房地产行业周报：新房成交面积同环比下降，主动适应城市发展阶段新变化

房地产 2025年09月14日 投资评级：看好（维持） ——行业周报 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 核心观点：新房成交面积同环比下降，主动适应城市发展阶段新变化 本周我们跟踪的68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。国内信用债发行规模同环比下降。本周住建部提出，希望国资央企牢固树立和践行人民城市理念，准确把握当前和今后一个时期城市工作的总体要求，主动适应城市发展阶段新变化，认真落实党中央关于城市工作的新部署，深入实施城市更新行动，推动构建房地产发展新模式。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 《2025上半年房地产行业综述：行业仍处于缩表进程，关注重点房企边际改善—行业点评报告》-2025.9.10 主动适应城市发展阶段新变化，鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 《深圳政策调整点评：八个行政区限购大幅放松，有望对金九银十形成支撑—行业点评报告》-2025.9.8 中央层面：住建部：中央企业有力支撑了城镇化建设、城市民生福祉改善、城市科技水平提升和人居领域对外开放合作，在助力城市发展方面成效显著，希望国资央企牢固树立和践行人民城市理念，准确把握当前和今后一个时期城市工作的总体要求，主动适应城市发展阶段新变化，认真落实党中央关于城市工作的新部署，深入实施城市更新行动，推动构建房地产发展新模式，打造“中国建造”升级版，走出一条中国特色城市现代化新路子。 《新房成交面积同环比下降，深圳购房政策放松—行业周报》-2025.9.7 地方层面：广东：确定广州、深圳为综合型模块化建筑试点城市，珠海、佛山、惠州、江门为生产型模块化建筑试点城市，试点期至2028年底。 市场端：土地成交面积同比下降，溢价率环比提升 销售端：根据房管局数据，2025年第37周，全国68城商品住宅成交面积172万平米，同比下降5%，环比下降1%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8408万平米，累计同比下降10%。全国20城二手房成交面积为185万平米，同比增速2%，前值+7%；年初至今累计成交面积7095万平米，同比增速7%，前值+7%。 投资端：2025年第37周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3101万平方米，成交土地规划建筑面积2000万平方米，同比下降15%，成交溢价率为4.4%。一线城市成交土地规划建筑面积104万平方米，同比增加71%；二线城市成交土地规划建筑面积699万平方米，同比增加51%；三线城市成交土地规划建筑面积1198万平方米，同比下降35%。 融资端：国内信用债发行规模环比下降 2025年第37周，信用债发行43.1亿元，同比减少34%，环比减少44%，平均加权利率2.57%，环比增加45BP。信用债累计发行规模2887.3亿元，同比减少6%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 目录 1、主动适应城市发展阶段新变化，鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地.......................................................................32、销售端：成交面积新房同环比下降，二手房同比增加...........................................................................................................42.1、68大中城市新房成交面积同比下降，环比下降...........................................................................................................42.2、20城二手房成交面积同比增加，环比增长...................................................................................................................63、投资端：土地成交面积同比下降，成交溢价率环比提升.......................................................................................................84、融资端：国内信用债发行规模环比减少...................................................................................................................................95、一周行情回顾....................................................................................................................................................................106、投资建议：维持行业“看好”评级........................................................................................................................................127、风险提示....................................................................................................................................................................................12 图表目录 图1：68大中城市新房成交面积同比下降...................................................................................................................................4图2：68大中城市新房成交面积环比下降...................................................................................................................................5图3：2025年第37周68大中城市成交面积同比下降，环比下降...........................................................................................5图4：2025年第37周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长.......................................................................5图5：2025年第37周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比下降.......................................................................6图6：2025年第37周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长...................................................................6图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好...................................................................................................6图8：20城二手房成交同比增加..................................................................................................................................................7图9：一线城市二手房市场2025年以来成交情况相对更好......................................................................................................7图10：100大中城市土地成交面积同比下降...............................................................................................................................8图11：100大中城市土地成交总价同比增长...............................................................................................................................9图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长...........................................................................................................................9图13：信用债单周发行规模同环比减少...................................................................................................................................10图14：信用债累计发行规模同比减少.......................................................................................................................................10图15：房地产指数上涨5.98%，板块表现强于大市................................................................................................................11 表1：主动适应城市发展阶段新变化，鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地................................................................3表2：本周房地产行业个股中首开股份、苏宁环