房地产行业周报：新房成交面积环比增长，多地力推商转公贷款

房地产 2025年07月06日 投资评级：看好（维持） 新房成交面积环比增长，多地力推商转公贷款 ——行业周报 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 58% 43% 29% 14% 0% -14% 房地产沪深300 核心观点：新房成交面积环比增长，多地力推商转公贷款 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比下降，20城二手房成交面积同环 比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨。国内信用债发行规模同环比上涨。天津土拍市场火热，最新15宗住宅用地出让中，河西区1宗地块溢价10%以上成交，其他地块均以底价成交，15宗地块共收金87.77亿元。2025年至今销售初步企稳，四月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对地产 调节政策成效给予肯定，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将 2024-072024-112025-03 数据来源：聚源 相关研究报告 《新房二手房成交面积环比增长，西安公积金直付新房首付款—行业周报》-2025.6.22 《新房杭州环比领涨，二手房价同比降幅缩小—行业点评报告》-2025.6.16 《单月销售数据仍降，新房市场延续弱复苏趋势—行业点评报告》 -2025.6.16 有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款 中央层面：住建部：调研组要求，要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房 子”，满足人民群众新期待。要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 地方层面：广州：拟推商贷转公积金贷款政策，降低房贷利率。住房公积金个人 住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到 90%及以上时暂停。海南：计划推公积金新政，新增个人房贷“商转公”贷款方 式，拟将商转公贷款方式设置为“带押直转”和“自筹结清”两种方式。 市场端：土地成交面积同比下降，天津土拍市场火热 销售端：根据房管局数据，2025年第27周，全国68城商品住宅成交面积368 万平米，同比下降32%，环比增加38%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达6746万平米，累计同比下降8%。2025年第27周，全国20城二手房成交 面积为184万平米，同比增速-10%，前值-4%；年初至今累计成交面积5311万平米，同比增速+10%，前值+10%。 投资端：2025年第27周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2786万平 方米，成交土地规划建筑面积3241万平方米，同比下降19%，成交溢价率为7.8%。一线城市成交土地规划建筑面积72万平方米，同比下降47%；二线城市成交土地规划建筑面积1399万平方米，同比下降13%；三线城市成交土地规划建筑面积1770万平方米，同比下降22%。 天津：共15宗涉宅用地出让，其中河西区1宗地块溢价10%以上成交，其他14 宗底价成交，共收金87.77亿元。 融资端：国内信用债发行规模同环比增加 2025年第27周，信用债发行89.5亿元，同比增加606%，环比增加63%，平均 加权利率2.34%，环比持平。信用债累计发行规模1850.9亿元，同比减少16%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款3 2、销售端：新房与二手房成交面积环比增长，同比下降4 2.1、68大中城市新房成交面积环比增长，同比下降4 2.2、20城二手房成交面积同环比下降6 3、投资端：土地成交面积同比下降，天津土拍市场火热7 4、融资端：国内信用债发行规模同环比增加8 5、一周行情回顾9 6、投资建议：维持行业“看好”评级11 7、风险提示11 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比下降4 图2：64大中城市新房成交面积环比增长4 图3：2025年第27周68大中城市成交面积环比增长，同比下降5 图4：2025年第27周68大中城市中一线城市成交面积环比增长，同比下降5 图5：2025年第27周68大中城市中二线城市成交面积环比增长，同比下降5 图6：2025年第27周68大中城市中三四线城市成交面积环比增长，同比下降5 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好6 图8：17城二手房成交同比下降6 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好6 图10：100大中城市土地成交面积同比下降7 图11：100大中城市土地成交总价同比下降8 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长8 图13：信用债单周发行规模同比增加606%，环比增加63%9 图14：信用债累计发行规模同比减少9 图15：房地产指数上涨0.29%，板块表现弱于大市10 表1：定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款3 表2：本周房地产行业个股中南国置业、南山控股、珠江股份涨幅靠前10 表3：本周房地产行业个股中亚太实业、数源科技、深振业A跌幅靠前10 1、定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款 中央层面：住建部：调研组要求，要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众新期待。