行业研究 | 内地房地产 内地房地产专题研究（总第121期） 人口专题研究十二：七普数据中的住房需求趋势 2010-2020年乡村拉动人均住房面积增长，中国相对发达国家仍具提升空间。2020年我国人均住房建面达41.76平方米，较2010年增长34.4%，增幅较上个十年小幅收窄2.0pct。结构上看，城市人均住房建面最小，2020年城市、镇、乡村分别约36.52平、42.29平、46.80平。过去十年人均住房建面的增幅主要由乡村拉动，2020年城市、镇、乡村家庭户人数分别占全国的39.2%、22.4%、38.4%，2010-2020年人均住房建面增幅分别为25.3%、32.0%、47.5%。国际上看，我国人均住房面积仍具备一定提升空间。我国2020年人均住房建面折算为使用面积约31平，低于美国的约67平、欧洲主要国家的约40平及日本的约34平。另一角度，中国人均住房间数与发达国家的差距较大。我国2020年人均住房间数为1.2间，远低于加拿大、美国、日本的2.6间、2.4间、1.9间。我国与国际情况的差异一方面源于国家面积及土地制度等方面的区别，另一方面也由于我国城镇化率（2021年约64.7%）仍低于主要发达国家的80%以上。随着城镇化的继续推进，我国人均住房面积有望进一步提升。 中部省份人均住房建面较大，北部、广东、上海等改善性需求充足。从城市普通家庭户的情况来看，2020年各地的城市人均住房建面分化较大，北方省份及部分人口净流入省市城市人均住房面积偏小。河南、湖南、湖北等中部省份城市人均住房建面领先，分别达41.8平、41.8平、41.2平；城市人均住房建面最小的10个省市中6个为北方省份，另外广东、上海分别仅29.6平、30.6平，居全国末位。原因上看：1）房屋来源结构差异：多个北方省市居住于原公有住房、经适房、两限房等面积偏小房屋的城市家庭户占比较高，如甘肃、北京、山西均超过25%（全国：15.6%）；2）楼龄差异：上海、北京、广东等发达省市及辽宁、黑龙江等东北区域老旧房屋占比较高，居住于2000年前建成房屋的家庭户占比均超过34%（全国：31.9%）；3）经济发达省市人口净流入态势延续，压制了人均住房建面的增长。综合来看，北部省市存在一定的改善性需求，广东、上海等地亦存在充足的供需缺口。 简要测算2022-2025城镇住房需求约每年12.3-14.5亿平，中长期购房需求仍具支撑。根据七普的人口和住房数据，将住房需求分为三类进行简要测算。1）城镇常住人口增长带来的刚性需求：假设三孩带动短期人口增速小幅提升、其后持续回落，2022-2025年城镇化率每年增速小幅放缓，根据七普城镇人均住房建面推算得2022-2025年此类需求约每年3.7-4.7亿平。2）人均住房面积提升带来的改善性需求：2010-2020年城镇人均住房建面年均增幅约0.83平方米，假设增幅逐年小幅减小，推算得2022-2025年此类需求约每年5.3-6.5亿平。3）老旧房屋拆迁带来的刚性需求：假设80% 1970年前建成的城镇房屋及40% 1970-1999年建成的城镇房屋于2021-2030年拆除改造，2000年及以后建成房屋暂不拆迁，则2021-2030年城镇拆迁需求合计33.3亿平方米（六普至七普2000年前建成的城镇房屋建面合计减少约25.6亿平），年均需求3.3亿平。对上述三类需求进行加总，则2022-2025每年的城镇住宅需求约12.3-14.5亿平方米，居民住房需求仍具备支撑；在金融政策和行业政策的推动下，商品房成交有望稳步恢复。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 7-Jul-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 目录 1. 人均住房建面41.8平，城镇化有望推动继续提升 .................................................................................................... 3 2. 人均住房建面区域分化显著，北部、广东、上海改善性需求充足 ......................................................................... 5 3. 住房需求的简要测算：中长期购房需求仍具支撑 ................................................................................................... 11 图表目录 图 1：2020年我国人均住房建面增至41.76平方米 ...................................................................................................... 3 图2：过去十年乡村拉动全国人均住房建面增长 .......................................................................................................... 3 图 3：中国人均住房面积仍低于部分发达国家.............................................................................................................. 4 图4：与部分发达国家相比，中国人均住房间数较小 .................................................................................................. 4 图5：我国城镇化率仍低于主要发达国家 ..................................................................................................................... 5 图6：2020年中部省份城市家庭户人均住房建面较大 ................................................................................................. 6 图7：2010-2020年东南沿海省份城市人均住房面积增幅多小于全国整体水平 ........................................................ 6 图 8：2000年来城市家庭户房屋来源结构变化较大 ..................................................................................................... 8 图9：不同年代建成房屋户均面积差异较大.................................................................................................................. 8 图10：截至2020七普，东部沿海省份及北京净流入人口规模较大 ........................................................................ 10 表 1：2020年江西、福建、湖南人均住房建面居前，西藏、河南、湖南城市人均住房建面领先 ......................... 7 表 2：多个北部省份城市区域原公有住房及保障性住房占比较高、自建房占比较低 .............................................. 9 表 3：“十四五”住房需求简要测算 ................................................................................................................................ 12 表 4：“十四五”城镇新增人口带来的住房需求简要测算 ............................................................................................ 12 表 5：“十四五”改善性住房需求简要测算 .................................................................................................................... 12 rPnNqQtRaQbPaQnPnNmOpNeRqQqPeRqQvN8OpPoRwMpMpPuOrQqP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 15 近期，国家统计局发布了《中国人口普查年鉴2020》，第七次人口普查数据得到完整呈现。过去十年，我国住房情况有何变化？ 1. 人均住房建面41.8平，城镇化有望推动继续提升 2020年我国人均住房建面达41.76平方米，城市人均住房建面达36.52平方米。根据七普的数据，2020年我国人均住房建筑面积达到41.76平方米，较2010年增长34.4%。结构上看，城市、镇、乡村三个区域中，城市的人均住房面积仍然最小、为三个区域中唯一小于整体水平的区域，2020年为36.52平方米；乡村人均住房建面自2000年有数据以来首次超过镇，达到46.80平方米；镇人均住房建面达到42.29平方米。 过去十年人均住房建面的增幅主要由乡村拉动。过去十年的增幅主要由乡村地区拉动，2020年城市、镇、乡村家庭户人数分别占全国的39.2%、22.4%、38.4%，2010-2020年三个区域人均住房建面增幅分别为25.3%、32.0%、47.5%。与上个十年相比，全国人均住房建面的增幅小幅收窄2.0个百分点（2000-2010：增长36.4%），其中城市、镇的增幅分别收窄8.4个百分点、5.4个百分点，乡村地区的增幅则扩大了9.5个百分点。 国际上看，目前我国人均住房面积仍低于部分发达国家。根据易居的数据，2020年美国人均住房面积约67平方米，德国、英国、法国人均住房面积约为图 1：2020年我国人均住房建面增至41.76平方米 图2：过去十年乡村拉动全国人均住房建面增长 数据来源：国家统计局，中达证券研究 数据来源：国家统计局，中达证券研究 01020304050合计城市镇乡村平方米人均住房建筑面积2000201020200%10%20%30%40%50%合计城市镇乡村人均住房建筑面积增幅2000-20102010-2020 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 15 40平方米，日本、新加坡、韩国分别约34平方米、30平方米、28平方米。由于其他国家多以使用面积为统计口径，而我国人口普查以建筑面积为统计口径，故根据七普方案中的换算方法（使用面积×1.33换算为建筑面积）进行换算，得2