行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 政治局会议传递了哪些政策导向？ 专题研究： 本次与近年中央政治局会议对行业的表述有何变化？近年表述出现变化的环境与背景如何？此次会议的定调对下半年行业走势有何影响？ 行业整体基调一致性强，政策料将平稳。2018年7月，中央政治局会议首次提出“坚决遏制房价上涨”；2019年7月，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，均出现了新的行业表述。本次中央政治局会议对行业的表述则延续了4月中央政治局会议及5月政府工作报告中的提法，“坚持房住不炒定位，促进房地产市场平稳健康发展”，未见更为宽松亦未更为严厉。另一方面，在2020年疫情的影响下，7月24日召开的房地产工作会议仍未删去 “不以房地产作为短期刺激经济的手段”的表述， 政策料将平稳。 与2018及2019年一致，2020上半年行业热度仍然较高。政策预期及流动性方面，与近两年相同，2020年上半年政策预期较好，年初亦为房企融资高峰，2018、2019年1月境内房地产信用债发行规模分别同比增长314.6%、195.0%，2020年受到疫情影响略有延后，上半年累计发行规模亦同比增长15.3%；2018、2019、2020年1月内房海外债发行规模同比增速则分别达150.7%、32.1%、73.7%。行业方面，与近两年相同，2020年上半年市场热度亦较高，2018、2019及2020年2至6月的70大中城市 新建商品住宅价格指数环比涨幅分别由0.2%上升至1.1%、由0.5%上升至0.7%、由0%上升至0.6%，上半年 百城宅地成交溢价率均达较高水平。 整体政策导向维持稳定，城市分化料将加大。在国内经济稳步复苏、货币政策趋向常态化的背景下，下半年行业政策基调或将继续维持稳定。另一方面，在此次会议之前，10城市参加的房地产工作会议亦表明了顶层对热点城市一城一策的态度。7月以来，多个热门城市已出台行业相关政策，在为过热的市场降温的同时，亦体现出对无房家庭的住房保障。同时，此次中央政治局会议亦提及推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新，在一定程度上对各城市群重点城市的经济带动作用提出了要求。各城市的政策态度或将在经济发展和房地产市场平稳发展的平衡中出现一定分化。 数据要点： 截至7月31日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降4%，2020年累计成交面积同比下降10%。 截至7月31日， 本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期11.5个月，平均环比上升25%。 截至7月31日，本 周15个主要城市二手房交易建面环比下降1%，2020年累计交易面积同比下降8%。 投资建议: 本周，行业7月销售数据继续回暖，累计销售金额增速回正，7月单月销售增速再创年内新高，行业基本面表现良好。政策方面，中央政治局会议重申房住不炒，整体基调继续延续；南京、东莞等地在出台调控政策后加码人才引入政策，或将对地方经济增长及住房刚需提供支撑。维持行业“强于大市”评级。 2-Aug-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 23 1. 政治局会议传递了哪些政策导向？ 1.1 近年中央政治局会议对行业的表述有何变化？ 2018年7月，首次提出“坚决遏制房价上涨”。2018年7月31日，中共中央政治局会议在关于房地产行业的表述中，将2017年政府工作报告以来的“遏制热点城市房价过快上涨”首次改为“坚决遏制房价上涨” 。表述的变化一方面通过删除“热点城市”扩大了房价管控的范围，一方面通过删除“过快”体现出调控政策的进一步收紧。 2019年7月，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2019年，全球经济增长放缓、中美贸易摩擦及英国脱欧等因素为我国经济发展带来了更为复杂的风险和挑战。在此环境下， 2019年7月“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的提出，体现出了顶层对经济增长路径切换的态度，即由高度依赖房地产向制造业转型升级的转变。 2020年7月，延续并重申房住不炒定位。本次中央政治局会议对行业的表述延续了4月中央政治局会议及5月政府工作报告中的提法，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”，未见更为宽松亦未更为严厉。此次会议的表述中虽不含“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的提法，但7月24日中共中央政治局常委、国务院副总理韩正组织召开的房地产工作会议并未将此表述删去。整体而言，此次会议的表述未见2018年及2019年7月末时的重大变化，当前行业政策环境 料将维持稳定 。 行业整体基调一致性强，政策料将平稳。与以往的三年小周期不同， 自2016年9月以来，中央层面对行业整体的基调并未发生大幅的方向性变化，体现出当前顶层对房地产行业政策的连续性和一致性；同时，在2018年四季度房地产市场及经济的预期不甚稳定时，多地亦针对性出台放宽政策，当前政策对房地产市场的调整幅度更小并更具灵活性。即使在2019年国内外的复杂形势和2020年疫情的影响下，“不以房地产作为短期刺激经济的手段”提法仍未发生改变，政策料将平稳。 oPtMqRzQsMtMpMqMqOtRvM6McM6MnPnNmOqQjMoOwOjMrRsRbRpPxPuOtQyRwMnNnN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 23 表 1：近年来顶层对房地产行业的态度保持较高的一致性 时间 事件 房地产相关表述 2017-03-05 政府工作报告 加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。 