房地产行业跟踪周报：二手房成交同比持续改善，各地放松政策稳步推进

证券研究报告 行业投资策略周报/2026.07.21 二手房成交同比持续改善，各地放松政策稳步推进 投资评级:看好（维持） 核心观点 ❖上周房地产板块（中信）涨跌幅-6.2%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-5.3%、-8.7%，超额收益分别为-1.0%、2.5%。29个中信行业板块中房地产位列第19名。 （1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/7/11-2026/7/17)36城新房成交面积135.2万方，环比-9.3%，同比+0.4%。2026年7月1日至7月17日累计成交350万方，同比-3.0%。今年截至7月17日累计成交4704万方，同比-16.3%。 （2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/7/11-2026/7/17)15城二手房成交面积157.8万方，环比-3.0%，同比+6.7%。2026年7月1日至7月17日累计成交402.7万方，同比+8.6%。今年截至7月17日累计成交4606万方，同比+3.9%。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com （3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6275.2万平方米，环比-0.3%，同比-19.2%；13城新房去化周期为19.0个月，环比变动+0.5个月，同比变动-0.3个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.6个月、15.3个月、15.5个月、121.3个月，环比分别变动+0.4个月、+0.5个月、+0.2个月、+4.3个月。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com （4）土地市场：土地成交方面，2026年7月13日-2026年7月19日百城土地成交建筑面积1393.4万方，环比+15.0%，同比-29.1%；成交楼面价1023元/平，环比-26.2%、同比-5.8%；土地溢价率+3.4%,环比-6.0%，同比-3.8%。截至2026年7月19日,2026年累计成交土地建筑面积为54529.1万方，同比-9.7%。 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-07-132.《房地产行业跟踪周报》2026-06-30 3.《地产拐点系列研究三：如何把握拐点投资机遇？》2026-06-25 ❖投资建议：7月第2周新房成交环比下降，同比上升，二手房成交环比下降，同比上升。7月15日，习近平总书记在上海考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作，不断增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。并明确提出要建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，改造城市老旧小区是重要一环。要以"绣花功夫"不断提升小区物业管理和便民服务水平。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。 ❖风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期 内容目录 1板块观点.......................................................................................................................................................42房地产基本面与高频数据...........................................................................................................................42.1房地产市场情况........................................................................................................................................42.2土地市场情况............................................................................................................................................82.3房地产行业融资情况................................................................................................................................93行情回顾.....................................................................................................................................................103.1行业政策跟踪..........................................................................................................................................124投资建议.....................................................................................................................................................135风险提示.....................................................................................................................................................13 图表目录 图1:全国36城商品住宅成交面积及同环比..............................................................................................4图2: 4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）..............................................5图3: 5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）..............................5图4: 6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁）.......................5图5: 21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）................................................5图6:全国15城二手房成交面积及同环比..................................................................................................5图7: 2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）..................................................................6图8: 4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）......................................6图9: 2座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、东莞）..................................................................6图10: 7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）........................................................6图11: 13城分城市能级去化周期...................................................................................................................7图12:一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）..................................................7图13:新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）......................................................................7图14:二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）..............................................................7图15:三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）..................................................................7图16:主要城市成交信息汇总......................................................................................................................8图17:百城土地供应数量..............................................................................................................................8图18:百城土地供应规划建筑面积..............................................................................................................8图19:百城土地成交建筑面积......................................................................................................................9图20:百城土地成交楼面均价......................................................................................................................9 图21:百城土地成交溢价率..........................................................................................................................9图22:房企信用债发行额.................