行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 近期行业政策梳理及分析 专题点评： 中央政策方面，流动性宽松对冲经济下行压力，房住不炒严格执行。今年央行、银保监会等多机构表态将继续坚持房住不炒，避免信贷违规流入房地产行业，严格执行房地产金融监管要求，但从大环境来看，今年以来为对冲经济下行压力及疫情，流动性保持整体宽松，财政政策、货币政策灵活调整，允许宏观杠杆率进一步上升、地方债务指标放宽，央行公开市场操作频繁，存款准备金率、MLF、LPR等处于历史低位，整体融资环境宽松，5年期以上LPR下降有利于引导房贷利率下降，提振一部分购房需求，房地产行业发展稳字当头基调下，房企仍有望一定程度上受益于整体较宽松的融资环境，实现平稳发展。 地方政策方面，各省市均提出以落实地方主体责任、把握房住不炒等为发展今年房地产市场主基调，多地也开展各项整治措施打击房地产违规行为。但受到疫情冲击，各地在房住不炒大框架下也积极因城施策进行灵活调整，从具体措施看，从需求端出发的如降低首付比例、取消限购限制等措施均被撤回，体现房地产市场调控定力，而供给端政策如放宽预售条件、延缓缴纳土地出让金等措施基本平稳过渡，为房企发展提供有力支持。除疫情应对的特殊政策外，供给端方面，多地响应中央今年在土地市场改革方面措施，简化土地审批流程、下放土地审批权、允许集体经营性用地入市等，并提出加大住房供应力度改善供需格局，避免因供不应求导致的局部过热，同时推进老旧小区改造提升城市产业及人口承载力，一定程度上利好当地布局房企旧改业务与物业管理业务；需求端方面，响应中央推进新型城镇化建设要求，多地放宽落户限制、加大人才引入力度，部分吸引力较强的城市群内区域有望享受人口及产业集聚红利，流入人口一定程度上还将支撑当地购房需求，对此区域布局房企是一大利好。 数据要点： 截至5月29日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升11%，2020年累计成交面积同比下降22%。 截至5月29日，本 周13个主要城市可售面积（库存）环比下降24%；平均去化周期7.7个月，环比下降28%。 截至5月29日，本 周15个主要城市二手房交易建面环比下降1%，2020年累计交易面积同比下降18%。 投资建议： 新房成交面积累计同比降幅持续缩窄，5月百强开发商单月销售同比增速首次回正，成交保持修复态势。本周央行连续4次开展逆回购操作，流动性环境相对充裕，预计需求端将持续恢复。维持行业“强于大市”评级。 1-Jun-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4631 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 28 1. 近期行业政策梳理及分析 1.1 中央层面：流动性宽松对冲经济下行压力，房住不炒严格执行 1.1.1流动性层面：流动性环境整体宽松，房地产金融监管依旧从严 整体保持流动性合理充裕，受疫情影响目前流动性环境整体宽松。2020年初，面对较大 经济下行压力，央行宣布降准0.5个百分点，降低社会融资实际成本，支持实体经济发展，开启全年流动性偏宽松序幕，并于3、4月多次宣布定向降准，降准完成后目前存款准备金率达到2008年时期水平。随疫情影响显现，中共中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，发挥好政策性金融作用， 稳健的货币政策要更加灵活适度；央行提出稳健的货币政策更加注重灵活适度，保持流动性合理充裕，完善宏观审慎评估体系，释放LPR改革潜力 ；财政部提前下达2020年新增地方政府债务限额18480亿元，央行密集开展逆回购操作，截至5月31日，央行逆回购净投放量4.72万亿元， MLF、LPR利率持续下降到历史最低，确保流动性供应充足。 图 1：存款准备金率下降到2008年左右水平 资料来源：Wind，中达证券研究 rQtQmQmRwOoOyRxOtNqPqN8O9R6MtRrRmOrRfQpPsMfQrRmRaQtRpOvPnPtOwMnOmR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 28 图 2：MLF利率处于历史低位 资料来源：Wind，中达证券研究 表 1：为对冲经济下行压力与疫情影响，今年流动性环境整体宽松 时间 重要事件 核心内容 2月1日 央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》 保持流动性合理充裕。人民银行继续强化预期引导，通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具，提供充足流动性，保持金融市场流动性合理充裕，维护货币市场利率平稳运行。人民银行分支机构对因春节假期调整受到影响的金融机构，根据实际情况适当提高2020年1月下旬存款准备金考核的容忍度。引导金融机构加大信贷投放支持实体经济，促进货币信贷合理增长。 2月1日 财政部《关于支持金融强化服务做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》 对疫情防控重点保障企业贷款给予财政贴息支持。对2020年新增的疫情防控重点保障企业贷款，在人民银行专项再贷款支持金融机构提供优惠利率信贷的基础上，中央财政按人民银行再贷款利率的50%给予贴息，贴息期限不超过1年。 3月3日 李克强主持召开国务院常务会议 充分发挥宏观政策、外贸外资、金融稳定协调机制作用，及时出台有力有效的应对措施，增强内生动力，努力保持全年经济运行在合理区间； 确定支持交通运输、快递等物流业纾解困难加快恢复发展的措施； 决定加大对地方财政支持，提高保基本民生保工资保运转能力。 3月3日 人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会 稳健的货币政策更加注重灵活适度，保持流动性合理充裕，完善宏观审慎评估体系，释放LPR改革潜力； 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 3月27日 习近平总书记主持召开中共中央政治局会议 要加大宏观政策调节和实施力度。