行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 新房销售环比保持稳定，保障住房建设继续推进 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比上升8%，2021年累计成交面积同比上升4%。北京和上海环比分别上升51%和下降35%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升14%、12%及下降8%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约118%、71%、47%和59%。 截至2021年末，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.3%；平均去化周期14.2个月，平均环比下降2%。东营和广州去化周期分别由上周的14.2个月和8.9个月变动至11.3个月和7.5个月，分别环比上周下降20%和16%。 本周，15个主要城市二手房交易建面环比上升7%。成都和金华环比分别上升273%和29%。2021年累计成交面积同比下降9%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降57%、38%和31%。 本周观点： 本周，新房销售情况较为稳定。在部分城市优化住房公积金、放宽落户限制等优惠政策下，北京、青岛等城市成交环比有所上升带动环渤海区域环比上升；另一方面，受疫情控制等因素影响，长三角地区成交环比有所下降，带动重点城市新房成交环比与上周相比增速略微下降，环比上升8%（上周环比上升9%）。二手房成交方面，厦门、金华等部分城市销售情况有所回升，重点城市销售环比有所上升。 库存方面，重点城市全年新房销售同比略有上升（4%），带动重点城市平均去化周期环比有所下降。 投资建议: 年末政策从继续鼓励推动公募REITs、住房保障等方面推动行业发展，百强房企累计销售同比增速转负。本周，中央及地方政策主要从三方面共同促进行业的健康发展和良性循环：1）鼓励推动发展基础设施领域REITs，如发改委提出不得以任何理由拒绝项目入库、文旅部支持文化园区运用基础设施领域REITs和PPP模式发展、江西鼓励保障性租赁住房申报REITs试点，或有助于加快不同类型的城市基础设施建设，促进公募REITs市场的发展。2）继续强化规范市场秩序，促进行业的健康稳定发展，如央行在2022年工作会议中要求把控好房地产金融审慎管理制度、杭州发布不动产登记规定，完善市场监管机制有助于解决部分市场乱象，促进行业的良性循环。3）继续加强保障性租赁住房建设，如北京提出产权型住宅建设项目应配建一定比例的公租房、保障性租赁住房等相关建设，更好的满足居民的合理住房需求。2021年，房地产行业依然坚持以“三稳”为主要导向，并通过金融及行业政策不断整合、优化其内部结构，受宏观经济、行业政策调控等因素影响，TOP100房企累计销售金额同比增速转负，各规模房企在关注新一年行业动向同时，或将继续以维持自身财务状况、业务结构稳定为主要发展目标。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。 03-Jan-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，阳光100中国、嘉年华国际、海昌海洋公园本周涨幅居前。海昌海洋公园、建发国际集团、嘉年华国际年初至今涨幅居前。 图 3：易居企业控股、中国恒大、中国奥园本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%4%E-HouseEverGrandeAoyuanSunacHaichangLVGEMShimaoR&FKaisaTimesCIFICarnivalFantasiaTurnover(Weekly)图 1：阳光100中国、嘉年华国际、海昌海洋公园本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、建发国际集团、嘉年华国际年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%10%20%30%40%50%60%REDCOLoganOCT(Asia)CNTDMideadcCM LandCIFIC&D INTLMinMetals LandRadianceSino-OceanPoly PPTRonshineSunacCentral ChinaDexinEverGrandeHaichangCarnivalSunshine 100Price Change(Weekly)-100%0%100%200%300%400%500%600%GloriousMinMetals LandSIUDVanke PPT OVSRadianceZhonganShui OnGD-HKGBA HLDGSCC LandCOGOYinchengCR LandGreenTownCOLIKerry PPTSino-OceanCarnivalC&D INTLHaichangPrice Change(YTD) mNpRsQtQtRsPrPrQqPoOrQ6M8Q7NpNrRsQpNfQrRnMlOrRsO9PnMqQvPqRoQNZnOqR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周，远洋服务、银城生活服务、金科服务本周涨幅居前。中海物业、和泓服务、滨江服务年初至今涨幅居前。 图 6：保利物业、世茂服务、雅生活服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%Poly PPT DevShimao SerA-LivingKaisa ProsperS-Enjoy SerJinke SerE-StarZhenro SerYuexiu SerSino-Ocean SerSunac SerFirst SerGreentown SerPowerlong CMEVERG SerTurnover(Weekly)图 4：远洋服务、银城生活服务、金科服务本周涨幅居前 图 5：中海物业、和泓服务、滨江服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%China Ovs PPTCC New LifeSunac SerGreentown SerChina Res MIXCCliffordmlExcellence CME-StarPoly PPT DevSCE CMLandsea LifeYuexiu SerJinke SerYincheng LSSino-Ocean SerPrice Change(Weekly)-20%0%20%40%60%80%100%120%CG SerSCE CMLing Yue SerE-StarRiverine ChinaKangqiao SerRonshine SerPoly PPT DevChina Res MIXCCliffordmlZhenro SerFirst SerBinjiang SerHevol SerChina Ovs PPTPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/31 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约14.2个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/31；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，北京、金华本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/31 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/26 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/26 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/26 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/26 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/12/26 0501001502002500501001502002503003502015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001502002500501001502002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025001002003004002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150020040060080010002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：监管层继续强调各部门要满足购房者合理住房需求；地方政策加快发展保障性住房进程 日期 地区/部门 简述 2021-12-26 央行 召开2021年第四季度例会，表示要护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。 2021-12-27 广西 发布《关于进一步加强公租房和保障性租赁住房工作完善住房保障体系的实施意见》，其中表示“十四五”期间，南宁市新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上 2021-12-27 江西 发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，提出支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点。 2021-12-27 住建部 部长王蒙徽表示坚决有力处置个别头部房企项目逾期交付风险。下一步将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2021-12-27 财政部 召开2021年全国财政工作视频会议，提到2021年，财政部门加强财政政策调节，优化和落实减税降费政策，预计全年新增减税降费达到1万亿元。 2021-12-27 北京 发布《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》，指出各区新供商品住房、安置房（不含“三定三限”）等产权型住宅建设项目，每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例，配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停车位。 2021-12-27 央行 召开2022年中国人民银行工作会议，部署2022年工作，提到要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好