宏观研究·数据点评·2021年 05月 从七普数据看大城市的人口胜利 植信投资研究院 资深研究员 马泓全国各地第七次人口普查结果陆续公布，在已经公布的 15个省、自治区及直辖市之中，通过分析比较，可以更清晰的看到各地人口流动的具体特征，这对十四五时期房地产投资提供了很好的指引作用。一、一线城市群虹吸效应显著传统三大经济增长极成为过去十年人口流入主要地区，一线城市和二线重点城市则逐步成长为三大城市群的“内核”。广东省在过去十年人口净流入 2160万，其中，深圳和广州分别净流入 712万和 597万，在国内城市排行中位列前二，以制造业作为重点发展的产业，享誉全球，吸引了大量的年轻劳动力，深圳 60岁及以上人口占比仅为 5.36％，比全国平均低 13.34个百分点。毫不夸张的说，珠三角经济发展很大程度上依靠这“双核”驱动前行的。与此同时，依托于珠三角的区位优势，若干辅助型城市也吸引力百万级人口的流入，佛山、东莞、惠州三座城市在过去十年人口分别净流入 230万、224万和 143万，分担了一部分核心城市的承载能力。在华东，长三角是全国人口流入的第二大重点区域，以上海、杭州、南京作为三大中心城市，形成全国乃至全球重要的经济、金融、贸易、科技中心。与珠三角类似的是，在长三角城市群中也有不少城市在过去十年人口净流入达到百万级别的，包括苏州（228万）、宁波（180万）、金华（169万）和无锡（109万）。另外，还有向嘉兴、台州、徐州等也有净流 宏观研究·数据点评·2021年 05月 入超过 50万的城市。由于传统核心城市老城区建设接近饱和，依附于这些大城市的次一级城市便逐渐体现出“疏困”的作用，人口净流入的速度要远超过上海、南京等内核城市。二、中西部二线城市涌现出新一批的增长极01000020000300004000050000400004200044000460004800020102011201220132014201520162017201820192020长三角京津冀珠三角一线城市群（右）常住人口：万人2010年-2020年，一线城市群常住人口增加了 4688万图 1 过去十年，一线城市群吸引力全国最多的常住人口 宏观研究·数据点评·2021年 05月 内陆省会城市逐渐成为新的内陆增长极，中西部地区省会城市崛起。其中，郑州、长沙人口净流入超过 300万；南宁、昆明、合肥人口净流入规模在 200万左右。与一线城市群不同的是，内陆重点城市更多体现的是“单核”效应。以湖南省为例，2020年湖南省人口规模为 6644万，较 2010年增加 74万，增幅为 1.1%，作为省会城市，长沙人口净流入 300万，增幅高达 42.6%，但省内其余人口占比靠前的城市则呈现人口净流出的状态，包括衡阳、邵阳、常德、岳阳等市，流出规模在 40-50万。内陆人口流动呈现两方面特征，一方面向省内省会城市靠拢，另一方面是流向华东、华南等发达经济地区。重庆人口净流入 320万，将为内陆省份的劳动力提供更多新的机会。成渝地区已然成为新的国家级城市群，据统计过去几年汇集到成渝双城经济圈的人口不仅来自四川省相对较小级别的城市，还包括云贵、广东、湖图 2 过去十年，湖南省各地人口向省会长沙市流入特征显著 宏观研究·数据点评·2021年 05月 北和江浙地区，甚至还吸引了不少外商投资，截止 2019年末，四川省和重庆市合计外商直接投资总额达到 4000亿美元，是 2010年 890亿美元的4.5倍左右。预计在十四五期间，随着成渝地区双城经济圈建设规划正在不断的推进，成渝地区将吸引产业资本流入，成为人口净流入的重要地区。三、人口自北向南迁移趋势进一步明确东北成为全国人口净流出最多的地区，而海南人口净流入较多。尽管只是从全国第七次人口普查结果显示了东北三省整体人口变动的状况，没有具体城市的明细，不过可以结合东三省整体人口变动趋势和临近的内蒙古自治区的情况来加以判断。过去十年东北三省净流出 1100万，其中黑龙江净流出规模最多，接近 650万，幅度为 16.9%。同期，内蒙古人口净流出 67万，呼和浩特和鄂尔多斯成为该自治区净流入规模最多的城市，但其余大部分城市人口均有不同程度的流出，数量在 20-30万。之所以呈现如此状况，很大程度跟气候条件、产业结构、商贸环境、就业形势、教育医疗及住房保障等领域有关，如何真正实现振兴东北工业区仍是主旋律。相对地，在全国版图最南边的海南省近年来人口增长较快。到 2020年，020004000600080001000012000900095001000010500110001150020102011201220132014201520162017201820192020黑龙江吉林辽宁东北地区（右）常住人口：万人2010年-2020年，东北地区常住人口减少了 1104万图 3 东北地区成为过去十年人口流出最多的地区 宏观研究·数据点评·2021年 05月 海南省常住人口达到 1008万，较 2010年增长 16%。其中，海口和三亚成为增长最大的两个省内城市，人口增加了 117万，占到全省新增人口的84%。与东北状况不同的是，海南省经济主要依靠第一和第三产业，近些年来现代服务业迅猛发展，信息传输、软件和信息技术服务业研发投入高速增长，企业经营规模和税收增长较快，吸引了省内及省外更多的人口流入。