2018-04-23 中共中央政治局会议 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。 2018-07-31 中共中央政治局会议 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 2018-12-21 中央经济工作会议 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 2019-04-19 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2019-07-30 中共中央政治局会议 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2019-12-12 中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 2020-04-17 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020-05-22 政府工作报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 2020-07-24 房地产工作会议 要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，确保房地产市场平稳健康发展。 2020-07-30 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 数据来源：政府网站，中达证券研究 1.2 2018年及2019年表述生变的环境与背景 1.2.1 2018：政策预期乐观、流动性环境宽松，房地产市场热度较高 政策预期较为乐观，流动性环境相对宽松。2018年初， 在较长时间的政策收紧后，市场对行业的政策预期较为乐观。另一方面，流动性环境较为宽松，10年期国债利率在2018年上半年持续下行，2018年1月，境内房地产信用债发信规模同比大幅增长314.6%，上半年累计同比增长80.2%。境外 发债在2018年4月及6月方才有所收紧，2018年1月，内房海外债发行规模同比增长150.7%。2018上半年，整体政策预期较为乐观，流动性环境较为宽松。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 23 图1：2018年上半年10年期国债利率持续下行 数据来源：Wind，中达证券研究 棚改货币化安置助推三线城市市场热度，宅地成交溢价率维持高位。在2017年3月政府工作报告中提出“遏制热点城市房价过快上涨”后，一二线城市新建商品住宅价格指数环比增速有所回落并维持稳定；2018年上半年，各线城市房价环比增速明显扩大，70大中城市新建商品住宅价格指数环比增速由2018年2月的0.2%快速上升至2018年6月的1.1%。溢价率方面，2018年上半年，二三线城市住宅类用地成交溢价率仍然较高，在棚改货币化安置与政策宽松预期的共同作用下，三线城市土地市场溢价率最高。2018年上半年各线城市的商品房及土地市场均呈现出热度过高现象，因而2018年7月的政治局会议中，删除了“热点城市”及“过快”的表述，进一步收紧更大范围内的调控。 3.2%3.4%3.6%3.8%4.0%2018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/07中债国债到期收益率:10年图 2：2018年初境内房地产信用债发行规模快速增长 图3：2018年初内房海外债发行规模有所扩大 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -200%-100%0%100%200%300%400%010002000300040002017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/05境内房地产信用债累计发行规模（亿元）同比（右轴）0%200%400%600%800%1000%01002003004005002017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/05内房海外债累计发行规模（亿美元）同比（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 23 1.2.2 2019：经济增长承压，土地市场热度不减 流动性环境较好，年初密集发债。与2018年类似，2019年初， 政策预期亦较为乐观，房企境内外发债规模同比增长幅度较大。2019年1月境内房地产信用债发行规模同比增长195.0%，2019年1月及2月内房海外债累计发行规模分别同比增长32.1%和54.4%。相对乐观的政策预期在一定程度上助推了上半年的市场热度，较为友好的流动性环境则使房企资金在年初更为充裕。 国内经济下行压力加大，但商品房及土地市场火热。2019年上半年各线城市房价略有增长，70大中城市新建商品住宅价格指数环比增速由2019年2月的0.5%持续上升至2019年6月的0.7%。溢价率方面，2019年3月至6月，各线城市的宅地成交溢价率均较高。2019年上半年，虽然新建商品住宅价格环比增速相对2018年上升幅度较小，但宅地成交溢价率与2018年上半年相若，而土地市场的图 4：2018上半年房价环比增速明显扩大 图5：2018上半年二三线城市溢价率较高 数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 图 6：2019年初境内房地产信用债发行规模大幅增长 图7：2019年初