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新房成交面积同环比下降，建立可持续城市更新模式

房地产 2025-10-12 齐东,胡耀文开源证券棋落

核心观点：本周68城新房成交面积同环比下降，20城二手房成交面积同比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比减少。住建部提出建立可持续城市更新模式，多地已落地相关文件，预计新机制将加快建立，未来将加快构建房地产发展新模式。在促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价仍可能存在小幅度震荡。更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程。
市场端数据：
- 销售端：2025年第41周，全国68城商品住宅成交面积132万平米，同比下降52%，环比下降32%；年初至今累计同比下降11%。全国20城二手房成交面积为101万平米，同比增速-45%，年初至今累计成交面积7668万平米，同比增速+7%。
- 投资端：2025年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4778万平方米，成交土地规划建筑面积1189万平方米，同比下降9%，成交溢价率为4.8%。一线城市成交土地规划建筑面积同比增加49%，二线城市同比增加0.1%，三线城市同比下降17%。
融资端数据：2025年第41周，信用债发行9.4亿元，同比减少64%，环比减少55%，平均加权利率2.76%，环比减少1BP。信用债累计发行规模3148.6亿元，同比基本持平。
政策动态：
- 中央层面：住建部提出建立可持续城市更新模式，多地已落地相关文件，预计新机制将加快建立，住建部正研究改造存量老房，下一步将联合地方试点。
- 地方层面：河北推出六好措施推进好房子建设；南京上调单缴存人住房公积金贷款上限；绍兴上调双缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度并支持老旧小区更新改造；成都规定阳台等附属空间水平投影面积不超过住宅计容建筑面积的30%。
投资建议：维持行业“看好”评级。在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。