要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕； 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 28 要落实好各项减税降费政策，加快地方政府专项债发行和使用，加紧做好重点项目前期准备和建设工作； 要充分发挥再贷款再贴现、贷款延期还本付息等金融政策的牵引带动作用，疏通传导机制，缓解融资难融资贵，为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务。 4月17日 习近平主持召开中共中央政治局会议 要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。积极的财政政策要更加积极有为，提高赤字率，发行抗疫特别国债，增加地方政府专项债券，提高资金使用效率，真正发挥稳定经济的关键作用。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业； 要积极扩大国内需求。要释放消费潜力，做好复工复产、复商复市，扩大居民消费，适当增加公共消费。要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。 5月10日 央行发布《2020年第一季度中国货币政策执行报告》 提出稳健的货币政策更加灵活适度，强化逆周期调节，充分发挥再贷款再贴现政策的牵引带动作用，发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用 资料来源：房天下，中达证券研究 房地产行业金融监管严格执行，防止资金违规流入。从金融监管机构多次表态来看，对于房地产行业杠杆率仍存在较为严格的控制，整体仍是保持行业平稳发展基调。1月，央行工作会议延续建立加快建立房地产金融长效管理机制要求；银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》等多份文件并在明确规定，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，推动房地产市场健康稳定发展；2月，央行金融市场司司长邹澜在举行的2019年金融统计数据新闻发布会上强调，要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比；4月，银保监会强调贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款必须真实遵循申请时的资金用途，银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 28 表 2：金融监管机构严格把握房住不炒，严防信贷资金违规流入 时间 重要事件 核心内容 1月3日 银保监会《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》 加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展； 1月11日 2020年全国银行业保险业监督管理工作会议 坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域； 要大力做好“六稳”相关工作，推动提升金融服务实体经济质效，引导资金更多投向重点领域和薄弱环节。抓紧出台商业银行小微企业金融服务监管评价办法，普惠型小微企业贷款综合融资成本要再降0.5个百分点，贷款增速要高于各项贷款平均增速，5家大型银行普惠型小微企业贷款增速高于20%。 2月19日 央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 4月22日 国务院新闻办公室新闻发布会 银保监会强调贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能挪用。通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款必须要真实遵循申请时的资金用途，银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。 资料来源：房天下，中达证券研究 1.1.2 供需两端发力，促进房地产市场平稳发展 深化放管服改革，老旧小区改造与城镇化推进力度加大。落户放宽力度推进体现中央在需求端促进人口要素自由流动、推进城镇化发展决心，而土地市场改革与旧城改造则为中央从供给端发力，加大土地与住房供应，提升城市承载力，避免供不应求导致的市场过热。3月，国务院下发《关于授权和委托用地审批权的决定》，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，赋予省级人民政府更大的用地自主权，提高土地要素流转效率；4月，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个；中共中央政治局会议提出要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新兴基础设施投；发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，再督促落户政策放宽、促进人口要素流动，多措并举分阶段推进达成新型城镇化目标。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 28 表 3：深化土地市场改革，城镇化进程进一步加快推进 时间 重要事件 核心内容 3月1日 国务院发布《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。 4月9日 国家发改委关于印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知 提高农业转移人口市民化质量。督促城区常住人口300万以下城市