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房地产行业周报:重点城市成交环比提升,政策持续推进助力回暖

房地产2022-06-23江宇辉信达证券绝***
房地产行业周报:重点城市成交环比提升,政策持续推进助力回暖

0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 房地产行业周报 重点城市成交环比提升,政策持续推进助力回暖 证券研究报告 Research Report 2022年6月20日 江宇辉 地产行业首席分析师 编号:S1500522010002 电话:+86 18621759430 邮箱:jiangyuhui@cindasc.com 1 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 内容摘要 本周核心观点:本周成交数据来看,全国各能级城市新房和二手房成交环比均表现出较明显的回暖,土地市场方面本周结束的青岛第二轮集中供地共出让27宗地,1宗流拍,2宗以15%溢价率成交,参拍企业来看虽然仍以国企为主,但较第一轮集中供地完全由平台公司托底现象有所好转。库存方面,受到部分城市市场回暖影响,去化周期缩短。本周有华夏幸福未按时兑付利息和金科地产债券展期等房企公开市场违约事件发生,房企出清仍在持续。政策方面,本周有福建和广西两个省出台省级综合性政策,也有青岛、武汉、郑州、南京和重庆等能级较高的城市出台宽松政策。 重点政策分析:重庆市人民政府办公厅于6月15日发布《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》,出台15条新政促进房地产市场良性发展。重庆商品房单月成交面积从去年7月连续11个月同比转负,5月商品房当月成交面积281.4万平方米,同比下跌51%,跌幅仅次于2020年2月疫情期间;4月和5月重庆房价指数连续两个月环比下降0.4%和0.2%,市场延续低迷,房价下跌压力较大。此次重庆出台的15条促进房地产业良性循环和健康发展的措施中,主要从需求端、企业端和市场监管三方面对房地产市场进行调控,支持改善性需求提振销售,重塑市场对房地产市场的信心,供给端也助力企业纾困,缓解房企当前的资金压力。多维度政策出台下,叠加此前已经出台的房地产政策,有望加快房地产市场复苏节奏。 一周行情回顾:本周(2022/6/13-2022/6/19)申万房地产指数下跌0.31%,跑输上证综指1.28pct,在各类板块中位列第25/32,恒生地产建筑业指数下跌4.67%,跑输恒生综指1.19pct。本周涨幅前3的地产公司分别为:易居企业控股(36.67%)、*ST绿景(30.77%)、*ST中房(20.00%);本周跌幅前3的地产公司分别为:中梁控股(-16.48%)、合景泰富集团(-15.64%)、广汇物流(-11.66%)。恒生物业服务及管理板块下跌5.88%,跑输恒生综指2.40pct,跑输恒生中国企业指数2.67pct,在各类板块中位列第27/30。本周仅有1家物业公司上涨:金科服务(2.65%);跌幅前3名公司分别为:佳源服务(-19.00%)、宝龙商业(-13.66%)、时代邻里(-13.41%) 地产市场监测:本周(2022/6/11-2022/6/17)30个大中城市新房成交面积320.90万平方米,环比上升33.0%,同比下降25.4%,降幅收窄。15城二手房成交面积175.17万平,环比上升13.8%,同比下降1.3%。17个重点城市库存面积19722.09万平,环比上升0.12%,去化周期119.90周,较上周缩短2.36周。上周(2022/6/6-2022/6/12)100大中城市土地供应建面4260.95万平,同比下降22.7%,环比下降22.07%,土地成交建面1873.82万平,同比下降50.8%,环比下降28.4%,供需比上升至2.27。 房企融资情况:本周(2022/6/13-2022/6/19)房企境内新发债总额为145.81亿元,同比下降15%,环比上升105.9%;债务总偿还量为64.6亿元,同比下降53%,环比下降1.3%,净融资额81.2亿元。 风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期。市场风险:地产行业市场恢复不及预期。 2 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-政策速览 资料来源:信达证券研发中心整理 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 6月16日 全国 发改委 盘活存量资产 国家发展改革委召开6月份线上新闻发布会,发言人表示,下一步将鼓励民间投资积极参与盘活存量资产。鼓励高质量的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs),形成示范效应。鼓励民间资本通过PPP等方式参与盘活国有存量资产,提高参与基础设施项目的便利程度。支持民营企业通过产权交易、并购重组等方式盘活自身资产,鼓励回收资金用于新的项目建设。 6月14日 广西 广西人民政府办公厅 推动停工项目复工 自治区政府办公厅印发《加快推进重大项目建设扩大有效投资十条措施》 1)全面推动停工项目复工:全面梳理全区项目停工情况,6月底前制定全区推动项目复工总体工作方案。指导各地分类施策,针对停工项目实际情况,逐个制定复工方案,明确解决难点、堵点的“时间表”、“路线图”,落实相关单位责任。 2)促进房地产业平稳健康发展:围绕优化商品房预售资金监管、分期或延缓缴纳土地出让费用、降低限购限售门槛、下调首付比例、提高按揭贷款最高额度、降低按揭贷款利率、给予购房补贴、下放开发资质审批权限、优化住宅用地供应、完善公共配套设施等方面,出台促进房地产业良性循环和健康发展的政策措施,促进房地产市场平稳健康发展。 6月15日 重庆 重庆人民政府 综合政策 1)落实差别化住房信贷政策。居民家庭购买普通自住房的首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 3)优化住房公积金贷款政策,住房公积金缴存职工家庭购买首套住房首付款比例不低于20%。 4)明确公积金贷款第二套住房认定标准。住房公积金缴存职工家庭有2套及以上住房或有2次以上住房贷款记录,出售现有住房后,家庭已无住房或仅有1套住房,且已结清住房贷款或仅有一笔未结清商业性住房贷款的,再次购买住房时可按购买第二套住房政策申请公积金贷款。 