行业研究 | 内地房地产 内地房地产专题研究（总第119期） 住房销售复苏态势几何？ 6月前20天，42城新房成交面积较之前20天环比增长22.2%，重点城市中高端项目去化改善。从房管局口径数据完整的42城来看，6月以来新房成交有所复苏。能级上看，一二线城市新房成交复苏更明显。6月前20天，42城中一二三线城市商品住宅成交面积分别较之前20天环比+97.6%/+21.1%/-0.9%。一线城市中北京、上海疫情得到缓解，广深亦分别环比增长16.4%、27.2%；二线城市中苏州、青岛复苏较快（分别较之前20天环比增长96.3%/85.6%）。房源结构上看，重点城市改善型住房需求复苏态势更佳。广州中原数据显示，6月以来广州TOP10热销楼盘从过去的刚需盘为主变为中高端项目为主；克而瑞数据显示，近期北京、上海、杭州、深圳、武汉等多城频现中高端“日光盘”。 6月前20天，14城二手住宅成交面积较之前20天环比增长10.5%，4月以来深圳改善型二手房成交占比提升。房管局口径数据完整的14个重点城市中，二手房成交情况6月以来亦有所改善。6月前20天，14城合计二手住宅成交面积较之前20天环比增长10.5%，其中二线7城合计成交面积环比增长18.2%，拉动了整体情况的增长。城市层面，6月前20天青岛、杭州二手住宅成交面积环比增速领先，分别达到150.0%、32.2%；北京二手住宅成交规模则保持平稳，环比小幅上升3%。近期部分重点城市改善型二手房成交占比明显提升。乐有家数据显示，深圳成交二手住宅中800万以上占比由2021年9月以来的约9%快速提升至2022年4月及5月的25%、28%。 大力度需求端政策成效显现，针对性供给端举措提振成交。部分出现复苏迹象的一二线城市近期政策的力度相对较大，为销售复苏提供了良好环境，也有效提振了市场情绪。需求端：1）房贷利率方面，部分城市在同能级城市中下调较早且幅度更大，如5月青岛、济南首套利率分别已下调0.7pct、0.5pct至当时下限值4.4%。2）限购方面，部分城市对需求较充足的区域进行了调整，提振作用更强。青岛6月3日取消西海岸限购，其后两周内，西海岸商品住宅成交面积较前两周增长267%（全市：增长78%）。供给端：1）部分城市新房备案价上涨，缓解了居民的房价下跌预期。苏州积极推动新盘入市，同时近期多个板块项目备案价格均有所提升。2）部分城市缩短限售年限，供应放量一定程度上推动了二手房成交回暖。5月末成都缩短限售年限后三周，当地二手房成交面积较政策出台前三周提升6%。目前南京、武汉等重点城市较大力度的政策持续加码，或有望进一步推动销售的复苏。 房票安置有望在短期内缓解部分区域的去化压力。近期，部分城市将房票安置作为货币化安置的补充。从各地细则上看：1）涉及人群较广，多地覆盖被征收人及直系血亲、配偶等，长三角部分区域被征收人可指定房票使用人。2）购房货币奖励及优惠丰富，购房后结余变现较便利，利于引导被拆迁人选择房票安置。3）房票有效期6-24个月，有望直接加快相应区域住房销售的复苏。房票安置或有望在短期内缓解当地的去化压力，并可能在存在实际棚改安置需求、去化压力较大城市间推广，2022年河南、河北等地棚改目标套数领先。预计一二线城市将继续带动住房销售回暖，低线市场复苏情况仍需进一步观察。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 24-Jun-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 目录 1. 商品房销量复苏态势几何？ ........................................................................................................................................ 3 1.1 新房：6月前20天一二线城市拉动成交量回升 .............................................................................................. 3 1.2 二手房：6月前20天二线城市驱动成交量复苏 .............................................................................................. 4 2. 大力度需求端政策成效显现，针对性供给端举措提振成交 ..................................................................................... 6 3. 多地推行房票安置，助推短期销售复苏 .................................................................................................................... 9 图表目录 图 1：全国商品住宅销售额5月单月降幅收窄 .............................................................................................................. 3 图2：5月全国居民中长期贷款同比少增规模下降 ....................................................................................................... 3 图 3：6月42城商品住宅年初至今累计成交面积增速回升 ......................................................................................... 4 图4：6月起一二线商品住宅累计成交面积降幅快速收窄 ........................................................................................... 4 图5：6月重点14城二手住宅年初至今累计成交面积降幅收窄 ................................................................................. 5 图6：4月以来深圳成交二手住宅中，800万以上房源占比提升 ................................................................................ 6 图7：过去销售复苏时，房贷利率与商品住宅销售面积单月同比增速负相关 .......................................................... 7 图 8：6月百城首套房贷利率均值加速下降至4.42% ................................................................................................... 7 图9：4-6月百城平均放款周期稳定于29天 .................................................................................................................. 7 图10：青岛黄岛区限购松动和入学政策调整有效推升了市场成交 ............................................................................ 8 图 11：2018年成交的商品房达限售条件推升二手供应 ............................................................................................... 9 图12：成都缩短限售年限进一步推动二手房供应及成交 ............................................................................................ 9 表 1：部分重点一二线城市6月前20天商品住宅成交面积环比大幅增长 ................................................................ 4 表 2：房票发放对象以被征收房屋的所有人及其直系亲属为主 ................................................................................ 10 表 3：房票有效期限为6个月至24个月不等 .............................................................................................................. 10 表 4：地方政府给予被征收人货币及购房奖励、税收优惠等补贴，推动被拆迁人选择房票安置 ........................ 11 表 5：使用房票购房后余额可申请兑现，便利性助推被拆迁人选择放票安置 ........................................................ 12 表 6：已披露2022年棚改目标的省份中，河南省计划量位居首位 .......................................................................... 12 rQnOqRmOnOsOsPoPqMmMvM8O9R9PnPrRoMtRiNmMqOkPmOmQaQrQsPvPpMnMMYpNnQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 15 1. 商品房销量复苏态势几何？ 1.1 新房：6月前20天一二线城市拉动成交量回升 5月全国商品房销售额单月降幅有所收窄，居民中长期贷款同比少增规模下降。从全国范围的数据来看，尽管前5月累计商品房销售金额和销售面积的同比降幅仍进一步扩大，但单月情况已出现边际改善迹象。根据统计局的累计数据推算，全国商品房销售额5月单月降幅较4月收窄6.9个百分点至41.7%；另一角度，央行数据显示5月当月居民中长期贷款同比少增3379亿元，较4月同比少增5232亿元的规模有所下降。 从重点42城的高频数据来看，6月以来商品住宅年初至今累计成交面积同比降幅收窄。从房管局口径数据完整的42城情况来看，3月以来商品房成交情况可大致分为三个阶段。1）3月初至5月中旬，42城商品住宅累计成交面积同比降幅持续扩大，由3月初/5月中旬分别同比约-31%/-45%。2）5月中旬至6月初，整体累计降幅基本稳定在-45%水平。3）6月以来累计降幅快速收窄，至6月20日累计同比降幅收窄至约-43%。 6月前20天，一二线城市成交面积较之前20天环比大幅增长，三四