房地产行业周报：新房成交面积同环比下降，探索建立可持续城市更新机制

核心观点：新房成交面积同环比下降，探索建立可持续城市更新机制 本周我们跟踪的68城新房成交环比下降，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比下降。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周住建部、财政部提出2025年度中央财政将继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，加强消费型基础设施建设。本周北京一宗宅地出让，用地规模 ，规划建筑面积86823.925 m，共收金27.082亿元，溢价率16.28%。2025年前两月销售初步企稳，在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 探索建立可持续的城市更新机制，南京推出“以旧换新”购房补助活动 中央层面：国家金融监管总局：本周住建部、财政部提出2025年度中央财政将继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，加强消费型基础设施建设。 地方层面：南京：南京市为促进住房消费，推出“以旧换新”政府补助活动，旨在帮助市民更好地了解和参与。活动期间，购房人将获得新建商品住房合同金额1%的政府购房补助，且可叠加享受各区其他购房补助政策。 市场端：土地成交面积同比增长，北京土拍市场火热 销售端：根据房管局数据，2025年第15周，全国68城商品住宅成交面积191万平米，同比下降28%，环比下降29%；全国20城二手房成交面积为230万平米，同比增速-8%，前值+43%；年初至今累计成交面积2884万平米，同比增速+20%，前值+24% 投资端：2025年第15周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2750万平方米，成交土地规划建筑面积2628万平方米，同比增加170%，成交溢价率为12.6%。北京：北京迎来一宗通州八里桥片区宅地出让，地块六通一平，用地规模 34729.57m2 ，规划建筑面积 86823.925m2 ，起拍价为23.29亿元，起拍楼面价26824元 /m2 ，招商蛇口以总价27.082亿元竞得该地块，成交楼面价31192元 /m2 ，溢价率16.28%。 融资端：国内信用债发行规模环比增长 2025年第15周，信用债发行184.5亿元，同比增加23%，环比增加396%，平均加权利率2.72%，环比减少25BP。信用债累计发行规模1124.6亿元，同比减少26%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、探索建立可持续的城市更新机制，南京推出“以旧换新” 购房补助活动 中央层面：（1）财政部、住建部：财政部办公厅与住房城乡建设部办公厅联合宣布，2025年度中央财政将继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，加强消费型基础设施建设，注重向提振消费方面发力，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变，解决人民群众的急难愁盼问题，实现城市高质量发展。（2）国家金融监管总局：国家金融监管总局印发《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管质效的指导意见》，其中提出，做强做优不良资产收购处置业务，服务化解中小金融机构、房地产等领域风险。 地方层面：（1）宁波：宁波市发布《2025年度国有建设用地供应计划》，计划供应2214.39公顷土地，其中住宅用地211.2公顷，占比9.5%。与2024年相比，总供应量微增0.65%，住宅用地减少35.55%。（2）延边：吉林省延边州政府发布《关于促进房地产高质量发展的实施方案》，推出29项措施，包括购房首付比例最低可降至15%，三孩家庭购房每套补贴不低于3万元等措施。（3）宁德：宁德市住房公积金管理委员会已审议通过《宁德市住房公积金提取管理办法》和《宁德市住房公积金个人住房贷款管理办法》，新政策取消了优先偿还公积金贷款的限制，并取消了异地购房、还贷提取的户籍地和工作地要求，进一步放宽了公积金提取条件。（4）青岛：青岛市住房公积金管理中心印发《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》，在异地缴存住房公积金的缴存人，符合申贷条件的，可以持住房公积金业务办理个人信息表，按照规定要求向市住房公积金管理中心申请公积金贷款。（5）福州：福州发布住房公积金管理新规，降低困难企业缴存比例至1%，放宽提取条件，规范贷款年限，有效期2年，旨在保障职工权益，促进房地产市场稳定。（6）海南：海南省发布最新通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整优化。根据通知，购买新建自住住房的单方缴存住房公积金最高贷款基准额度由70万元提升至80万元，夫妻双方缴存的最高贷款基准额度由100万元提升至110万元。（7）雄安：河北雄安新区住房管理中心等多部门近日推出《雄安新区住房公积金个人住房贷款购房“一件事”实施方案》，加强与相关业务系统的对接与数据共享，提高共享数据的准确性和及时性，整合多部门、多业务办理渠道，扩大电子证照、电子签章等的应用，提升网上办理能力。（8）常德：湖南省常德市住房公积金管委会宣布上调二孩三孩家庭公积金贷款上限分别至96万元、120万元。（9）南京：南京市为促进住房消费，推出“以旧换新”政府补助活动，旨在帮助市民更好地了解和参与。活动期间，购房人将获得新建商品住房合同金额1%的政府购房补助，且可叠加享受各区其他购房补助政策。（10）南通：南通如东县自然资源和规划局发布《如东县2025年度国有建设用地供应计划》，将进一步增加新房市场供给，促进房地产市场平稳健康发展。 