行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 商品房成交环比有所下滑，保障性住房政策持续推进 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降4%，2021年累计成交面积同比上升9%。北京和上海环比分别下降20%和16%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升24%、13%及下降1%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约176%、86%、77%和50%。 截至11月7日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升2%；平均去化周期11.7个月，平均环比下降6%。南京和杭州去化周期分别由上周的12.8个月和2.3个月变动至10.1个月和2个月，分别环比上周下降21%和14%。 本周，15个主要城市二手房交易建面环比下降0.2%。江门和金华环比分别下降47%和21%。2021年累计成交面积同比下降4%。深圳、南宁和东莞20 21年分别累计同比下降56%、37%和30 %。 本周观点： 本周，重点城市成交面积较上周相比有所下滑。部分城市信贷政策边际改善，满足个人及房企的合理贷款需求，使上周主要城市新房成交面积环比有所上升；但受近期新政频出及部分房企财务情况紧张影响，部分市场参与者仍持观望态度，导致新房及二手房整体成交面积有所下降。 库存方面，南京、上海 去化周期 分别环比下降21%和14%，带动13个主要城市平均去化周期有所下降。 投资建议: 保障性租赁住房政策进一步促进行业稳定，资源及资金优势仍是房企的主要竞争力。近期，部分地方信贷政策边际改善，有望促进房地产市场的交易回暖；但由于市场惯性，房企资金面的改善仍需一定时间，部分房企短期内或仍面临一定的经营困境。政策方面，近期保障性住房相关政策出台较为密集，住建部要求各地把握好保障性租赁住房政策导向，部分城市也积极出台相关政策，例如，南京调整供地类型向租赁住房倾斜，有望进一步促进房地产市场的平稳健康发展；住宅用地方面，在部分城市第三次集中供地中，大型房企拿地情况较为稳定，自身资源储备及资金优势仍是房企的主要竞争力。另外，近期推动智慧商圈发展的相关政策出台较为频繁，可能成为未来房企的发展趋势，从中长期来看，部分已发展智慧化建设的房企或有望率先受益。总体来看，目前房地产市场依然以“三稳“为主要方向，建议关注自身资源及资金稳定的头部房企。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。 07-Nov-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，海昌海洋公园、万科海外、远洋集团本周涨幅居前。海昌海洋公园、嘉里建设、建发国际集团年初至今涨幅居前。 图 3：中国奥园、佳兆业集团、融创中国本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%AoyuanKaisaSunacVanke-HE-HouseShimaoHaichangR&FEverGrandeGreenTownCOGOSino-OceanTimesTurnover(Weekly)图 1：海昌海洋公园、万科海外、远洋集团本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、嘉里建设、建发国际集团年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -100%0%100%200%300%400%500%DexinZhonganCR LandMinMetals LandPowerLongGreenTownJingruiCC LandShui OnCOLITop SpringHopsenVanke PPT OVSGD-HKGBA HLDGSYinchengSino-OceanC&D INTLKerry PPTHaichangPrice Change(YTD) mNxPoQzRsNwOxOnPqNuNnObRcM7NsQrRmOrQiNnMqReRpPyQ7NrRxOwMmOrNNZnRoR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周， 第一服务控股、融信服务、祈福生活服务本周涨幅居前。和泓服务、第一服务控股、中海物业年初至今涨幅居前。 图 6：第一服务控股、奥园健康、保利物业发展本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%First SerAoyuan HealthyPoly PPT DevKaisa ProsperShimao SerCIFI ES SerJinke SerCG SerA-LivingEVERG SerSunac SerTimes NeighborKWG LivingColour LifeSCE CMTurnover(Weekly)图 4：第一服务控股、融信服务、祈福生活服务本周涨幅居前 图 5：和泓服务、第一服务控股、中海物业年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 -10%0%10%20%30%40%Xingye WulianSCE CMYincheng LSRsun SerLing Yue SerZhong Ao HomeHevol SerFin Street PPTKangqiao SerLandsea LifeXinyuan PMRiverine ChinaCliffordmlRonshine SerFirst SerPrice Change(Weekly)-20%0%20%40%60%80%100%120%Rsun SerLing Yue SerZhong Ao HomeSCE CMKangqiao SerShimao SerCG SerChina Res MIXCZhenro SerCliffordmlRonshine SerBinjiang SerChina Ovs PPTFirst SerHevol SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/07 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约11.7个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/07；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，北京、金华本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/11/07 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 图 8：一线城市二手房价格指数维持平稳 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 图 10：三线城市二手房价格指数略有下降 图 11：四线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/07 05010015020025001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001502002500501001502002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020002004006008002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100012002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：住建部及广州等地加强关注保障性租赁住房政策；广东修改房产税施行细则 日期 地区/部门 简述 2021-10-31 东莞 个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收调整为5%。 2021-11-02 住建部 要求把握好保障性租赁住房工作的政策导向，坚持小户型、低租金、面向新市民和青年人；各地均明确保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，以70平方米以下的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。 2021-11-03 广东 房产税施行细则修改，征收区域范围变动为：1.城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；2.县城为县城镇行政区的区域范围；3.建制镇为镇行政区的区域范围；4.工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区域范围。 2021-11-04 央行 为进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，提出房地产开发企业应当按幢或者多幢建立新建商品房预售资金监管专用账户。 2021-11-05 广州 发布《意见》表明，广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是发展保障性租赁住房的重点城市，要根据常住人口规模、人口流入分布、公共服务设施配套和交通等条件，结合城市轨道交通站点和城市建设重点片区等情况发展保障性租赁住房。 数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究 3.2本周重点公司新闻及公告 表 5：本周公司动态：当代置业及佳兆业集团停止买卖；旭辉控股集团等购回自发票据 日期 对象 简述 2021-10-30 大悦城 成功发行了2021年度第三期中期票据，注册金额为35.2亿元。代码：102102182，期限：3年，发行利率：3.44%，计划/实际发行：8.2亿元。 2021-10-30 弘阳地产 已按2019年10月票据的条款及条件按其未偿还本金额连同累计至到期日的利息悉数赎回票据。 2021-11-01 正荣地产 已通知2020年11月受托人所有未偿还2020年11月票据均将于2021年11月16日悉数提前赎回，赎回价相等于所赎回票据本金额的100%，另加直至赎回日期。 2021-11-01 融创服务 已收购第一服务控股有限公司合共约3亿股股份，占第一服务控股全部已发行股本约32%，总对价约为人民币6.9亿元（折合约8.4亿港元），每股股份的对价约为人民币2.2元（折合约每股约2.6港元）。及自2021年11月1日上午九时正起恢复买卖。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 / 12