房地产行业跟踪周报：二手房成交同比持续改善，北京进一步放松购房政策

证券研究报告 行业投资策略周报/2026.08.10 投资评级:看好（维持） 二手房成交同比持续改善，北京进一步放松购房政策 核心观点 ❖上周房地产板块（中信）涨跌幅3.1%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为2.3%、5.4%，超额收益分别为0.8%、-2.3%。29个中信行业板块中房地产位列第12名。 （1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/8/1-2026/8/7)36城新房成交面积122.8万方，环比-37.9%，同比-6.5%。2026年8月1日至8月7日累计成交122.8万方，同比-3.0%。今年截至8月7日累计成交5186.7万方，同比-15.1%。 （2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/8/1-2026/8/7)15城二手房成交面积139.8万方，环比-8.6%，同比+4.6%。2026年8月1日至8月7日累计成交139.8万方，同比+4.2%。今年截至8月7日累计成交5056.3万方，同比+4.0%。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com （3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6210.7万平方米，环比-0.8%，同比-20.2%；13城新房去化周期为18.1个月，环比变动-1.0个月，同比变动-0.8个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.0个月、14.6个月、14.7个月、123.4个月，环比分别变动-0.6个月、-1.1个月、-1.1个月、-4.3个月。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com （4）土地市场：土地成交方面，2026年8月3日-2026年8月9日百城土地成交建筑面积1126.6万方，环比-37.6%，同比-52.0%；成交楼面价2470元/平，环比-42.6%、同比+109.7%；土地溢价率+9.7%,环比+2.0%，同比+7.3%。截至2026年8月9日,2026年累计成交土地建筑面积为60017.2万方，同比-11.1%。 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2026-08-042.《房地产行业跟踪周报》2026-07-283.《房地产行业跟踪周报》2026-07-21 ❖投资建议：8月第1周新房成交环比下降，同比下降，二手房成交环比下降，同比上升。北京印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，包括：1）非京籍家庭购买五环内商品住房社保/个税缴纳年限由2年调减为1年，全市统一为1年;2）五环外不限购买套数，五环内可购1套、多子女家庭可再多购1套;3）父母将商品住房赠与成年子女不再核验购房资格;4）公积金双缴存人首套贷款最高240万元、二套200万元(最高可上浮至340万元);5）支持公积金贷款存量房“带押过户”、新增装修提取(最高25万元)。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。 ❖风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期 内容目录 1板块观点.......................................................................................................................................................42房地产基本面与高频数据...........................................................................................................................42.1房地产市场情况........................................................................................................................................42.2土地市场情况............................................................................................................................................82.3房地产行业融资情况..............................................................................................................................103行情回顾.....................................................................................................................................................113.1行业政策跟踪..........................................................................................................................................134投资建议.....................................................................................................................................................135风险提示.....................................................................................................................................................14 图表目录 图1:全国36城商品住宅成交面积及同环比..............................................................................................4图2: 4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）..............................................5图3: 5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）..............................5图4: 6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁）.......................5图5: 21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）................................................5图6:全国15城二手房成交面积及同环比..................................................................................................6图7: 2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）..................................................................6图8: 4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）......................................6图9: 2座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、东莞）..................................................................6图10: 7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）........................................................6图11: 13城分城市能级去化周期...................................................................................................................7图12:一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）..................................................7图13:新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）......................................................................7图14:二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）..............................................................8图15:三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）..................................................................8图16:百城土地供应数量..............................................................................................................................9图17:百城土地供应规划建筑面积..............................................................................................................9图18:百城土地成交建筑面积......................................................................................................................9图19:百城土地成交楼面均价......................................................................................................................9图20:百城土地成交溢价率........................................................................................................................10 图21:房企信用债发行额............................................................................................................................10图22:房企信用债净融资额...............