格力地产跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比不变，环比增加，20城二手房成交面积同比增加，环比增长。土地成交面积同比增加，溢价率环比下降。本周住建部表示加快推进配售型保障性住房轮候库建设工作，规划建设保障性住房是加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的重要举措，要加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给，充分发挥配售型保障性住房建设对惠民生、促转型、稳经济的重要作用。杭州贯彻落实党中央、国务院关于“好房子”的决策部署，以“便捷宜居、健康舒适、安全耐久、绿色低碳、数字智慧、精细运维”为标准，加快形成“好房子”建设的政策支持清单。本周上海4宗地块均溢价成交，共收金159.26亿元。金茂&庆隆以总价89.64亿元竞得虹口区C080302单元hk329-11地块，成交楼面价117474元/㎡，溢价率38.20%。星狮&国贸&金地以总价8.15亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，成交楼面价26216元/㎡，溢价率13.98%。华润置地&越秀以总价50.90亿元竞得浦东新区Z000602单元20Ea-01地块，成交楼面价74695元/㎡，溢价率33.38%。龙湖&建华以总价10.57亿元竞得奉贤区奉贤新城10单元06-07地块，成交楼面价20473元/㎡，溢价率16.54%。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。