表1：探索建立可持续的城市更新机制，南京推出“以旧换新”购房补助活动 2、销售端：新房成交面积同比下降，二手房成交面积环比增 长 2.1、68大中城市新房成交面积同比下降，环比下降 根据房管局数据，2025年第15周，全国68城商品住宅成交面积191万平米，同比下降28%，环比下降29%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达3556万平米，累计同比下降1%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2025年第15周68大中城市成交面积同比下降，环比下降 图4：2025年第15周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比下降 图5：2025年第15周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比下降 图6：2025年第15周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比下降 根据房管局数据，2025年第15周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-1%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-7%、-25%、-47%，年初至今累计增速+20%、+1%、-96%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比下降，环比下降 2025年第15周，全国20城二手房成交面积为230万平米，同比增速-8%，前值+43%；年初至今累计成交面积2884万平米，同比增速+20%，前值+24% 图8：17城二手房成交环比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，北京土拍市场火热 2025年第15周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2750万平方米，成交土地规划建筑面积2628万平方米，同比增加170%，成交溢价率为12.6%。一线城市成交土地规划建筑面积304万平方米，同比增加8485%；二线城市成交土地规划建筑面积968万平方米，同比增加304%；三线城市成交土地规划建筑面积1356万平方米，同比增加86%。（1）郑州：郑州迎来一宗涉宅用地出让，该地块位于高新区，土地面积 76870.02m2 ，规划建筑面积 215236.06m2 ，地块起始价9.34亿元，起始楼面价4338元 /m2 。该地块由河南泛悦置业有限公司、郑州高屋置业有限公司（电建&颐城）以底价9.34亿元竞得该地块，成交楼面价4338元 /m2 ，溢价率0%。 （2）重庆：重庆市本级范围内迎来1宗新牌坊板块涉宅用地出让，渝北区H01单元02街区D1-2/05地块，该地块土地用途为二类居住用地、商业用地、商务用地，土地出让面积 47711m2 ，规划建筑面积 128819.7m2 ，地块起始价约9.66亿元，起始楼面价7498元 /m2 。最终远达以总价13.42亿元竞得该地块，成交楼面价10418元 /m2 ，溢价率38.94%。（3）嘉兴：嘉兴成功出让一宗南湖区宅地，位于新兴街道，东宗地总面积为 45337.7m2 ，规划建筑面积 77074.09m2 ，起始价约5.60亿元，起始楼面价7260元 /m2 。该地块经过96轮报价，最终由杭州浙仁置业有限公司（绿城）以总价6.55亿元竞得，成交楼面价8493元 /m2 ，溢价率16.98%。（4）北京：北京迎来一宗通州八里桥片区宅地出让，地块六通一平，用地规模 34729.57m2 ，规划建筑面积86823.925m2 ，起拍价为23.29亿元，起拍楼面价26824元 /m2 ，招商蛇口以总价27.082亿元竞得该地块，成交楼面价31192元 /m2 ，溢价率16.28%。（5）长沙：长沙成功出让1宗岳麓区涉宅组合地块，位于岳麓区洋湖片区，宗地出让面积为 89305.32m2 ，总规划建筑面积18511 2.08m2 ，起始价11.66亿元，起始楼面价6300元 /m2 。该地块最终由湖南嘉融房地产开发有限公司（嘉信地产）以底价11.66亿元竞得，成交楼面价6300元 /m2 ，溢价率0%。（6）嘉兴：嘉兴再出让一宗南湖区涉宅地块，位于城南街道，用地性质住宅用地加商服用地，宗地总面积为 50158m2 ，规划建筑面积60189.6m2 ，起始价约6.14亿元，起始楼面价10196元 /m2 。该地块经过111轮报价，最终由嘉兴浙靓置业有限公司（绿城）以总价8.34亿元竞得，成交楼面价13851元 /m2 ，溢价率35.85%。（7）惠州：惠州市成功出让1宗惠城区涉宅组合地块，位于惠城区金龙大道东南片区，宗地面积为 74284.82m2 ，总规划建筑面积 230282m2 ，起始价10.17亿元，起始楼面价4416元 /m2 。该地块最终由惠州交投金山湖置业有限公司以底价10.17亿元竞得，成交楼面价4416元 /m2 ，溢价率0%。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率下降 4、融资端：国内信用债发行规模环比增长 2025年第15周，信用债发行184.5亿元，同比增加23%，环比增加396%，平均加权利率2.72%，环比减少25BP。信用债累计发行规模1124.6亿元，同比减少26%。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年4月7日-11日，下同）房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌2.87%，相对收益为1.41%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第7位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：广宇集团、格力地产、新城控股、保利发展、*ST基础，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为派斯林、*ST中迪、*ST银亿、深振业A、荣丰控股。 图15：房地产指数下跌1.47%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中广宇集团、格力地产、新城控股领涨 表3：本周房地产行业个股中派斯林、*ST中迪、*ST银亿领跌 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交环比下降，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比下降。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周住建部、财政部提出2025年度中央财政将继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短