= 行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 年初新房销售环比下滑，物企并购推动行业整合 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降39%，2022年累计成交面积同比下降35%。北京和上海环比分别下降54%和上升60%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降2%、36%及47%。芜湖、杭州、福州、珠海2022年累计交易量分别下降约63%、39%及上升8%、44%。 截至1月7日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降2%；平均去化周期15.9个月，平均环比上升2%。莆田和宁波去化周期分别由上周的23.6个月和14.8个月变动至27.6个月和17个月，分别环比上周上升17%和15%。 本周，15个主要城市二手房交易建面下降42%。成都和江门环比分别下降86%和54%。2022年累计成交面积同比下降39%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降65%、64%和38%。 本周观点： 本周，受元旦假期等因素影响，新房及二手房销售环比大幅下降。新房成交方面，一、二、三线城市单周成交环比同时下滑；从区域来看，受疫情防控等影响，中部及环渤海地区环比降幅较大，分别下降57%及55%，带动本周新房成交环比有所下降（降幅达39%）。二手房成交方面，苏州、扬州销售情况较好，环比分别上升47%和46%，但受其他城市销售下行等因素影响，重点城市销售整体环比仍有所下降。 库存方面，本周重点城市新房销售下滑明显，带动重点城市平均去化周期环比有所上升。 投资建议: 物管并购推进行业整合，地方政策改善供需促销售。本周，国营物企率先进行物业并购，继续扩大自身规模，如华润万象生活拟以不超过10.6亿元代价收购禹洲集团旗下物业公司全部已发行股本，有助于继续推动地产行业的风险化解，并有望进一步提高部分头部物管企业的综合实力，促进物管行业的健康发展。目前，购房者信心提升仍相对缓慢，商品房市场活跃度仍然偏弱，周内地方新政着力从增加供给、放松公积金限制两方面推动行业的良性循环：1）地方政策给予房企金融支持，提升企业开发能力：福建南平允许合资格开发商凭银行担保函抵顶一定的预售监管资金，调整预售金监管或有望缓解部分房企的开发资金压力，促进商品房建设，增加市场供给。2）部分城市调整公积金贷款或有望提升居民购房意愿：如济南取消公积金户籍限制、青岛调整胶东四市公积金缴存政策等，扩大公积金提取范围或满足更多消费者的购房刚需，提升市场积极性；同时，通过改善供需促进商品房成交或可加快房企的资金回笼速度，增强企业资金链的稳定性。近期，行业政策面持续改善、基本面尚未完全复苏，国企及央企等财务相对稳定、流动性较强的头部房企值得关注。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。 9-Jan-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 13 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，银城国际控股、中国海外发展、绿景中国地产本周涨幅居前。银城国际控股、中国海外发展、绿景中国地产年初至今涨幅居前。 图 3：易居企业控股、世茂集团、融创中国本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%3%6%9%12%15%E-HouseShimaoSunacLVGEMAoyuanEverGrandeShinsunR&FCOLIVanke-HGreenTownAgileHaichangTurnover(Weekly)图 1：银城国际控股、中国海外发展、绿景中国地产本周涨幅居前 图 2：银城国际控股、中国海外发展、绿景中国地产年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%CNTDCC LandRonshineAoyuanEverGrandeLongforCR LandJingruiCOGOZhongliangR&FRedSunSunshine 100JinmaoVanke-HE-HouseShinsunLVGEMCOLIYinchengPrice Change(Weekly)0%5%10%15%20%25%CC LandRonshineAoyuanEverGrandeLongforCR LandJingruiCOGOZhongliangR&FRedSunSunshine 100JinmaoVanke-HE-HouseShinsunLVGEMCOLIYinchengPrice Change(YTD) mNsMsQnOoMnQsMrOqQsMnO9P9RbRoMpPmOpNiNrRoPlOqRqQaQnNxOxNnMmNNZrMwO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 13 1.2物业管理行业表现 本周，烨星集团、新城悦服务、绿城服务本周涨幅居前。烨星集团、新城悦服务、绿城服务年初至今涨幅居前。 图 6：第一服务控股、世茂服务、保利物业本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%3%6%9%12%First SerShimao SerPoly PPT DevSunac SerCG SerJinke SerCIFI ES SerS-Enjoy SerA-LivingKaisa ProsperChina Res MIXCEVERG SerFin Street PPTTimes NeighborZhenro SerTurnover(Weekly)图 4：烨星集团、新城悦服务、绿城服务本周涨幅居前 图 5：烨星集团、新城悦服务、绿城服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -4%-2%0%2%4%6%8%10%12%Zhong Ao HomeZhenro SerHevol SerRsun SerXingye WulianYuexiu SerPowerlong CMXinyuan PMRiverine ChinaKangqiao SerLing Yue SerEVERG SerGreentown SerS-Enjoy SerYe Xing GroupPrice Change(Weekly)-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%Zhong Ao HomeZhenro SerHevol SerRsun SerXingye WulianYuexiu SerPowerlong CMXinyuan PMRiverine ChinaKangqiao SerLing Yue SerEVERG SerGreentown SerS-Enjoy SerYe Xing GroupPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 13 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/07 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 13 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约15.9个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/07；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，苏州、扬州本年至今跌幅较小 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/07 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 13 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/02 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/02 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/02 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/02 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/02 0501001502002500501001502002503003502015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001502002500501001502002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025001002003004002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150020040060080010002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 13 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：中央及地方政策主要聚焦户籍制度改革、调整公积金贷款、继续发展保障性住房建设等 日期 地区/部门 简述 2022-01-01 济南 发布《通知》指出，对异地住房公积金贷款（在其他城市缴存公积金，在济南购房申请住房公积金贷款）的，在审批贷款资料时，取消户籍限制，自2022年1月1日起执行。 2022-01-02 深圳 原二手房网签系统已于2021年12月31号正式停用，新网签系统全面启用，一改之前“撮合交易”，引用单边代理模式。 2022-01-04 国资委 印发《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》，明确对企业新开展违规融资担保行为进行严肃追责，要求企业对存量违规融资担保业务限期整改，力争两年内整改50%，原则上三年内全部完成整改。 2022-01-04 上海 央行上海总部要求各银行业金融机构货币信贷工作要坚持稳字当头。继续稳妥实施房地产金融审慎管理，加强预期引导，各商业银行要进一步优化信贷结构。 2022-01-04 马鞍山 发布《关于落实高层次人才住房公积金贷款支持政策的通知》：高层次人才住房公积金连续缴存6个月以上（含6个月），在马鞍山行政区域内首次购买普通商品住房（含二手房）时，可申请住房公积金贷款，最高可贷60万元。 2022-01-05 上交所 拟发布《事项》规定公司实施预重整、和解、破产清算期间原则上不停牌。上市公司董事会或者管理人认为确有需要的，可以向上交所申请股票及其衍生品种停牌，停牌时间原则上不超过2个交易日，确有必要的，可以延期至5个交易日。 2022-01-05 合肥 发布《合肥市“十四五”住房发展规划》，提出规划期内，全市新建商品住宅供应58万套，其中合肥市区28万套、四县一市30万套；筹集保障性租赁住房15万套/间；新开工建设棚户区改造工程8.28万套。 2022-01-05 商务部 流通发展司发布《意见稿》提出，升级改造一批县级物流配送中心，促