四、新形势下孕育着新机遇房地产投资长期看人口，过去十年的经历也充分印证了这一观点。展望十四五规划期间，房地产行业在新型城镇化建设下仍有很大的发展空间，城市群和都市圈房地产市场的活力将会增加，大城市的住房需求体量依旧巨大。要解决好大城市的住房问题绝对不是一句空话，而是摆在国内经济发展道路上不可忽视的问题。对于传统一线城市群而言，既有新增人口流入的住房需求，又有已经生活在城市但居无定所的存量需求，未来商品房和租赁房均有很大的发展空间。而对于内陆新的增长极、省会城市以及依附于大城市的辅助城市和县域城镇而言，随着更多新增人口的流入，商品住房需求有望保持较快增长。当然，对于人口流出的省份，其房地产投资将缺乏动能。综上所述，预计十四五期间，除了首次住房购置需求以外，改善型需求和租赁房市场比重有望持续提升，房地产投资仍将保持平稳较快增长。 宏观研究·数据点评·2021年 05月 表格 部分（60 个）重点城市过去十年人口变动情况 序列城市名称人口变动（万）所属省份1深圳712广东2广州597广东3郑州398河南4杭州323浙江5重庆320重庆6长沙300湖南7佛山230广东8苏州228江苏9北京227北京10东莞224广东11南宁207广西12昆明202云南13合肥190安徽14上海184上海15宁波180浙江16金华169浙江17惠州143广东18南京131江苏19无锡109江苏20石家庄108河北21嘉兴89浙江22天津88天津23海口82海南24台州65浙江25阜阳59安徽26呼和浩特58内蒙古27徐州51江苏28洛阳50河南29温州45浙江30南通44江苏31桂林39广西32绍兴35浙江33三亚34海南34北海31广西35保定26河北36邯郸23河北37鄂尔多斯21内蒙古38沧州16河北39雄安新区15河北40秦皇岛14河北41蚌埠13安徽42唐山13河北43汕头11广东44扬州10江苏45平顶山8河南46周口7河南47包头6内蒙古48韶关3广东49邢台0河北50湛江-1广东51大理-12云南52通辽-27内蒙古53呼伦贝尔-31内蒙古54赤峰-31内蒙古55安庆-31安徽56岳阳-42湖南57常德-43湖南58衡阳-50湖南59邵阳-50湖南60南阳-55河南序列城市名称变动幅度（%）所属省份1深圳68.3广东2三亚50.2海南3广州47.0广东4郑州46.1河南5长沙42.6湖南6海口40.1海南7杭州37.1浙江8佛山31.9广东9金华31.4浙江10昆明31.4云南11惠州31.1广东12南宁31.0广西13东莞27.3广东14合肥25.5安徽15宁波23.6浙江16苏州21.8江苏17北海20.5广西18呼和浩特20.2内蒙古19嘉兴19.8浙江20无锡17.1江苏21南京16.4江苏22雄安新区14.3河北23北京11.6北京24石家庄11.3河北25重庆11.1重庆26鄂尔多斯11.0内蒙古27台州10.9浙江28桂林10.3广西29上海8.0上海30阜阳7.8安徽31洛阳7.6河南32绍兴7.1浙江33天津6.7天津34南通6.1江苏35徐州5.9江苏36温州4.9浙江37秦皇岛4.7河北38蚌埠4.0安徽39保定2.9河北40邯郸2.5河北41沧州2.2河北42扬州2.2江苏43包头2.2内蒙古44汕头2.0广东45唐山1.6河北46平顶山1.6河南47韶关1.1广东48周口0.8河南49邢台-0.1河北50湛江-0.2广东51大理-3.6云南52南阳-5.4河南53安庆-7.0安徽54衡阳-7.0湖南55赤峰-7.1内蒙古56邵阳-7.1湖南57常德-7.6湖南58岳阳-7.7湖南59通辽-8.5内蒙古60呼伦贝尔-12.0内蒙古 宏观研究·数据点评·2021年 05月 2021年 5月 24日免责申明：除非另有说明，本报告的著作权属植信投资研究院。未经植信投资研究院书面授权，任何人不得更改或以任何方式发送、复制或传播此报告的全部或部分材料、内容。除非另有说明，此报告中使用的所有商标、服务标记及标记均为植信投资研究院的商标、服务标记及标记。植信投资研究院不会故意或有针对性的将此报告提供给对研究报告传播有任何限制或有可能导致植信投资研究院违法的任何国家、地区或其它法律管辖区域。此报告所载的全部内容仅作参考之用。此报告的内容不构成对任何人的投资建议，且植信投资研究院不因接收人收到此报告而视其为客户。植信投资研究院认为此报告所载资料的来源和观点的出处客观可靠，但植信投资研究院不担保其准确性或完整性。植信投资研究院不对因使用此报告及所载材料而造成的损失承担任何责任。此报告不应取代个人的独立判断。本报告和上述报告仅反映编写人的不同设想、见解及分析方法。本报告所载的观点并不代表植信投资研究院或任何其附属或联营公司的立场。此报告中所指的投资及服务可能不适合阁下，我们建议阁下如有任何疑问应咨询独立投资顾问。此报告不构成投资、法律、会计或税务建议，且不担保任何投资及策略适合阁下。此报告并不构成给予阁下的私人咨询建议。植信投资研究院 2020版权所有并保留一切权利。植信投资研究院地址：上海市中国上海市静安区北京西路 968 号嘉地中心 2001邮编：200063电话：021-6117-0615-8000邮箱:dzc014652@xinhucaifu.com