房地产行业周报：新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR25BP

核心观点：新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR25BP 本周我们跟踪的68城新房成交环比下降，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比下降。土地成交面积环比下降，同比增长，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比增长。本周央行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。北京、上海、深圳、广州、长沙、西安、宁波、南京、昆明、哈尔滨、银川、河南等多地发布通知落实下调公积金贷款利率新政。上海迎来2025年四批次土拍，最终2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共揽金97.09亿元。2025年前四月销售初步企稳，四月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对地产调节政策成效给予肯定，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。 在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 多地落实住房贷款新政，成都提升保障房贷款额度 中央层面：央行：个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。北京、上海、深圳、广州、长沙、西安、宁波、南京、昆明、哈尔滨、银川、河南等多地发布通知落实下调公积金贷款利率新政。 地方层面：成都：成都住房公积金管理中心发布新政，拟加大保障性住房贷款支持。最低首付降至15%，单人贷款额度提至90万，双人150万，上浮50%。 市场端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热 销售端：根据房管局数据，2025年第19周，全国68城商品住宅成交面积210万平米，同比下降15%，环比下降8%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达4397万平米，累计同比下降3%。2025年第19周，全国20城二手房成交面积为160万平米，同比增速-28%，前值+44%；年初至今累计成交面积3680万平米，同比增速+16%，前值+19%。 投资端：2025年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2798万平方米，成交土地规划建筑面积1140万平方米，同比增加47%，成交溢价率为12.4%。上海：上海迎来2025年四批次土拍，总建设用地总面积约10.1万m²，规划建筑总面积约23.7万m²，起始总价约84.07亿元，平均起始楼面价为35482元/m²。最终2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共揽金97.09亿元。 融资端：国内信用债发行规模环比增长 2025年第19周，信用债发行58.1亿元，同比持平，环比增加183%，平均加权利率2.25%，环比减少32BP。信用债累计发行规模1416.2亿元，同比减少21%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、多地落实公积金贷款新政，成都提升保障房贷款额度 中央层面：（1）央行：中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会宣布，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，其他期限同步调整。此举预计每年可节省居民公积金贷款利息超200亿元，有力支持居民刚性住房需求，推动房地产市场止跌企稳。北京、上海、深圳、广州、长沙、西安、宁波、南京、昆明、哈尔滨、银川、河南等多地发布通知落实下调公积金贷款利率新政。（2）国家金融监管总局：国家金融监管总局局长李云泽在国新办发布会透露，2025年一季度房地产贷款余额增超7500亿，个人住房贷款达2022年以来单季峰值，住房租赁贷款同比涨28%。个贷增长显购房需求释放，租赁贷款利于租赁市场，数据现楼市回暖与金融稳定作用。（3）央行：降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。 地方层面：（1）珠海：珠海市印发《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》，鼓励住房“以旧换新”。居民参与该计划可获新购住房网签价格1%的专项补贴，单套补贴最高3万元，政策有效期一年。（2）广东：广东省政府印发提振消费专项行动方案，明确2025年老旧小区改造及电梯更新目标，通过专项债推进城中村改造与保障房供给，优化房屋标准、公积金政策，促房地产市场平稳健康发展。（3）成都：成都住房公积金管理中心5月8日发布新政，拟加大保障性住房贷款支持。 最低首付降至15%，单人贷款额度提至90万，双人150万，上浮50%。（4）上海：2025年上海杨浦区人才高质量发展大会举行。会上推出《“优享计划”的实施细则》《“短期免租”试行方案》《区校人才发展服务联盟章程》等多项人才举措，提供创作激励、住房补贴、薪酬奖励，旨在吸引全球互联网优质内容创作者，推动数字化发展。（5）北京：北京市住房和城乡建设委员会发布《2025年北京市住房发展年度计划》，加大购买绿色建筑和多子女家庭购房贷款支持力度，做好人才住房保障服务。 表1：多地落实公积金贷款新政，成都提升保障房贷款额度 2、销售端：新房成交面积同环比下降，二手房成交面积同比下 降 2.1、68大中城市新房成交面积同比下降，环比下降 根据房管局数据，2025年第19周，全国68城商品住宅成交面积210万平米，同比下降15%，环比下降8%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达4397万平米，累计同比下降3%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2025年第19周68大中城市成交面积同比下降，环比下降 图4：2025年第19周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比下降 图5：2025年第19周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比下降 图6：2025年第19周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比下降 根据房管局数据，2025年第19周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-3%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+9%、-16%、-27%，年初至今累计增速+16%、-1%、-97%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比下降，环比下降 2025年第19周，全国20城二手房成交面积为160万平米，同比增速-28%，前值+44%；年初至今累计成交面积3680万平米，同比增速+16%，前值+19%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热 2025年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2798万平方米，成交土地规划建筑面积1140万平方米，同比增加47%，成交溢价率为12.4%。一线城市成交土地规划建筑面积82万平方米，同比增加26%；二线城市成交土地规划建筑面积641万平方米，同比增加103%；三线城市成交土地规划建筑面积417万平方米，同比增加6%。（1）广州：广州成功出让1宗番禺区住宅用地，该地块位于番禺区融媒体中心北侧，为纯二类居住用地，土地面积7 051.6m2 ，规划建筑规模 15416.49m2 ，容积率3.0，地块起始价为2.57亿元，最终本地民企番禺置业以总价3.07亿元竞得，成交楼面价19894元 /m2 ，溢价率19.48%。（2）长沙：长沙成功出让2宗涉宅用地，分别位于芙蓉区隆平科技园板块和望城区金山桥街道，总出让面积 77487.01m2 ，总规划建面 204607.56m2 ，总起始价10.88亿元。最终两地块均底价成交，共收金10.88亿元。（3）上海：上海迎来2025年四批次土拍，本批次土拍共4宗地块，分别为虹口区四川北路多用途组合用地，杨浦区东外滩宅地、松江新城东区宅地、青浦北部宅地，总建设用地总面积约10.1万m，规划建筑总面积约23.7万m，起始总价约84.07亿元，平均起始楼面价为35482元 /m2 。最终2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共揽金97.09亿元。（4）北京：北京成功出让一宗怀柔区住宅用地，用地规模 16086.425m2 ，规划建筑面积 21717m2 ，容积率1.35，起拍价为3.59亿元，起拍楼面价16531元 /m2 ，北京建邦怀憬房地产开发有限公司（北京建工集团）以总价3.59亿元斩获地块，成交楼面价16531元 /m2 ，溢价率0%。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模环比增长 2025年第19周，信用债发行58.1亿元，同比持平，环比增加183%，平均加权利率2.25%，环比减少32BP。信用债累计发行规模1416.2亿元，同比减少21%。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年5月6-9日，下同）房地产指数上涨0.41%，沪深300指数上涨2%，相对收益为-1.59%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：亚太实业、南国置业、荣丰控股、万通发展、天保基建，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为滨江集团、新城控股、莱茵体育、中洲控股、卧龙地产。 图15：房地产指数上涨0.41%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中亚太实业、南国置业、荣丰控股涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中滨江集团、新城控股、莱茵体育跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交环比下降，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比下降。土地成交面积环比下降，同比增长，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比增长。本周央行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。北京、上海、深圳、广州、长沙、西安、宁波、南京、昆明、哈尔滨、银川、河南等多地发布通知落实下调公积金贷款利率新政。上海迎来2025年四批次土拍，最终2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共揽金97.09亿元。2025年前四月销售初步企稳，四月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对地产调节政策成效给予肯定，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。