要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 地方层面：（1）武汉：将《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康 发展政策措施的通知》中“优化新建商品房项目审批服务”及《关于持续促进我市 房地产市场平稳健康发展的通知》中“给予阶段性购房优惠支持”两项政策，适用期限延至2025年底。（2）合肥：调整住房公积金缴存基数和比例，住房公积金缴存 基数上限为30540元，单位和职工个人月最高缴存额分别为3664元，双边最高缴存 额为7328元，较去年增加178元。缴存基数下限按合积〔2023〕2号通知执行。缴存比例为5%-12%，每年可调整一次。（3）广州：拟推商贷转公积金贷款政策，降低房贷利率。住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到 85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。（4）海南：计划推公积金新政，新增个人房贷“商转公”贷款方式，拟将商转公贷款方式设置为“带押直转”和“自筹结清”两种方式。（5）苏州：市自然资源和规划局发布2025年度市区建设用地供应计划， 供应计划总量为1745公顷，同比下降14.5%。其中商品住宅用地仅166.7公顷（占比9.6%），同比减少9.9%；工矿仓储用地占34.8%（607公顷），公共用地占比提升至53.4%。上半年仅完成全年涉宅用地指标的39%，成交12宗地110.5亿元，下半年需加速供应102公顷住宅用地才能达标。 时间 政策 表1：定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款 2025/6/30武汉：将《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中“优化新建商品房项目审批服务”及《关于持续促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中“给予阶段性购房优惠支持”两项政策，适用期限延至2025年底。 2025/7/2合肥：调整住房公积金缴存基数和比例，住房公积金缴存基数上限为30540元，单位和职工个人月最高缴存额分别为3664元，双边最高缴存额为7328元，较去年增加178元。缴存基数下限按合积〔2023〕 2号通知执行。缴存比例为5%-12%，每年可调整一次。 2025/7/2广州：拟推商贷转公积金贷款政策，降低房贷利率。住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。 2025/7/2海南：计划推公积金新政，新增个人房贷“商转公”贷款方式，拟将商转公贷款方式设置为“带押直转”和“自筹结清”两种方式。 2025/7/4苏州：市自然资源和规划局发布2025年度市区建设用地供应计划，供应计划总量为1745公顷，同比下降14.5%。其中商品住宅用地仅166.7公顷（占比9.6%），同比减少9.9%；工矿仓储用地占34.8%（607公顷），公共用地占比提升至53.4%。上半年仅完成全年涉宅用地指标的39%，成交12宗地110.5亿元，下半年需加速供应102公顷住宅用地才能达标。 2025/7/4住建部：调研组要求，要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众新期待。要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所 2、销售端：新房与二手房成交面积环比增长，同比下降 2.1、68大中城市新房成交面积环比增长，同比下降 根据房管局数据，2025年第27周，全国68城商品住宅成交面积368万平米，同比下降32%，环比增加38%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达6746万平米，累计同比下降8%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2021W1 2021W7 2021W13 2021W19 2021W25 2021W31 2021W37 2021W43 2021W49 2022W3 2022W9 2022W15 2022W21 2022W27 2022W33 2022W39 2022W45 2022W51 2023W5 2023W11 2023W17 2023W23 2023W29 2023W35 2023W41 2023W47 2024W1 2024W7 2024W13 2024W19 2024W25 2024W31 2024W37 2024W43 2024W49 2025W3 2025W9 2025W15 2025W21 2025W27 -100% 64城商品住宅成交面积（万方）同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2020W53 2021W6 2021W12 2021W18 2021W24 2021W30 2021W36 2021W42 2021W48 2022W2 2022W8 2022W14 2022W20 2022W26 2022W32 2022W38 2022W44 2022W50 2023W4 2023W10 2023W16 2023W22 2023W28 2023W34 2023W40 2023W46 2023W52 2024W6 2024W12 2024W18 2024W24 2024W30 2024W36 2024W42 2024W48 2025W2 2025W8 2025W14 2025W20 2025W26 -100% 64城商品住宅成交面积（万方）环比 数据来源：Wind、开源证券研究所 图3：2025年第27周68大中城市成交面积环比增长，同比下降 图4：2025年第27周68大中城市中一线城市成交面积环比增长，同比下降