5)优化项目资本金监管。对已办理项目资本金存入手续的房地产开发项目,开发企业可按项目施工进度,分楼栋申请使用已监管的项目资本金。对新办理项目资本金存入手续的房地产开发项目,开发企业可申请分批次存入,首次存入核定监管金额的60%,剩余的40%可给予4个月的缓存期。在缓存期内,开发项目形象进度达到全额使用节点要求的,可不再补存剩余项目资本金。 6月13日 福建省 福建省住建厅 降低公积金二套首付比 《关于稳住住建行业经济运行若干措施》 1)职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的,最低首付款比例40%降低至30%。 2)各地根据当地房租水平和合理租住面积,可提高住房公积金租房提取额度. 3)全面推行保函(保险)替代现金缴纳投标、履约、工程质量等保证金,支持对信用良好企业降低缴纳比例,政府投资项目不再要求企业采用现金形式缴纳或预留。 3 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-政策速览 资料来源:信达证券研发中心整理 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 6月13日 福建 漳州市诏安县 诏安县人民政府 购房补贴 首次在诏安县范围内购买144平方米以下(含144平方米)普通商品成套住宅(不含二手房)的购房者,县财政按160元/平方米的标准,对符合条件的购房者给予补贴。 6月15日 山东 青岛 公积金管理中心 上调公积金额度 上调职工家庭购买首套自住住房的公积金贷款最高额度。借款申请人及配偶双方申贷的,公积金贷款最高额度由60万元上调为80万元;借款申请人单方申贷的,公积金贷款最高额度由36万元上调为50万元。 6月15日 浙江 杭州 杭州住房公积金管理委员会 上调公积金贷款额度 《关于提高无房职工家庭住房公积金贷款额度的通知》职工家庭名下无房,且无住房贷款记录,在首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的,家庭最高贷款限额标准上浮20%。 6月15日 河南 郑州 郑州市人民政府 按揭利率 推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准,促进二套房首付比降至40%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。 6月15日 新疆 乌鲁 木齐 乌鲁木齐市政府 综合政策 1)将阶段性调整住房公积金政策,乌鲁木齐市住房公积金最高贷款额度由70万元调整为80万元,同时将住房公积金借款人贷款额度计算倍数由住房公积金账户余额10倍调整为15倍;二手房住房公积金贷款首付款比例降低至20%。 2)优化商品房预售资金监管。,在原有重点监管资金拨付节点的基础上,再新增拨付节点,拨付重点监管资金用于项目工程建设。实施房地产开发企业使用金融机构出具的保函等额替换重点监管资金措施。建立商品房预售资金纾困机制,切实解决房地产开发企业因资金紧张影响工程建设的实际困难。 6月11日 湖北 武汉 武汉市人民政府 综合政策 优化全市购房政策。坚持“房住不炒”定位,支持刚性和改善性住房需求,因区精准施策,完善差别化购房措施,加快区域新房库存去化。结合区域人口和产业规划,加大对各类人才购房支持力度。加大金融信贷支持力度,落实好差别化住房信贷政策,加大个人住房贷款投放力度,缩短贷款审批发放周期。加大公积金贷款支持力度,合理调整住房公积金贷款首付比例和额度。升级人才安居政策,加大对大学毕业生等新市民住房保障支持力度。支持行业协会、企业组织开展云端住房租赁活动,促进住房租赁消费恢复性增长。 4 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 重点政策分析-政策速览 资料来源:信达证券研发中心整理 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 6月11日 广东 汕尾 汕尾市住房公积金管理中心 降低首付比 降低土地竞买保证金比例 1)因城施策落实好差别化住房信贷政策。个人住房贷款最低首付比例按照国家和省住房信贷政策有关规定执行,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例不低于25%;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件购买普通住房再次申请商业性个人住房贷款首付比例不低于30% 2)降低公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买一手商品住房的,首付比例最低为20%;第二次申请公积金贷款,首付款比例最低为30%。 3)降低土地竞买保证金比例。竞买保证金比例调整为不低于土地招拍挂底价的20%。土地出让款自成交之日起一个月内交至不低于50%,剩余价款交款期限最长不超过一年。 6月14日 河南 濮阳 濮阳市人民政府 认贷不认房 降低首付比 提高公积金贷款额度 《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》 1)明确实施“认贷不认房”。对已有1套住房并已结清购房贷款的家庭,再次申请贷款购买商品住房,商业银行执行首套住房贷款政策 2)降低首付比例和商业贷款利率。对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例为20%。执行全省首套住房、二套住房最低商业贷款利率的政策要求。 3)提高住房公积金贷款额度。市城区单笔贷款最高额度上调至60万元;各县单笔贷款最高额度上调至50万元;经市、县组织部门认定的高层次人才,在此基础上再增加10万元。同时,实施二套住房贷款最高限额与首套住房相同。并允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付房款。 4)放宽住房公积金贷款条件。购买首套自住商品住房且属首次申请使用住房公积金贷款的,最低首付比例下调至20%,二套住房贷款最低首付款比例下调至30%,月还款额上限从家庭月收入的50%上调至60%。 6月13日 江苏 南京 南京市房产交易中心 放松

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