板块观点
- 房地产开发：政策层面已意识到稳定房地产市场的重要性，新旧动能并非对立，“止跌回稳”是政策拐点。推荐大股东综合实力较强的地方性国企和优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。
- 物业管理：行业正在经历较大变化，市场化外拓能力和服务边界拓宽能力是关键。推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：二手房市场复苏程度持续好于新房，购房者需求转向二手房。推荐贝壳，建议关注我爱我家。
房地产基本面与高频数据
- 房产市场情况：
- 新房市场：上周36城新房成交面积215.4万方，环比+24.0%，同比+20.7%。2025年5月1日至5月2日累计成交18万方，同比+10.3%。今年截至5月2日累计成交3321.3万方，同比-0.8%。
- 二手房市场：上周15城二手房成交面积133.4万方，环比-30.6%，同比+53.1%。2025年5月1日至5月2日累计成交8.1万方，同比+316.8%。今年截至5月2日累计成交2742.3万方，同比+26.0%。
- 库存及去化：13城新房累计库存7803.9万方，环比+0.3%，同比-11.6%；去化周期为17.2个月，环比变动+0.1个月，同比变动-5.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.3个月、9.8个月、13.8个月、46.2个月。
- 土地市场情况：
- 土地供应：2025年4月28日-2025年5月4日百城供应土地数量为468宗，环比-2.5%，同比-1.9%；供应土地建筑面积为2281.5万方，环比+5.3%,同比-6.9%。截至5月4日，2025年累计供应土地数量为7642宗，同比-13.0%,累计供应建筑面积为38578.5万方，同比-15.8%。
- 土地成交：2025年4月28日-2025年5月4日百城土地成交建筑面积630.9万方，环比-68.2%，同比-18.8%；成交楼面价3246元/平，环比+60.5%、同比+44.9%；土地溢价率2.7%,环比-4.8%，同比-0.1%。截至5月4日,2025年累计成交土地建筑面积为34447.3万方，同比-6.7%。
- 房地产行业融资情况：
- 境内信用债发行：上周房地产企业发行信用债合计9支，发行金额合计45.3亿元，环比-70.1%,同比+41.6%;上周偿还金额58亿元，净融资额为-12.7亿元。2025年至今，房地产企业合计发行信用债213支，合计发行金额1762.2亿元，同比+3.0%。
行情回顾
- 上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.9%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.4%、0.0%，超额收益分别为-2.5%、-2.9%。
- 上周上涨个股共36支，较前周减少26支，下跌股数为79支。上周市场上房地产股涨幅居前五的为大千生态、*ST亚太、冠城新材、空港股份、深深房A，涨幅分别为20.2%、15.6%、11.7%、8.6%、6.7%。跌幅前五为天保基建、*ST岩石、和展能源、*ST万方、新华联，跌幅分别为-26.4%、-14.3%、-13.6%、-12.2%、-11.4%。
- 上周47家重点房企中共计上涨5支，较前周减少10支，涨幅位居前五的为华夏幸福、滨江集团、*ST金科、美的置业、建业地产，涨幅分别为5.8%、3.7%、3.1%、3.0%、1.0%。跌幅前五为我爱我家、远洋集团、世联行、金地集团、金地商置，跌幅分别为-14.1%、-11.5%、-11.2%、-10.1%、-9.8%。
行业政策跟踪
- 中央层面：国家税务总局明确表示，满足相关条件的“二套转首套”房贷，可按照规定享受住房贷款利息个人所得税专项附加扣除，每年可享受1.2万元税前扣除额。
- 地方层面：
- 武汉市：扩大多子女家庭购房支持范围，发放购房补贴。
- 昆明市：上调住房公积金贷款最高额度。
- 苏州市：实施购房补贴政策。
投资建议
1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；
2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；
3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
风险提示
- 房地产调控政策放宽不及预期；
- 行业下行持续，销售不及预期；
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
