房地产行业研究周报：二手房成交环比改善，各地保障房建设稳步推进

房地产行业周报-20240413 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌7.13%，沪深300指数下跌2.58%，相对收益为-4.56%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(4.5-4.11)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交21788套，同比增速-46.7%，环比增速-36.7%；合计成交面积234.3万平方米，同比增速-44.7%，环比增速-38.9%。 本周(4.5-4.11)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19755套，同比增速-9.7%，环比增速9.4%；合计成交面积183.9万平方米，同比增速-13.8%，环比增速7.2%。 本周（4.5-4.11），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19807.8万平方米，环比增速0%，去化周期161.9周。 本周（4.1-4.7），土地供给方面，本周供应土地1807.8万平方米，同比增速-28.3%； 供应均价1013元/平方米，同比增速-59.5%。土地成交方面，本周成交土地824.7万平方米，同比增速-77.9%；土地成交金额76.7亿元，同比增速-87.7%。本周土地成交楼面价930元/平方米，溢价率7.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、7.9%、7.5%。 本周（4.5-4.11）房地产企业合计发行信用债107亿元，同比增速59.7%，环比增速-14.5%。 投资建议： 4月11日，住房城乡建设部在浙江省杭州市召开的保障性住房建设工作现场会透露，今年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。据住房城乡建设部相关负责人介绍，截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。保障房建设的推进有利于进一步促进房产行业发展。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌7.13%，沪深300指数下跌2.58%，相对收益为-4.56%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源、大名城、万通地产、同达创业、雅戈尔，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为铁岭新城、我爱我家、迪马股份、万科A、中洲控股。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】4月11日，住房城乡建设部在浙江省杭州市召开的保障性住房建设工作现场会透露，今年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、用地保障、资金监管等工作机制上形成了一些好的经验做法。据住房城乡建设部相关负责人介绍，截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。 【地方政策】4月10日，江西省南昌市、赣州市、九江市和新余市宣布，从2024年4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这一政策旨在进一步降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求。 【地方政策】4月11日，山东省泰安市住房和城乡建设局宣布，为促进房地产市场平稳健康发展并刺激消费，该局推出了一系列惠民利企政策。购房者将获得房屋所在区政府或功能区管委会提供的5万元购房补贴。开发企业也被鼓励提供与政府相同标准的购房优惠。个人购买新建商品住房还可享受额外的奖励，由相应的县（市、区）政府或功能区管委会按购房款的0.7%发放。 【地方政策】4月12日，南京江宁区发布楼市新政，支持刚性和改善性住房需求，鼓励“卖旧换新”。购房人出售区内住宅并购买新建商品住宅或竞配建住宅，将获得额外补助。南京市户籍居民可获得0.5万元消费券，非南京户籍居民则可获得1万元消费券。政策将于2024年4月1日至12月31日实施。 -2- 【地方政策】4月12日，澳门特别行政区行政会举行新闻发布会表示，已完成讨论调整澳门不动产需求管理措施的政策方案及其中有关税务措施的法案，内容包括取消特别印花税、额外印花税及取得印花税。有关法案将送立法会以紧急程序处理。 表3：本周新闻汇总 -3- 3.个股公告及新闻跟踪 【中国金茂】4月10日，中国金茂公布了2024年第一季度的销售业绩。在截至3月31日的三个月内，公司及其附属公司累计签约销售金额达到175.2亿元，签约销售建筑面积约为95.4万平方米。其中，2024年3月份，中国金茂单月实现签约销售金额69.7亿元，签约销售建筑面积约34.23万平方米。此外，截至3月31日，集团已录得已认购物业销售金额共计29.2亿元。22.74%。 【保利发展】4月11日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）发布公告，宣布调整境外主体信用评级机构。此举是鉴于公司近期无继续在境外发行债券的计划。保利发展通过其全资子公司恒利（香港）置业有限公司的全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd.，曾在2013年、2014年、2018年和2019年发行五年期固息债券，累计发行规模达到25亿美元。截至2023年末，这些境外债券的存续规模占公司有息负债的比例仅为1%。目前，这些债券已经全部按期完成回购交割或到期兑付，本息已全部结清。随着债券的结清，相关债项的跟踪信用评级服务也已终止。 【远洋集团】4月12日，远洋集团控股有限公司发布未经审核营运数据公告。公告显示，远洋集团3月份实现协议销售额约23亿元，销售楼面面积约24.09万平方米，协议销售均价为每平方米约9500元。截至2024年3月31日止三个月，远洋集团累计实现协议销售额约43.2亿元，累计销售楼面面积达45.86万平方米，累计协议销售均价为每平方米约9400元。 【富力地产】4月12日，富力地产发布公告，公布了最新销售数据。根据公告，该集团在3月份的总销售收入约为人民币10.8亿元，销售面积约67,300平方米。今年1-3月，富力地产累计总销售收入约为人民币27.1亿元，累计销售面积约185,300平方米。 【城建发展】4月12日，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“城建发展”）发布2023年年度报告摘要。报告显示，该公司2023年营业收入约为203.63亿元，较去年下降17.09%；实现净利润约5.59亿元，上年同期亏损9.26亿元。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(4.5-4.11)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交21788套，同比增速-46.7%，环比增速-36.7%；合计成交面积234.3万平方米，同比增速-44.7%，环比增速-38.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-48%、-45.5%和-47.2%，环比增速为-48.7%、-31.7%和-29.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-38.4%、-43.8%和-50.9%，环比增速为-50.2%、-35.5%和-32.6%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（4.1-4.11），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交35236套，同比增速-44.9%，环比增速-5.5%；合计成交面积376.9万平方米，同比增速-42.8%，环比增速4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-43.1%、-46.9%和-43.6%，环比增速为-6.8%、5%和-15.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-36.8%、-40.6%和-51.2%，环比增速为2.9%、17.8%和-17.1%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） -6- 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(4.5-4.11)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19755套，同比增速-9.7%，环比增速9.4%；合计成交面积183.9万平方米，同比增速-13.8%，环比增速7.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为4.8%、-12.5%和-16.1%，环比增速为-2.2%、14.1%和8.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为6.5%、-17.8%和-18.6%，环比增速为0.4%、9.2%和8.7%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（4.1-4.11），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交31247套，同比增速-1.7%，环比增速29.8%；合计成交面积295.4万平方米，同比增速-4.6%，环比增速29.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为9.1%、-3.3%和-7.9%，环比增速为15.1%、35.8%和27.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为9.8%、-6.4%和-12.1%，环比增速为8.6%、16.4%和-7.9%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） -9- 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（4.5-4.11），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19807.8万平方米，环比增速0%，去化周期161.9周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、0.1%、-0.3%，去化周期分别为154周、185.7周、139.8周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（4.1-4.7），土地供给方面，本周供应土地1807.8万平方米，同比增速-28.3%；供应均价1013元/平方米，同比增速-59.5%。土地成交方面，本周成交土地824.7万平方米，同比增速-77.9%；土地成交金额76.7亿元，同比增速-87.7%。本周土地成交楼面价930元/平方米，溢价率7.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、7.9%、7.5%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（4.5-4.11）房地产企业合计发行信用债107亿元，同比增速59.7%，环比增速-14.5%。本月至今（4.1-4.11）房地产企业合计发行信用债162.1亿元，同比增速-12.5%，环比增速-8.4%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 4月1