房地产行业周报：新房成交面积同环比下降，多地加快城市更新提速

房地产 2025年08月10日 ——行业周报 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 核心观点：新房成交面积同环比下降，多地加快城市更新提速本周我们跟踪的68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同环比下降。 土地成交面积同比增加，溢价率环比下降。国内信用债发行规模同比减少，环比增加。深圳土拍市场火热，共出让2宗涉宅用地，一宗位于宝安区，由绿城华南投资发展有限公司以总价12.15亿元竞得，溢价率为11.47%；另一宗位于龙华区，由深业集团与龙华建设集团以总价17.89亿元竞得，溢价率15.12%。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 《新房成交面积环比增加，调控政策持续松绑—行业周报》-2025.8.3 《新房成交面积同比增加，推进城市建设更新提质—行业周报》-2025.7.27《住房租赁条例首次出台，健全租赁关 系 制 度 架 构—行 业 点 评 报 告 》-2025.7.23 国家免费学前教育政策落地，多地加快城市更新提速 中央层面：国务院：印发《关于逐步推行免费学前教育的意见》。免除公办幼儿园学前一年在园儿童的保育教育费，对教育部门批准设立的民办幼儿园学前一年在园儿童，参照当地同类型公办幼儿园免除水平，相应减免保育教育费。 地方层面：北京：市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心发布关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知，规定符合本市商品住房购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。 市场端：土地成交面积同比增加，深圳土拍市场火热 销售端：根据房管局数据，2025年第32周，全国68城商品住宅成交面积159万平米，同比下降18%，环比下降26%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达7457万平米，累计同比下降10%。2025年第32周，全国20城二手房成交面积为170万平米，同比增速-2%，前值+3%；年初至今累计成交面积6212万平米，同比增速+8%，前值+8%。 投资端：2025年第32周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2498万平方米，成交土地规划建筑面积2541万平方米，同比增加14%，成交溢价率为3.6%。一线城市成交土地规划建筑面积136万平方米，同比增加94%；二线城市成交土地规划建筑面积833万平方米，同比下降12%；三线城市成交土地规划建筑面积1571万平方米，同比增加28%。 深圳：深圳土拍市场火热，共出让2宗涉宅用地，一宗位于宝安区，由绿城华南投资发展有限公司以总价12.15亿元竞得，溢价率为11.47%；另一宗位于龙华区，由深业集团与龙华建设集团以总价17.89亿元竞得，溢价率15.12%。 融资端：国内信用债发行规模同比减少，环比增加 2025年第32周，信用债发行148.5亿元，同比减少19%，环比增加61%，平均加权利率2.26%，环比减少7BP。信用债累计发行规模2482.5亿元，同比减少7%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 目录 1、国家免费学前教育政策落地，多地加快城市更新提速...........................................................................................................32、销售端：新房与二手房成交面积同环比下降...........................................................................................................................41.1、68大中城市新房成交面积同环比下降.........................................................................................................................41.2、20城二手房成交面积同环比下降................................................................................................................................62、投资端：土地成交面积同比增加，深圳土拍市场火热.........................................................................................................73、融资端：国内信用债发行规模同比减少，环比增加.............................................................................................................94、一周行情回顾..........................................................................................................................................................................105、投资建议：维持行业“看好”评级......................................................................................................................................126、风险提示..................................................................................................................................................................................12 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比下降...................................................................................................................................4图2：64大中城市新房成交面积环比下降...................................................................................................................................5图3：2025年第32周68大中城市成交面积同环比下降...........................................................................................................5图4：2025年第32周68大中城市中一线城市成交面积同环比下降.......................................................................................5图5：2025年第32周68大中城市中二线城市成交面积同环比下降.......................................................................................6图6：2025年第32周68大中城市中三四线城市成交面积同环比下降...................................................................................6图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好...................................................................................................6图8：17城二手房成交同比下降..................................................................................................................................................7图9：三四线城市二手房市场单周成交情况相对更好................................................................................................................7图10：100大中城市土地成交面积同比增加...............................................................................................................................8图11：100大中城市土地成交总价同比增加...............................................................................................................................9图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降...........................................................................................................................9图13：信用债单周发行规模同比减少，环比增加....................................................................................................................10图14：信用债累计发行规模同比减少.......................................................................................................................................10图15：房地产指数上涨2.16%，板块表现强于大市.....................................................................................................